第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金（重要考點）
中國房地產(chǎn)開發(fā)投資過于依賴商業(yè)銀行體系的房地產(chǎn)融資模式，需要通過金融創(chuàng)新拓寬房地產(chǎn)融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托是其中的重要工作內(nèi)容。
一、房地產(chǎn)投資信托基金概述
（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。
REITs在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)已經(jīng)廣為通行。它為廣大的個人投資者提供了投資房地產(chǎn)的良好渠道。在眾多投資工具中，房地產(chǎn)投資收益豐厚，保值性較好，一直是資金投向的熱點領(lǐng)域。但同時，房地產(chǎn)投資所具有的資金量大、回收期長的特點，使眾多社會閑散資金或個人投資者無法進(jìn)入。
作為購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金，REITs的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種不同類型的房地產(chǎn)（公寓、超市、商業(yè)中心、寫字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等），相應(yīng)投資的凈收益主要分配給投資者，本身僅起到投資代理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來源有兩種：①發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者（如退休基金、保險公司和共同基金）和個人投資者認(rèn)購；②從金融市場融資，如銀行信貸、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。REITs股票可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流通性。
例題7．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（?。＃?008年試題）
A．資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資
B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主要業(yè)務(wù)
C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托
D．以房地產(chǎn)作為價值基礎(chǔ)，具有很強(qiáng)的保值功能
E．一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理
答案：ACDE
解析：D項依據(jù)：在眾多投資工具中，房地產(chǎn)投資收益豐厚，保值性較好，一直是資金投向的熱點領(lǐng)域。E項依據(jù)：REITs委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理。
REITs通常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運作，與共同基金一樣可實行投資組合策略，利用不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)來分散風(fēng)險。中小投資者通過REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。
REITs具有廣泛的公眾基礎(chǔ)，在享有稅收優(yōu)惠（REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項）的同時，也受到嚴(yán)格的法律規(guī)范與監(jiān)管。如美國的REITs有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；所籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)；75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得等。
中國房地產(chǎn)開發(fā)投資過于依賴商業(yè)銀行體系的房地產(chǎn)融資模式，需要通過金融創(chuàng)新拓寬房地產(chǎn)融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托是其中的重要工作內(nèi)容。
一、房地產(chǎn)投資信托基金概述
（一）房地產(chǎn)投資信托基金的概念
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指通過制定信托投資計劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。
REITs在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)已經(jīng)廣為通行。它為廣大的個人投資者提供了投資房地產(chǎn)的良好渠道。在眾多投資工具中，房地產(chǎn)投資收益豐厚，保值性較好，一直是資金投向的熱點領(lǐng)域。但同時，房地產(chǎn)投資所具有的資金量大、回收期長的特點，使眾多社會閑散資金或個人投資者無法進(jìn)入。
作為購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金，REITs的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種不同類型的房地產(chǎn)（公寓、超市、商業(yè)中心、寫字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等），相應(yīng)投資的凈收益主要分配給投資者，本身僅起到投資代理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來源有兩種：①發(fā)行股票，由機(jī)構(gòu)投資者（如退休基金、保險公司和共同基金）和個人投資者認(rèn)購；②從金融市場融資，如銀行信貸、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。REITs股票可在證券交易所進(jìn)行交易或采取場外直接交易方式，具有較高的流通性。
例題7．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（?。＃?008年試題）
A．資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資
B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主要業(yè)務(wù)
C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托
D．以房地產(chǎn)作為價值基礎(chǔ)，具有很強(qiáng)的保值功能
E．一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理
答案：ACDE
解析：D項依據(jù)：在眾多投資工具中，房地產(chǎn)投資收益豐厚，保值性較好，一直是資金投向的熱點領(lǐng)域。E項依據(jù)：REITs委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理。
REITs通常聘請專業(yè)顧問公司和經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運作，與共同基金一樣可實行投資組合策略，利用不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)來分散風(fēng)險。中小投資者通過REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。
REITs具有廣泛的公眾基礎(chǔ)，在享有稅收優(yōu)惠（REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項）的同時，也受到嚴(yán)格的法律規(guī)范與監(jiān)管。如美國的REITs有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；所籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)；75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得等。