四、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場
房地產(chǎn)抵押貸款二級市場與房地產(chǎn)抵押貸款一級市場相對應。在一級市場中，商業(yè)銀行和儲蓄機構等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合。
（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展
抵押貸款業(yè)務中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產(chǎn)品的設計。第二，貸款的銷售或營銷，即使?jié)撛诘慕杩钊酥獣运N售的特定產(chǎn)品的優(yōu)點并完成產(chǎn)品的銷售（即貸款的發(fā)放）。第三，貸款的管理或者運作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，即籌集發(fā)放貸款所需的資金。第五，貸款風險的承擔，包括違約風險和價格風險等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業(yè)務中的這些職能可以由一個機構完成。但是，在貸款業(yè)務規(guī)模較大時，多個機構分別承擔其中的一種或者幾種職能，更能發(fā)揮這些機構的競爭優(yōu)勢。抵押貸款二級市場的發(fā)展，促進了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。
（二）抵押貸款二級市場發(fā)展的條件
發(fā)展抵押貸款二級市場，首先需要有一個健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場。在這個一級市場上，有商業(yè)銀行愿意提供貸款，產(chǎn)權保護與產(chǎn)權登記體系完備，房地產(chǎn)資產(chǎn)本身有較好的變現(xiàn)能力，具備有效的法律制度來處理借款人還款違約，抵押貸款品種是標準化的產(chǎn)品。
其次，還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件。這些條件包括：商業(yè)銀行為了控制金融風險希望盡快收回資金，制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會計法規(guī)；構建出了法律框架為證券化提供法律支持，不需借款人同意就可以轉讓抵押貸款權益；有一個穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。
（三）抵押貸款支持證券的類型
抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券（Mortgage-backed bonds）、抵押貸款傳遞證券（Mortgagepass-through securities）、抵押貸款直付債券（Mortgage pay-through bonds）和抵押貸款擔保債務（Collateralized mortgage obligations）。
在傳遞證券中，抵押貸款組合的所有權隨著證券的出售而從發(fā)行人轉移給證券投資者。證券的投資者對抵押貸款組合擁有“不可分割的”權益，將收到借款人償付的全部金額，包括按約定的本金和利息以及提前償付的本金。在抵押貸款擔保債務中，抵押貸款組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流重新分配給不同類別的債券。在傳遞證券和房地產(chǎn)抵押貸款投資渠道中，抵押貸款組合都不再屬于原來的二級市場機構或者企業(yè)，不屬于其資產(chǎn)負債表內的資產(chǎn)。
在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務。抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負債表中，因而這屬于資產(chǎn)負債表內證券化。抵押貸款支持債券的現(xiàn)金流和公司債券一樣。抵押貸款直付債券的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉移給債券的投資者。
房地產(chǎn)抵押貸款二級市場與房地產(chǎn)抵押貸款一級市場相對應。在一級市場中，商業(yè)銀行和儲蓄機構等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機構、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，實現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合。
（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展
抵押貸款業(yè)務中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產(chǎn)品的設計。第二，貸款的銷售或營銷，即使?jié)撛诘慕杩钊酥獣运N售的特定產(chǎn)品的優(yōu)點并完成產(chǎn)品的銷售（即貸款的發(fā)放）。第三，貸款的管理或者運作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，即籌集發(fā)放貸款所需的資金。第五，貸款風險的承擔，包括違約風險和價格風險等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業(yè)務中的這些職能可以由一個機構完成。但是，在貸款業(yè)務規(guī)模較大時，多個機構分別承擔其中的一種或者幾種職能，更能發(fā)揮這些機構的競爭優(yōu)勢。抵押貸款二級市場的發(fā)展，促進了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。
（二）抵押貸款二級市場發(fā)展的條件
發(fā)展抵押貸款二級市場，首先需要有一個健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場。在這個一級市場上，有商業(yè)銀行愿意提供貸款，產(chǎn)權保護與產(chǎn)權登記體系完備，房地產(chǎn)資產(chǎn)本身有較好的變現(xiàn)能力，具備有效的法律制度來處理借款人還款違約，抵押貸款品種是標準化的產(chǎn)品。
其次，還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件。這些條件包括：商業(yè)銀行為了控制金融風險希望盡快收回資金，制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會計法規(guī)；構建出了法律框架為證券化提供法律支持，不需借款人同意就可以轉讓抵押貸款權益；有一個穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境。
（三）抵押貸款支持證券的類型
抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券（Mortgage-backed bonds）、抵押貸款傳遞證券（Mortgagepass-through securities）、抵押貸款直付債券（Mortgage pay-through bonds）和抵押貸款擔保債務（Collateralized mortgage obligations）。
在傳遞證券中，抵押貸款組合的所有權隨著證券的出售而從發(fā)行人轉移給證券投資者。證券的投資者對抵押貸款組合擁有“不可分割的”權益，將收到借款人償付的全部金額，包括按約定的本金和利息以及提前償付的本金。在抵押貸款擔保債務中，抵押貸款組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流重新分配給不同類別的債券。在傳遞證券和房地產(chǎn)抵押貸款投資渠道中，抵押貸款組合都不再屬于原來的二級市場機構或者企業(yè)，不屬于其資產(chǎn)負債表內的資產(chǎn)。
在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務。抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負債表中，因而這屬于資產(chǎn)負債表內證券化。抵押貸款支持債券的現(xiàn)金流和公司債券一樣。抵押貸款直付債券的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉移給債券的投資者。