四、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場
房地產(chǎn)抵押貸款二級市場與房地產(chǎn)抵押貸款一級市場相對應(yīng)。在一級市場中，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機(jī)構(gòu)、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合。
（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展
抵押貸款業(yè)務(wù)中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。第二，貸款的銷售或營銷，即使?jié)撛诘慕杩钊酥獣运N售的特定產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)并完成產(chǎn)品的銷售（即貸款的發(fā)放）。第三，貸款的管理或者運(yùn)作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，即籌集發(fā)放貸款所需的資金。第五，貸款風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，包括違約風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業(yè)務(wù)中的這些職能可以由一個(gè)機(jī)構(gòu)完成。但是，在貸款業(yè)務(wù)規(guī)模較大時(shí)，多個(gè)機(jī)構(gòu)分別承擔(dān)其中的一種或者幾種職能，更能發(fā)揮這些機(jī)構(gòu)的競爭優(yōu)勢。抵押貸款二級市場的發(fā)展，促進(jìn)了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。
（二）抵押貸款二級市場發(fā)展的條件
發(fā)展抵押貸款二級市場，首先需要有一個(gè)健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場。在這個(gè)一級市場上，有商業(yè)銀行愿意提供貸款，產(chǎn)權(quán)保護(hù)與產(chǎn)權(quán)登記體系完備，房地產(chǎn)資產(chǎn)本身有較好的變現(xiàn)能力，具備有效的法律制度來處理借款人還款違約，抵押貸款品種是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。
其次，還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件。這些條件包括：商業(yè)銀行為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)希望盡快收回資金，制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會計(jì)法規(guī)；構(gòu)建出了法律框架為證券化提供法律支持，不需借款人同意就可以轉(zhuǎn)讓抵押貸款權(quán)益；有一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
（三）抵押貸款支持證券的類型
抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券（Mortgage-backed bonds）、抵押貸款傳遞證券（Mortgagepass-through securities）、抵押貸款直付債券（Mortgage pay-through bonds）和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)（Collateralized mortgage obligations）。
在傳遞證券中，抵押貸款組合的所有權(quán)隨著證券的出售而從發(fā)行人轉(zhuǎn)移給證券投資者。證券的投資者對抵押貸款組合擁有“不可分割的”權(quán)益，將收到借款人償付的全部金額，包括按約定的本金和利息以及提前償付的本金。在抵押貸款擔(dān)保債務(wù)中，抵押貸款組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流重新分配給不同類別的債券。在傳遞證券和房地產(chǎn)抵押貸款投資渠道中，抵押貸款組合都不再屬于原來的二級市場機(jī)構(gòu)或者企業(yè)，不屬于其資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的資產(chǎn)。
在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時(shí)出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中，因而這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)證券化。抵押貸款支持債券的現(xiàn)金流和公司債券一樣。抵押貸款直付債券的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉(zhuǎn)移給債券的投資者。
房地產(chǎn)抵押貸款二級市場與房地產(chǎn)抵押貸款一級市場相對應(yīng)。在一級市場中，商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資渠道發(fā)放抵押貸款。而二級市場是利用類似資本市場的機(jī)構(gòu)、工具，通過購買一級市場發(fā)放的抵押貸款，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場上交易這些證券，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與資本市場的融合。
（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展
抵押貸款業(yè)務(wù)中包含著眾多的職能：第一，抵押貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)。第二，貸款的銷售或營銷，即使?jié)撛诘慕杩钊酥獣运N售的特定產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)并完成產(chǎn)品的銷售（即貸款的發(fā)放）。第三，貸款的管理或者運(yùn)作，主要是到期本金和利息的收取。第四，貸款的融資，即籌集發(fā)放貸款所需的資金。第五，貸款風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，包括違約風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。第六，違約或者拖欠貸款的管理。抵押貸款業(yè)務(wù)中的這些職能可以由一個(gè)機(jī)構(gòu)完成。但是，在貸款業(yè)務(wù)規(guī)模較大時(shí)，多個(gè)機(jī)構(gòu)分別承擔(dān)其中的一種或者幾種職能，更能發(fā)揮這些機(jī)構(gòu)的競爭優(yōu)勢。抵押貸款二級市場的發(fā)展，促進(jìn)了這種專業(yè)化分工的產(chǎn)生和完善。
（二）抵押貸款二級市場發(fā)展的條件
發(fā)展抵押貸款二級市場，首先需要有一個(gè)健全的房地產(chǎn)抵押貸款一級市場。在這個(gè)一級市場上，有商業(yè)銀行愿意提供貸款，產(chǎn)權(quán)保護(hù)與產(chǎn)權(quán)登記體系完備，房地產(chǎn)資產(chǎn)本身有較好的變現(xiàn)能力，具備有效的法律制度來處理借款人還款違約，抵押貸款品種是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。
其次，還要有支撐抵押貸款二級市場發(fā)展的市場條件。這些條件包括：商業(yè)銀行為了控制金融風(fēng)險(xiǎn)希望盡快收回資金，制定了有利于證券化的優(yōu)惠的稅收和會計(jì)法規(guī)；構(gòu)建出了法律框架為證券化提供法律支持，不需借款人同意就可以轉(zhuǎn)讓抵押貸款權(quán)益；有一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
（三）抵押貸款支持證券的類型
抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券（Mortgage-backed bonds）、抵押貸款傳遞證券（Mortgagepass-through securities）、抵押貸款直付債券（Mortgage pay-through bonds）和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)（Collateralized mortgage obligations）。
在傳遞證券中，抵押貸款組合的所有權(quán)隨著證券的出售而從發(fā)行人轉(zhuǎn)移給證券投資者。證券的投資者對抵押貸款組合擁有“不可分割的”權(quán)益，將收到借款人償付的全部金額，包括按約定的本金和利息以及提前償付的本金。在抵押貸款擔(dān)保債務(wù)中，抵押貸款組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流重新分配給不同類別的債券。在傳遞證券和房地產(chǎn)抵押貸款投資渠道中，抵押貸款組合都不再屬于原來的二級市場機(jī)構(gòu)或者企業(yè)，不屬于其資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的資產(chǎn)。
在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。抵押貸款組合和所發(fā)行的債券同時(shí)出現(xiàn)于發(fā)行人的資產(chǎn)負(fù)債表中，因而這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)證券化。抵押貸款支持債券的現(xiàn)金流和公司債券一樣。抵押貸款直付債券的現(xiàn)金流類似于傳遞證券，攤銷和提前償付的本金會直接轉(zhuǎn)移給債券的投資者。