（五）個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理
商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，包括貸款發(fā)放管理和貸后對(duì)還款過(guò)程的管理。貸款發(fā)放前的管理，主要有以下措施：
（1）遵照個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價(jià)值比率等方面的規(guī)定。抵押物價(jià)值的確定，以該物業(yè)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的較低者為準(zhǔn)。
（2）詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息，包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購(gòu)房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素。
（3）通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景；通過(guò)借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；通過(guò)了解借款人目前居住情況及此次購(gòu)房的首付支出判斷其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。
（4）考核借款人還款能力。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收人。所有債務(wù)與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其他債務(wù)月償付額）/月均收入。
史家解讀：此處容易出小的計(jì)算型題。
（5）在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性估價(jià)，可根據(jù)實(shí)際情況，選擇內(nèi)部估價(jià)或委托獨(dú)立估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但要出具由具備估價(jià)資格的專(zhuān)業(yè)人土簽署的估價(jià)報(bào)告；對(duì)于精裝修樓盤(pán)以及售價(jià)明顯高出周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤(pán)要進(jìn)行重新估價(jià)。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立估價(jià)。
商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，包括貸款發(fā)放管理和貸后對(duì)還款過(guò)程的管理。貸款發(fā)放前的管理，主要有以下措施：
（1）遵照個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格遵守貸款年限、貸款價(jià)值比率等方面的規(guī)定。抵押物價(jià)值的確定，以該物業(yè)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的較低者為準(zhǔn)。
（2）詳細(xì)審查借款人的相關(guān)信息，包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購(gòu)房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素。
（3）通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景；通過(guò)借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；通過(guò)了解借款人目前居住情況及此次購(gòu)房的首付支出判斷其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。
（4）考核借款人還款能力。規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。房產(chǎn)支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)）/月均收人。所有債務(wù)與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其他債務(wù)月償付額）/月均收入。
史家解讀：此處容易出小的計(jì)算型題。
（5）在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性估價(jià)，可根據(jù)實(shí)際情況，選擇內(nèi)部估價(jià)或委托獨(dú)立估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行，但要出具由具備估價(jià)資格的專(zhuān)業(yè)人土簽署的估價(jià)報(bào)告；對(duì)于精裝修樓盤(pán)以及售價(jià)明顯高出周邊地區(qū)售價(jià)的樓盤(pán)要進(jìn)行重新估價(jià)。對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立估價(jià)。