3．在建工程抵押貸款
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押，辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一種較好的方式。采取這種方式進行房地產(chǎn)項目融資時，既有利于滿足開發(fā)商對在建工程進行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，對降低貸款風(fēng)險、促進開發(fā)商提高經(jīng)營管理水平都有積極意義。
在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，就是以開發(fā)商（抵押人）與施工單位簽訂的依法生效的房屋期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分（即工程形象進度）分次發(fā)放貸款。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。
將承包合同的房屋期權(quán)設(shè)定為抵押權(quán)時，銀行要對承包合同的預(yù)算造價進行審查，以確定其抵押價值和貸款價值比率，同時按約定的各個工程部位的形象進度，確定其分階段的抵押價值。在工程進度達到約定的某個工程部位時，經(jīng)銀行現(xiàn)場查勘核實后，發(fā)放該時段的貸款。
銀行在現(xiàn)場查勘時，除核實其已完成的工作量外，還要求工程監(jiān)理機構(gòu)、工程質(zhì)量監(jiān)督部門對工程質(zhì)量進行確認，以確保其具有的價值。按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。當在建工程抵押價值包含土地使用權(quán)的價值時，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國有土地使用證》。對于已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預(yù)售的文件給房地產(chǎn)管理部門，并辦理他項權(quán)利變更手續(xù)，同時由房地產(chǎn)管理部門予以辦理商品房預(yù)售登記。
對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內(nèi)由銀行進行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風(fēng)險。
在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程后續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押將項目完工部分抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，是銀行與開發(fā)商設(shè)定房地產(chǎn)抵押，辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一種較好的方式。采取這種方式進行房地產(chǎn)項目融資時，既有利于滿足開發(fā)商對在建工程進行續(xù)建的資金需求，又有利于銀行對抵押物的監(jiān)控，對降低貸款風(fēng)險、促進開發(fā)商提高經(jīng)營管理水平都有積極意義。
在建工程已完工部分的抵押與建筑工程承包合同的房屋期權(quán)抵押相結(jié)合，就是以開發(fā)商（抵押人）與施工單位簽訂的依法生效的房屋期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，按其在建工程已完工部分（即工程形象進度）分次發(fā)放貸款。通常的做法是：一次確定貸款額度，一次辦理承包工程合同的房屋期權(quán)抵押登記，按工程形象進度（折算為貨幣工作量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。
將承包合同的房屋期權(quán)設(shè)定為抵押權(quán)時，銀行要對承包合同的預(yù)算造價進行審查，以確定其抵押價值和貸款價值比率，同時按約定的各個工程部位的形象進度，確定其分階段的抵押價值。在工程進度達到約定的某個工程部位時，經(jīng)銀行現(xiàn)場查勘核實后，發(fā)放該時段的貸款。
銀行在現(xiàn)場查勘時，除核實其已完成的工作量外，還要求工程監(jiān)理機構(gòu)、工程質(zhì)量監(jiān)督部門對工程質(zhì)量進行確認，以確保其具有的價值。按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。當在建工程抵押價值包含土地使用權(quán)的價值時，該土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有《國有土地使用證》。對于已設(shè)定抵押的房屋期權(quán)，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售。通常先由銀行出具允許開發(fā)商預(yù)售的文件給房地產(chǎn)管理部門，并辦理他項權(quán)利變更手續(xù)，同時由房地產(chǎn)管理部門予以辦理商品房預(yù)售登記。
對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)售收入，由銀行代收，專戶存儲（作為抵充抵押物的不足部分），在還貸期內(nèi)由銀行進行監(jiān)管，以使開發(fā)商的還貸資金確有保證，降低銀行的貸款風(fēng)險。