二、土地儲(chǔ)備貸款（重要考點(diǎn)）
（一）土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放
土地儲(chǔ)備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備的貸款。銀行提供土地儲(chǔ)備貸款時(shí)，要求借款人必須滿足的條件是：①經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲(chǔ)備中心，或受政府委托依法從事土地收購(gòu)、整理及儲(chǔ)備工作的企業(yè)法人；②經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證；③經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力。
銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款時(shí)，還對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目提出了許多條件要求。主要包括：①貸款項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，土地市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境良好，土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等行為規(guī)范；②貸款項(xiàng)目符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎?chǔ)備計(jì)劃；③貸款用于收購(gòu)、儲(chǔ)備的土地為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地；④貸款項(xiàng)目涉及農(nóng)用地時(shí)，應(yīng)具備合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；⑤貸款須與具體地塊相對(duì)應(yīng)，而且要求地塊所處地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景。
按照國(guó)家財(cái)政部和人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。（史記：即土地儲(chǔ)備貸款不能是信用貸款和票據(jù)貼現(xiàn)）但由于同時(shí)規(guī)定各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，儲(chǔ)備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲(chǔ)備貸款的本金和利息。
（二）土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)
（1）土地儲(chǔ)備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款
由于土地收購(gòu)項(xiàng)目金額較大，動(dòng)輒幾千萬，甚至數(shù)十億元，而政府初始投入資金有限，個(gè)別中心甚至連注冊(cè)資金也不能按時(shí)到位，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備資金絕大部分為銀行貸款，遇到拆遷、整理、出讓時(shí)間等不確定因素，就會(huì)發(fā)生還貸困難。
（2）土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配由于土地收購(gòu)的時(shí)間一般根據(jù)舊城改造或新區(qū)建設(shè)的需要由政府決定，而土地出讓計(jì)劃一般由土地儲(chǔ)備委員會(huì)根據(jù)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況統(tǒng)籌考慮，從目前土地儲(chǔ)備貸款情況來看，除個(gè)別短平快項(xiàng)目有明確的出讓時(shí)間外，大部分項(xiàng)目具體出讓時(shí)間不明確，因此貸款發(fā)放時(shí)往往未能確定土地出讓時(shí)間，導(dǎo)致貸款期限與出讓時(shí)間不能匹配，具體還貸資金來源也難以按期落實(shí)。
（3）土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從實(shí)際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。保證貸款操作中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時(shí)，先由政府財(cái)政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個(gè)“承諾書”，銀行考慮到政府的信用就為其辦理了貸款。實(shí)際上，政府及事業(yè)單位不能作為保證人，擔(dān)保在法律上是沒有效力的。在土地儲(chǔ)備中心抵押貸款中，土地儲(chǔ)備中心只是代行部分政府職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，也不擁有其儲(chǔ)備土地的所有權(quán)。
（一）土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放
土地儲(chǔ)備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購(gòu)、整理和儲(chǔ)備的貸款。銀行提供土地儲(chǔ)備貸款時(shí)，要求借款人必須滿足的條件是：①經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)成立的土地儲(chǔ)備中心，或受政府委托依法從事土地收購(gòu)、整理及儲(chǔ)備工作的企業(yè)法人；②經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人，已取得人民銀行頒發(fā)的貸款證；③經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好，具有按期償還貸款本息的能力。
銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款時(shí)，還對(duì)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目提出了許多條件要求。主要包括：①貸款項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，土地市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境良好，土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓等行為規(guī)范；②貸款項(xiàng)目符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣哪甓韧恋貎?chǔ)備計(jì)劃；③貸款用于收購(gòu)、儲(chǔ)備的土地為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地；④貸款項(xiàng)目涉及農(nóng)用地時(shí)，應(yīng)具備合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；⑤貸款須與具體地塊相對(duì)應(yīng)，而且要求地塊所處地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景。
按照國(guó)家財(cái)政部和人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。（史記：即土地儲(chǔ)備貸款不能是信用貸款和票據(jù)貼現(xiàn)）但由于同時(shí)規(guī)定各類財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證作為抵押。政府儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)的價(jià)值，為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益。土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，儲(chǔ)備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲(chǔ)備貸款的本金和利息。
（二）土地儲(chǔ)備貸款的風(fēng)險(xiǎn)
（1）土地儲(chǔ)備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款
由于土地收購(gòu)項(xiàng)目金額較大，動(dòng)輒幾千萬，甚至數(shù)十億元，而政府初始投入資金有限，個(gè)別中心甚至連注冊(cè)資金也不能按時(shí)到位，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備資金絕大部分為銀行貸款，遇到拆遷、整理、出讓時(shí)間等不確定因素，就會(huì)發(fā)生還貸困難。
（2）土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配由于土地收購(gòu)的時(shí)間一般根據(jù)舊城改造或新區(qū)建設(shè)的需要由政府決定，而土地出讓計(jì)劃一般由土地儲(chǔ)備委員會(huì)根據(jù)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況統(tǒng)籌考慮，從目前土地儲(chǔ)備貸款情況來看，除個(gè)別短平快項(xiàng)目有明確的出讓時(shí)間外，大部分項(xiàng)目具體出讓時(shí)間不明確，因此貸款發(fā)放時(shí)往往未能確定土地出讓時(shí)間，導(dǎo)致貸款期限與出讓時(shí)間不能匹配，具體還貸資金來源也難以按期落實(shí)。
（3）土地儲(chǔ)備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)
當(dāng)前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從實(shí)際操作來看，這兩種方式都存在著一定的問題。保證貸款操作中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時(shí)，先由政府財(cái)政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個(gè)“承諾書”，銀行考慮到政府的信用就為其辦理了貸款。實(shí)際上，政府及事業(yè)單位不能作為保證人，擔(dān)保在法律上是沒有效力的。在土地儲(chǔ)備中心抵押貸款中，土地儲(chǔ)備中心只是代行部分政府職權(quán)的代理機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，也不擁有其儲(chǔ)備土地的所有權(quán)。