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招標書是反映招標理念、招標重點的權(quán)威性文件，政策性強，要求文字準確、內(nèi)容全面目前較為規(guī)范的招標書主要包括四個方面：
（一）目標物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況
1.工程概況
包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數(shù)與型號等
2.主要設(shè)備設(shè)施介紹
包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水）
3.提供的目標物業(yè)設(shè)計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）
（二）物業(yè)管理內(nèi)容
1.房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；
2.公共配套設(shè)施、設(shè)備維護、運行管理；
3.公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；
4.公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護和管理；
5.安全護衛(wèi)及公共秩序管理；
6.公建配套設(shè)施（便民服務(wù)網(wǎng)點、區(qū)內(nèi)營業(yè)場所和文體活動場所）的運營管理；
7.樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運行、維修、養(yǎng)護管理；
8.交通、車輛行駛和停泊管理；
9.物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；
10.社區(qū)文化的開展；
11.法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項
（三）有關(guān)事項的說明
1、物業(yè)管理相關(guān)事項說明包括以下幾項內(nèi)容：
1）物業(yè)管理范圍指目標物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)中標企業(yè)根據(jù)政府制定的當?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)法規(guī)、條例及物業(yè)服務(wù)合同對上述區(qū)域及物業(yè)實行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng)營、自負盈虧區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說明
2）管理期限與前期介入應(yīng)明確中標企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期還應(yīng)明確定標后中標企業(yè)何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應(yīng)付的有關(guān)費用應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)在中標后一個固定的時間內(nèi)協(xié)商完畢，正式簽定
3）物業(yè)管理用房應(yīng)根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況
4）管理費標準這是招投標關(guān)鍵項目應(yīng)說明管理費大致范圍或由投標企業(yè)自行測算，說明此項內(nèi)容的評分標準終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，管理費標準一般以中標企業(yè)在標書中的報價為準
5）公用水電費包括共用機電設(shè)備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業(yè)管理費收支預(yù)算中體現(xiàn)，以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應(yīng)明確說明
6）清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)應(yīng)說明此項服務(wù)的范圍、要求，特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費用也應(yīng)列明
7）物業(yè)管理酬金一般按每年物業(yè)管理服務(wù)費總收入的10%計提
8）機動車輛管理說明管轄區(qū)域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求
9）維修資金此項直接關(guān)系到物業(yè)管理預(yù)算和管理公司責任、義務(wù)，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設(shè)備設(shè)施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設(shè)備保修期內(nèi)的保修費責任單位等
10）商業(yè)用房說明位置、面積、房租標準、產(chǎn)權(quán)歸屬、裝修檔次等
11）開辦費問題說明物業(yè)管理前期費用、開辦費用的安排意見
12）員工宿舍及食堂應(yīng)說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況
13）關(guān)于裝修管理要求說明目標物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等
14）管理目標及獎懲辦法招標方對管理目標的要求要明確提出，如業(yè)主客戶滿意率以及幾年內(nèi)達到建設(shè)部何等級別的考評標準等可以要求中標單位交納風險抵押金如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵風險抵押金在管理期結(jié)束時應(yīng)按同期銀行利率一并歸還本息
15）其它事項說明如各類標識、道閘、崗?fù)?、垃圾收集與中轉(zhuǎn)、大門、宣傳欄等一般應(yīng)由建設(shè)單位配齊中標企業(yè)在標書中的其它添置設(shè)施由投標企業(yè)投資、落實
（四）標書、企業(yè)信譽、現(xiàn)場答辯項目
1、標書的項目及要求
1）投標人情況
2）目標物業(yè)的管理服務(wù)總體策劃應(yīng)包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標、 價格定位、實施措施等
3）組織結(jié)構(gòu)、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理
4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排
5）管理規(guī)章制度（只列目錄）和物業(yè)檔案資料的管理
6）各項管理指標的及相關(guān)措施
房屋及配套設(shè)施完好率
房屋零修、急修及時率
維修工程質(zhì)量合格率及回訪率
綠化完好率
清潔、保潔率
停車場完好率
公共設(shè)施設(shè)備完好率
主要機電設(shè)備完好率
治安案件發(fā)生率
火災(zāi)發(fā)生率
有效投訴率與處理率
管理人員專業(yè)培訓合格率
維修服務(wù)回訪率
業(yè)主滿意率
其它有關(guān)指標
7）經(jīng)費收支預(yù)算、管理費和管理酬金標準
8）日常物業(yè)管理應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃、專項維修資金使用以及公共設(shè)施管理等
9）機電設(shè)備、設(shè)施的管理包括日常維修計劃、應(yīng)急搶修方案、節(jié)能降耗措施等
10）便民服務(wù)和社區(qū)文化活動
以上十個項目要求逐一列舉，體現(xiàn)全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)水平
2、企業(yè)信譽考評項目
主要由投標人情況和已管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查兩個方面投標人情況包括管理規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營狀況、管理機制、企業(yè)發(fā)展目標、財務(wù)狀況及抗風險能力等；服務(wù)質(zhì)量調(diào)查應(yīng)爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業(yè)管理真實水平
3、現(xiàn)場答辯考評項目
一般要求投標企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內(nèi)
4、總體評分說明
標書評分時去掉高分和低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分三項內(nèi)容的權(quán)重可按8：1：1或7：1.5：1.5.近期有些可招標單位為了增大投標企業(yè)實際管理水平的考評分量，將權(quán)重調(diào)整為7：2：1或6：2：2。
招標書是反映招標理念、招標重點的權(quán)威性文件，政策性強，要求文字準確、內(nèi)容全面目前較為規(guī)范的招標書主要包括四個方面：
（一）目標物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況
1.工程概況
包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數(shù)與型號等
2.主要設(shè)備設(shè)施介紹
包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水）
3.提供的目標物業(yè)設(shè)計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）
（二）物業(yè)管理內(nèi)容
1.房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；
2.公共配套設(shè)施、設(shè)備維護、運行管理；
3.公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；
4.公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護和管理；
5.安全護衛(wèi)及公共秩序管理；
6.公建配套設(shè)施（便民服務(wù)網(wǎng)點、區(qū)內(nèi)營業(yè)場所和文體活動場所）的運營管理；
7.樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運行、維修、養(yǎng)護管理；
8.交通、車輛行駛和停泊管理；
9.物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；
10.社區(qū)文化的開展；
11.法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項
（三）有關(guān)事項的說明
1、物業(yè)管理相關(guān)事項說明包括以下幾項內(nèi)容：
1）物業(yè)管理范圍指目標物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)中標企業(yè)根據(jù)政府制定的當?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)法規(guī)、條例及物業(yè)服務(wù)合同對上述區(qū)域及物業(yè)實行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng)營、自負盈虧區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說明
2）管理期限與前期介入應(yīng)明確中標企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期還應(yīng)明確定標后中標企業(yè)何時開始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應(yīng)付的有關(guān)費用應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)在中標后一個固定的時間內(nèi)協(xié)商完畢，正式簽定
3）物業(yè)管理用房應(yīng)根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況
4）管理費標準這是招投標關(guān)鍵項目應(yīng)說明管理費大致范圍或由投標企業(yè)自行測算，說明此項內(nèi)容的評分標準終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，管理費標準一般以中標企業(yè)在標書中的報價為準
5）公用水電費包括共用機電設(shè)備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業(yè)管理費收支預(yù)算中體現(xiàn)，以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應(yīng)明確說明
6）清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)應(yīng)說明此項服務(wù)的范圍、要求，特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費用也應(yīng)列明
7）物業(yè)管理酬金一般按每年物業(yè)管理服務(wù)費總收入的10%計提
8）機動車輛管理說明管轄區(qū)域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求
9）維修資金此項直接關(guān)系到物業(yè)管理預(yù)算和管理公司責任、義務(wù)，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設(shè)備設(shè)施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設(shè)備保修期內(nèi)的保修費責任單位等
10）商業(yè)用房說明位置、面積、房租標準、產(chǎn)權(quán)歸屬、裝修檔次等
11）開辦費問題說明物業(yè)管理前期費用、開辦費用的安排意見
12）員工宿舍及食堂應(yīng)說明過度期、正常期宿舍與食堂安排情況
13）關(guān)于裝修管理要求說明目標物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等
14）管理目標及獎懲辦法招標方對管理目標的要求要明確提出，如業(yè)主客戶滿意率以及幾年內(nèi)達到建設(shè)部何等級別的考評標準等可以要求中標單位交納風險抵押金如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵風險抵押金在管理期結(jié)束時應(yīng)按同期銀行利率一并歸還本息
15）其它事項說明如各類標識、道閘、崗?fù)?、垃圾收集與中轉(zhuǎn)、大門、宣傳欄等一般應(yīng)由建設(shè)單位配齊中標企業(yè)在標書中的其它添置設(shè)施由投標企業(yè)投資、落實
（四）標書、企業(yè)信譽、現(xiàn)場答辯項目
1、標書的項目及要求
1）投標人情況
2）目標物業(yè)的管理服務(wù)總體策劃應(yīng)包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標、 價格定位、實施措施等
3）組織結(jié)構(gòu)、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理
4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排
5）管理規(guī)章制度（只列目錄）和物業(yè)檔案資料的管理
6）各項管理指標的及相關(guān)措施
房屋及配套設(shè)施完好率
房屋零修、急修及時率
維修工程質(zhì)量合格率及回訪率
綠化完好率
清潔、保潔率
停車場完好率
公共設(shè)施設(shè)備完好率
主要機電設(shè)備完好率
治安案件發(fā)生率
火災(zāi)發(fā)生率
有效投訴率與處理率
管理人員專業(yè)培訓合格率
維修服務(wù)回訪率
業(yè)主滿意率
其它有關(guān)指標
7）經(jīng)費收支預(yù)算、管理費和管理酬金標準
8）日常物業(yè)管理應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃、專項維修資金使用以及公共設(shè)施管理等
9）機電設(shè)備、設(shè)施的管理包括日常維修計劃、應(yīng)急搶修方案、節(jié)能降耗措施等
10）便民服務(wù)和社區(qū)文化活動
以上十個項目要求逐一列舉，體現(xiàn)全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)水平
2、企業(yè)信譽考評項目
主要由投標人情況和已管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調(diào)查兩個方面投標人情況包括管理規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營狀況、管理機制、企業(yè)發(fā)展目標、財務(wù)狀況及抗風險能力等；服務(wù)質(zhì)量調(diào)查應(yīng)爭取靈活多樣方式，實事求事地掌握投標人物業(yè)管理真實水平
3、現(xiàn)場答辯考評項目
一般要求投標企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過15分鐘，答辯時間控制15-25分鐘之內(nèi)
4、總體評分說明
標書評分時去掉高分和低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分三項內(nèi)容的權(quán)重可按8：1：1或7：1.5：1.5.近期有些可招標單位為了增大投標企業(yè)實際管理水平的考評分量，將權(quán)重調(diào)整為7：2：1或6：2：2。