本節(jié)物業(yè)管理師小編整理的資料是北京市住宅專項維修資金使用審核標準。
1.總則
1.1【目的】為明確住宅專項維修資金使用范圍和使用條件，規(guī)范資金使用審核行為，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號），編制本標準。
1.2【適用范圍】本市行政區(qū)域內，商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金使用審核，適用本標準。
因住宅所有權人或使用人使用不當，對住宅共用部位、共用設施設備造成損壞的，由責任人承擔維修責任，不適用本標準。
2.基本規(guī)定
2.1【質量保修執(zhí)行標準】本標準中質量保修期限執(zhí)行《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部令第80號）、《商品住宅工程質量保修規(guī)程》（DB11/641－2009）的相關規(guī)定。
《住宅質量保證書》中承諾的質量保修期限高于上述規(guī)章、標準的，以《住宅質量保證書》承諾的期限為準。
2.2【審批條件】住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現(xiàn)本標準規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。
2.3【緊急情況】發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。
1屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的；
2電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；
3高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；
4樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；
5專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
6消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
2.4【鑒定】建筑結構、電梯和對修繕范圍有爭議的項目，使用專項維修資金進行維修、更新、改造，應經(jīng)相關專業(yè)部門鑒定并出具鑒定報告。
3.工程項目范圍
3.1地基、基礎
地基：支撐基礎的土體或巖體。
基礎：將結構所承受的各種作用力傳遞到地基上的結構組成部分。
3.2主體結構工程，承受各種作用的基本結構部分，包括承重墻、梁、板、柱。
3.3防水工程，包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。
3.4保溫工程，包括屋面、外墻面保溫。
3.5裝飾裝修工程，分為住宅內共用部位裝修和住宅外共用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板（磚）等。
3.6室外工程，包括小區(qū)內道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門。
3.7建筑給水及排水工程，包括給排水設備及附屬設備、管道設施等。
3.8電梯工程，包括電梯主機、導軌、門系統(tǒng)、轎廂、安全部件等。
3.9電氣工程，包括電線、電纜、配電箱（柜）等。
3.10智能建筑工程，包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。
4.工程維修條件
4.1地基、基礎
4.1.1【質量保修期限】設計文件確定的建筑設計使用年限。
4.1.2【維修條件】保修期滿后，地基出現(xiàn)不均勻沉降，且經(jīng)房屋安全鑒定機構定期觀測表明沉降不穩(wěn)定，可對地基采取加固措施；基礎承載力不足，產(chǎn)生豎向裂縫或斜裂縫，經(jīng)房屋鑒定機構鑒定，不能滿足安全承載要求，可對基礎進行加固。
4.2主體結構工程
4.2.1【質量保修期限】設計文件確定的建筑設計使用年限。
4.2.2【維修條件】保修期滿后，主體結構構件出現(xiàn)開裂、位移、變形、鋼筋銹蝕、表面風化酥堿，經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定，不滿足《民用建筑可靠性鑒定標準》相關規(guī)定的，可采取局部加固或整體加固。
4.3防水工程
4.3.1【質量保修期限】不低于5年。
4.3.2【維修條件】保修期滿后，屋面防水出現(xiàn)以下情況之一時，應重做整個屋面防水：
1防水層普遍老化，斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現(xiàn)象，漏雨房間數(shù)量累積達到頂層房間總數(shù)的30％以上，且局部補漏仍難解決的，可申請屋面防水整體翻修。
2重做屋面防水時，應對破損的屋面天溝、檐溝、檐口、女兒墻、水落口、伸出屋面管道等進行全面修補，水落管殘缺破損的應更換。
4.3.3【維修條件】保修期滿后，外墻滲漏房間數(shù)達到外墻房間的20%以上，且經(jīng)局部補漏不能徹底根治的，應重做整幢樓外墻防水。
4.3.4【維修條件】保修期滿后，地下室地面積水，且經(jīng)局部補漏仍無法解決的，應重做地下室防水。
4.4保溫工程
4.4.1【質量保修期限】不低于5年。
4.4.2【維修條件】保修期滿后，屋面保溫層損壞面積達到30%以上，應重做屋面保溫。屋面保溫維修工程應與屋面防水維修工程同步進行。
4.4.3【維修條件】保修期滿后，外墻保溫層損壞面積達到20%以上，應重做外墻保溫。
4.4.4【改造】增加保溫層。
4.5裝飾裝修工程
4.5.1【質量保修期限】除有專門規(guī)定質量保修期限的分項工程應遵從其規(guī)定外，住宅樓內共用部位裝修工程質量保修期限不低于2年；住宅樓外共用部位涂料裝修質量保修期限不低于2年；住宅樓外共用部位其他材料裝修質量保修期限不低于5年；除五金件質量保修期限不低于2年外，共用部位門窗質量保修期限不低于5年。
4.5.2【維修條件】保修期滿后，住宅樓內共用部位裝修工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修：
1門窗、窗紗出現(xiàn)變形、損壞、缺失，應進行維修、補全。
2飾面磚、吊頂、門廊挑檐、地面、樓梯踏步及扶手等各項目50%以上經(jīng)過修補的，應重做。
3墻面50%以上面積經(jīng)過修補的，應進行整幢住宅內墻粉飾。
4.5.3【維修條件】保修期滿后，住宅外共用部位裝修工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修：
1外墻飾面磚等破損量超過總量的30%時，應重做。外墻涂料污損面積超過外墻總面積的30%時，應進行整幢住宅外墻粉飾。
2護欄、扶手定期油飾；定期檢查固定連接部件；銹蝕破損嚴重的，應更換。
4.6室外工程
4.6.1【質量保修期限】不低于2年。
4.6.2【維修條件】保修期滿后，小區(qū)內道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門不能保證使用安全及功能時，應進行翻修。
4.7建筑給水及排水工程
4.7.1【質量保修期限】除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質量保修期限不低于10年外，建筑給水及排水工程質量保修期限不低于2年；若管線設置在主體結構內，其質量保修期限應與主體結構設計使用年限相同。
4.7.2【維修條件】保修期滿后，建筑給水及排水工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修、更新、改造：
1管道。明敷設管局部出現(xiàn)沙眼、漏水、嚴重銹蝕；暗敷設管漏水。
2水箱、水池。水箱局部變形、漏水，保溫層破損；水箱、水池內壁材質發(fā)生化學變化不滿足衛(wèi)生標準。
3節(jié)門銹蝕啟閉不靈活，漏水。
4控制柜內元器件損壞。
5壓力表損壞。
6中水設備。
a.格柵。鏈條式除污機鏈瓣斷裂。
b. 調節(jié)池。刮泥機損壞；行走機構損壞；電氣設備損壞。
c. 曝氣設施損壞。
d. 鼓風設施損壞。
e. 沉淀池。吸刮泥機損壞。
f. 消毒機損壞。
4.8電梯工程
4.8.1【質量保修期限】不低于3年。
4.8.2【維修條件】保修期滿后，電梯設備下列部件出現(xiàn)磨損、損壞，應進行維修、更新、改造：
1曳引機。
2制動器。
3電動機。
4導向輪、曳引輪。
5鋼絲繩。
6限速系統(tǒng)。
7控制柜。
8選層系統(tǒng)。
9操縱盤與顯示系統(tǒng)。
10層、轎門系統(tǒng)。
11導靴。
12導軌。
13對重。
14安全裝置。
15控制電纜及井道配線。
16緩沖器。
17轎廂。
4.9電氣工程
4.9.1【質量保修期限】除電線、電纜質量保修期限不低于5年外，電氣工程質量保修期限不低于2年。
4.9.2【維修條件】保修期滿后，電氣工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修、更新、改造：
1配電柜內元器件損壞。
2配電線路老化、損壞。
3電纜損壞。
4 π接箱內元器件損壞。
5避雷系統(tǒng)接閃器與其它金屬物的連接斷開；接閃器的焊縫斷開、嚴重銹蝕；引下線彎曲、嚴重銹蝕；引下線、接閃器和接地裝置的焊接處嚴重銹蝕。
4.10智能建筑工程
4.10.1【質量保修期限】不低于2年。
4.10.2【維修條件】保修期滿后，智能建筑工程設備設施損壞、老化嚴重，達到使用壽命時，應進行維修、更新、改造。
1.總則
1.1【目的】為明確住宅專項維修資金使用范圍和使用條件，規(guī)范資金使用審核行為，根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（京建物[2009]836號），編制本標準。
1.2【適用范圍】本市行政區(qū)域內，商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金使用審核，適用本標準。
因住宅所有權人或使用人使用不當，對住宅共用部位、共用設施設備造成損壞的，由責任人承擔維修責任，不適用本標準。
2.基本規(guī)定
2.1【質量保修執(zhí)行標準】本標準中質量保修期限執(zhí)行《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部令第80號）、《商品住宅工程質量保修規(guī)程》（DB11/641－2009）的相關規(guī)定。
《住宅質量保證書》中承諾的質量保修期限高于上述規(guī)章、標準的，以《住宅質量保證書》承諾的期限為準。
2.2【審批條件】住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現(xiàn)本標準規(guī)定的情形的，經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。
2.3【緊急情況】發(fā)生下列危及房屋使用安全或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修。
1屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經(jīng)多次補漏后仍難以解決的；
2電梯發(fā)生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的；定期檢驗時被責令停梯整改的；
3高層住宅發(fā)生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、中水泵等）發(fā)生泵體漏水、泵電機燒毀等情況，導致供水中斷的；
4樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；
5專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；
6消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
2.4【鑒定】建筑結構、電梯和對修繕范圍有爭議的項目，使用專項維修資金進行維修、更新、改造，應經(jīng)相關專業(yè)部門鑒定并出具鑒定報告。
3.工程項目范圍
3.1地基、基礎
地基：支撐基礎的土體或巖體。
基礎：將結構所承受的各種作用力傳遞到地基上的結構組成部分。
3.2主體結構工程，承受各種作用的基本結構部分，包括承重墻、梁、板、柱。
3.3防水工程，包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。
3.4保溫工程，包括屋面、外墻面保溫。
3.5裝飾裝修工程，分為住宅內共用部位裝修和住宅外共用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板（磚）等。
3.6室外工程，包括小區(qū)內道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門。
3.7建筑給水及排水工程，包括給排水設備及附屬設備、管道設施等。
3.8電梯工程，包括電梯主機、導軌、門系統(tǒng)、轎廂、安全部件等。
3.9電氣工程，包括電線、電纜、配電箱（柜）等。
3.10智能建筑工程，包括視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、門禁控制系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。
4.工程維修條件
4.1地基、基礎
4.1.1【質量保修期限】設計文件確定的建筑設計使用年限。
4.1.2【維修條件】保修期滿后，地基出現(xiàn)不均勻沉降，且經(jīng)房屋安全鑒定機構定期觀測表明沉降不穩(wěn)定，可對地基采取加固措施；基礎承載力不足，產(chǎn)生豎向裂縫或斜裂縫，經(jīng)房屋鑒定機構鑒定，不能滿足安全承載要求，可對基礎進行加固。
4.2主體結構工程
4.2.1【質量保修期限】設計文件確定的建筑設計使用年限。
4.2.2【維修條件】保修期滿后，主體結構構件出現(xiàn)開裂、位移、變形、鋼筋銹蝕、表面風化酥堿，經(jīng)房屋安全鑒定機構鑒定，不滿足《民用建筑可靠性鑒定標準》相關規(guī)定的，可采取局部加固或整體加固。
4.3防水工程
4.3.1【質量保修期限】不低于5年。
4.3.2【維修條件】保修期滿后，屋面防水出現(xiàn)以下情況之一時，應重做整個屋面防水：
1防水層普遍老化，斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現(xiàn)象，漏雨房間數(shù)量累積達到頂層房間總數(shù)的30％以上，且局部補漏仍難解決的，可申請屋面防水整體翻修。
2重做屋面防水時，應對破損的屋面天溝、檐溝、檐口、女兒墻、水落口、伸出屋面管道等進行全面修補，水落管殘缺破損的應更換。
4.3.3【維修條件】保修期滿后，外墻滲漏房間數(shù)達到外墻房間的20%以上，且經(jīng)局部補漏不能徹底根治的，應重做整幢樓外墻防水。
4.3.4【維修條件】保修期滿后，地下室地面積水，且經(jīng)局部補漏仍無法解決的，應重做地下室防水。
4.4保溫工程
4.4.1【質量保修期限】不低于5年。
4.4.2【維修條件】保修期滿后，屋面保溫層損壞面積達到30%以上，應重做屋面保溫。屋面保溫維修工程應與屋面防水維修工程同步進行。
4.4.3【維修條件】保修期滿后，外墻保溫層損壞面積達到20%以上，應重做外墻保溫。
4.4.4【改造】增加保溫層。
4.5裝飾裝修工程
4.5.1【質量保修期限】除有專門規(guī)定質量保修期限的分項工程應遵從其規(guī)定外，住宅樓內共用部位裝修工程質量保修期限不低于2年；住宅樓外共用部位涂料裝修質量保修期限不低于2年；住宅樓外共用部位其他材料裝修質量保修期限不低于5年；除五金件質量保修期限不低于2年外，共用部位門窗質量保修期限不低于5年。
4.5.2【維修條件】保修期滿后，住宅樓內共用部位裝修工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修：
1門窗、窗紗出現(xiàn)變形、損壞、缺失，應進行維修、補全。
2飾面磚、吊頂、門廊挑檐、地面、樓梯踏步及扶手等各項目50%以上經(jīng)過修補的，應重做。
3墻面50%以上面積經(jīng)過修補的，應進行整幢住宅內墻粉飾。
4.5.3【維修條件】保修期滿后，住宅外共用部位裝修工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修：
1外墻飾面磚等破損量超過總量的30%時，應重做。外墻涂料污損面積超過外墻總面積的30%時，應進行整幢住宅外墻粉飾。
2護欄、扶手定期油飾；定期檢查固定連接部件；銹蝕破損嚴重的，應更換。
4.6室外工程
4.6.1【質量保修期限】不低于2年。
4.6.2【維修條件】保修期滿后，小區(qū)內道路、場地，公共區(qū)域的階梯及扶手、圍墻、院門不能保證使用安全及功能時，應進行翻修。
4.7建筑給水及排水工程
4.7.1【質量保修期限】除采取隱蔽方式安裝的給排水管道和共用部位的給排水管道質量保修期限不低于10年外，建筑給水及排水工程質量保修期限不低于2年；若管線設置在主體結構內，其質量保修期限應與主體結構設計使用年限相同。
4.7.2【維修條件】保修期滿后，建筑給水及排水工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修、更新、改造：
1管道。明敷設管局部出現(xiàn)沙眼、漏水、嚴重銹蝕；暗敷設管漏水。
2水箱、水池。水箱局部變形、漏水，保溫層破損；水箱、水池內壁材質發(fā)生化學變化不滿足衛(wèi)生標準。
3節(jié)門銹蝕啟閉不靈活，漏水。
4控制柜內元器件損壞。
5壓力表損壞。
6中水設備。
a.格柵。鏈條式除污機鏈瓣斷裂。
b. 調節(jié)池。刮泥機損壞；行走機構損壞；電氣設備損壞。
c. 曝氣設施損壞。
d. 鼓風設施損壞。
e. 沉淀池。吸刮泥機損壞。
f. 消毒機損壞。
4.8電梯工程
4.8.1【質量保修期限】不低于3年。
4.8.2【維修條件】保修期滿后，電梯設備下列部件出現(xiàn)磨損、損壞，應進行維修、更新、改造：
1曳引機。
2制動器。
3電動機。
4導向輪、曳引輪。
5鋼絲繩。
6限速系統(tǒng)。
7控制柜。
8選層系統(tǒng)。
9操縱盤與顯示系統(tǒng)。
10層、轎門系統(tǒng)。
11導靴。
12導軌。
13對重。
14安全裝置。
15控制電纜及井道配線。
16緩沖器。
17轎廂。
4.9電氣工程
4.9.1【質量保修期限】除電線、電纜質量保修期限不低于5年外，電氣工程質量保修期限不低于2年。
4.9.2【維修條件】保修期滿后，電氣工程出現(xiàn)下列情況時，應進行維修、更新、改造：
1配電柜內元器件損壞。
2配電線路老化、損壞。
3電纜損壞。
4 π接箱內元器件損壞。
5避雷系統(tǒng)接閃器與其它金屬物的連接斷開；接閃器的焊縫斷開、嚴重銹蝕；引下線彎曲、嚴重銹蝕；引下線、接閃器和接地裝置的焊接處嚴重銹蝕。
4.10智能建筑工程
4.10.1【質量保修期限】不低于2年。
4.10.2【維修條件】保修期滿后，智能建筑工程設備設施損壞、老化嚴重，達到使用壽命時，應進行維修、更新、改造。