物業(yè)管理公司的前期介入，能從業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點(diǎn)，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。
一、物業(yè)管理公司前期介入的作用
房地產(chǎn)開發(fā)商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、材料選用、環(huán)境營(yíng)造、配套設(shè)施等方面下功夫，更要有好的物業(yè)管理公司。新開發(fā)的樓盤將隨著物業(yè)管理公司的前期介入而得以提升，正規(guī)完善的物業(yè)管理和服務(wù)將促進(jìn)物業(yè)的保值增值，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)和品牌知名度也將會(huì)隨著物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的提升而進(jìn)一步擴(kuò)大。
物業(yè)管理公司前期介入是指開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司或資深物業(yè)管理人參與該物業(yè)項(xiàng)目的小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論并提出建議。一般是從物業(yè)管理服務(wù)的角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、房屋設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程驗(yàn)收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。
以多年從事物業(yè)管理和開發(fā)商顧問的經(jīng)驗(yàn)，筆者深深感到了在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，專業(yè)物業(yè)管理人士前期介入的重要性。物業(yè)管理公司或物業(yè)管理人的提前參與，能有效地避免設(shè)計(jì)考慮不周帶來先天不足或影響今后業(yè)主使用功能，使物業(yè)更符合業(yè)主使用要求。
比如空調(diào)外機(jī)的定位 ， 設(shè)計(jì)時(shí)不能占用陽臺(tái)或露臺(tái)，尤其是在南方，會(huì)影響業(yè)主在陽臺(tái)和露臺(tái)上的休閑活動(dòng)。在成都一個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)初期，設(shè)計(jì)師不聽物業(yè)管理顧問的建議，堅(jiān)持要將空調(diào)外機(jī)定位在陽臺(tái)上，賣房時(shí)有購房人為此不簽購房合同，業(yè)主裝修時(shí)堅(jiān)決不按設(shè)計(jì)定|考試大|位安裝，不僅造成物業(yè)管理公司的管理困難，業(yè)主也十分不滿，后來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發(fā)商的設(shè)計(jì)師都特別看重外立面，他們都會(huì)把它作為自己的作品來對(duì)待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認(rèn)真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會(huì)被業(yè)主在裝修時(shí)改變或破壞，最終達(dá)不到我們的主觀愿望。因此，設(shè)計(jì)師不能一味地滿足自己的創(chuàng)意，而應(yīng)該考慮今后的管理和業(yè)主的使用。
從物業(yè)管理的角度更是這樣，同樣一個(gè)樓盤，筆者給設(shè)計(jì)師建議 ： 水景一定要流動(dòng)，泵池一定要設(shè)在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護(hù)。但這位設(shè)計(jì)師堅(jiān)持不采納，結(jié)果修出來的湖，死水一潭，還得物業(yè)管理公司來改，造成資源浪費(fèi)。因此，物業(yè)管理公司一定要從管理與運(yùn)行的角度，為開發(fā)商提供多方面建設(shè)性意見，引導(dǎo)設(shè)計(jì)人員優(yōu)化設(shè)計(jì)，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造|考試大|成資源浪費(fèi)。
從業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，物業(yè)管理公司的早期介入，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)時(shí)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點(diǎn)，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。
二、物業(yè)管理公司前期介入的內(nèi)容
1 .項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墻用材、戶型結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)造。
3 .變配電房、高低壓線、動(dòng)力用電、公共照明。
4 .供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理、消火水栓。
5 .弱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線、電訊電視、寬帶入網(wǎng)、三表抄計(jì)、可視對(duì)講、監(jiān)控報(bào)警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統(tǒng)、照明燈具。
7 .配套設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、菜場(chǎng)超市、學(xué)校醫(yī)院、會(huì)所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場(chǎng)等。
物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容很多，但必須重點(diǎn)關(guān)注安防設(shè)備的布局、選材、安裝、調(diào)試，因?yàn)槠渲苯佑绊懡窈蟮陌踩芾?；再就是要注意與運(yùn)行成本有關(guān)的內(nèi)容，其關(guān)系到物業(yè)管理公司今后的效益。
三、物業(yè)管理公司前期介入的方法
1. 物業(yè)管理公司以業(yè)主今后入住的標(biāo)準(zhǔn)審視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備功能、施工建設(shè)，參與討論并提出建設(shè)性意見，以達(dá)到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。
3. 監(jiān)督公用設(shè)備設(shè)施的建設(shè)、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與開發(fā)商、承建商、工程監(jiān)理聯(lián)絡(luò)溝通，盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)。
4. 深入了解物業(yè)的各方面情況，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進(jìn)行。
5. 熟悉并了解整個(gè)物業(yè)及配套細(xì)節(jié)，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，以便接管后遇到特殊緊急事件時(shí)能立即找到關(guān)鍵部位，采取應(yīng)急措施，維護(hù)公共安全。
6. 物業(yè)管理公司從今后小區(qū)管理角度審視項(xiàng)目，提出建議，避免施工造成物業(yè)管理運(yùn)作上的困難和麻煩，便于今后管理操作和設(shè)備維修；建立一個(gè)安全有序的小區(qū)（大廈）管理服務(wù)體系，營(yíng)造回歸自然的環(huán)境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業(yè)管理公司前期介入時(shí)怎樣與開發(fā)商配合
物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于與開發(fā)商的配合。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動(dòng)參與、積極配合。要將過去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會(huì)發(fā)生的問題，積極主動(dòng)地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。重大問題一定要書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時(shí)也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。
開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會(huì)不會(huì)增加其成本 ； 二是難度大不大 ； 三是對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的影響 ； 四是對(duì)其房屋銷售有無好處?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開發(fā)商不會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。
同時(shí)，物業(yè)管理公司前期介入時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：對(duì)開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽 ； 分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有依據(jù)、以理服人 ； 提出的建議能減少損失，能增加效益，是開發(fā)商、承包商和物業(yè)管理公司多方受益 ； 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ； 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要誠(chéng)心實(shí)意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)。搞好前期介入工作，是物業(yè)管理公司規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有力保障。
一、物業(yè)管理公司前期介入的作用
房地產(chǎn)開發(fā)商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、材料選用、環(huán)境營(yíng)造、配套設(shè)施等方面下功夫，更要有好的物業(yè)管理公司。新開發(fā)的樓盤將隨著物業(yè)管理公司的前期介入而得以提升，正規(guī)完善的物業(yè)管理和服務(wù)將促進(jìn)物業(yè)的保值增值，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋銷售，房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)和品牌知名度也將會(huì)隨著物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的提升而進(jìn)一步擴(kuò)大。
物業(yè)管理公司前期介入是指開發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司或資深物業(yè)管理人參與該物業(yè)項(xiàng)目的小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論并提出建議。一般是從物業(yè)管理服務(wù)的角度為開發(fā)商提出小區(qū)規(guī)劃、房屋設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程驗(yàn)收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。
以多年從事物業(yè)管理和開發(fā)商顧問的經(jīng)驗(yàn)，筆者深深感到了在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，專業(yè)物業(yè)管理人士前期介入的重要性。物業(yè)管理公司或物業(yè)管理人的提前參與，能有效地避免設(shè)計(jì)考慮不周帶來先天不足或影響今后業(yè)主使用功能，使物業(yè)更符合業(yè)主使用要求。
比如空調(diào)外機(jī)的定位 ， 設(shè)計(jì)時(shí)不能占用陽臺(tái)或露臺(tái)，尤其是在南方，會(huì)影響業(yè)主在陽臺(tái)和露臺(tái)上的休閑活動(dòng)。在成都一個(gè)樓盤的設(shè)計(jì)初期，設(shè)計(jì)師不聽物業(yè)管理顧問的建議，堅(jiān)持要將空調(diào)外機(jī)定位在陽臺(tái)上，賣房時(shí)有購房人為此不簽購房合同，業(yè)主裝修時(shí)堅(jiān)決不按設(shè)計(jì)定|考試大|位安裝，不僅造成物業(yè)管理公司的管理困難，業(yè)主也十分不滿，后來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發(fā)商的設(shè)計(jì)師都特別看重外立面，他們都會(huì)把它作為自己的作品來對(duì)待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認(rèn)真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會(huì)被業(yè)主在裝修時(shí)改變或破壞，最終達(dá)不到我們的主觀愿望。因此，設(shè)計(jì)師不能一味地滿足自己的創(chuàng)意，而應(yīng)該考慮今后的管理和業(yè)主的使用。
從物業(yè)管理的角度更是這樣，同樣一個(gè)樓盤，筆者給設(shè)計(jì)師建議 ： 水景一定要流動(dòng)，泵池一定要設(shè)在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護(hù)。但這位設(shè)計(jì)師堅(jiān)持不采納，結(jié)果修出來的湖，死水一潭，還得物業(yè)管理公司來改，造成資源浪費(fèi)。因此，物業(yè)管理公司一定要從管理與運(yùn)行的角度，為開發(fā)商提供多方面建設(shè)性意見，引導(dǎo)設(shè)計(jì)人員優(yōu)化設(shè)計(jì)，克服先天缺陷，避免日后再改造完善，造|考試大|成資源浪費(fèi)。
從業(yè)主對(duì)物業(yè)的使用和居家生活的需要考慮，物業(yè)管理公司的早期介入，依據(jù)其豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，為開發(fā)商和業(yè)主提供前期的專業(yè)性服務(wù)時(shí)，使新開發(fā)的樓盤真正成為為業(yè)主量身定做的、符合業(yè)主心愿的居家樂園，提升物業(yè)使用的附加值，形成開發(fā)商的新賣點(diǎn)，有利于開發(fā)商建造精品物業(yè)和房屋促銷，更有利于今后物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)。
二、物業(yè)管理公司前期介入的內(nèi)容
1 .項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑布局、道路交通、人流物流。
2 .建筑立面、外墻用材、戶型結(jié)構(gòu)、門窗構(gòu)造。
3 .變配電房、高低壓線、動(dòng)力用電、公共照明。
4 .供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水處理、消火水栓。
5 .弱電系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線、電訊電視、寬帶入網(wǎng)、三表抄計(jì)、可視對(duì)講、監(jiān)控報(bào)警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統(tǒng)、照明燈具。
7 .配套設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、菜場(chǎng)超市、學(xué)校醫(yī)院、會(huì)所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場(chǎng)等。
物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容很多，但必須重點(diǎn)關(guān)注安防設(shè)備的布局、選材、安裝、調(diào)試，因?yàn)槠渲苯佑绊懡窈蟮陌踩芾?；再就是要注意與運(yùn)行成本有關(guān)的內(nèi)容，其關(guān)系到物業(yè)管理公司今后的效益。
三、物業(yè)管理公司前期介入的方法
1. 物業(yè)管理公司以業(yè)主今后入住的標(biāo)準(zhǔn)審視項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備功能、施工建設(shè)，參與討論并提出建設(shè)性意見，以達(dá)到滿足業(yè)主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉了解土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日后維修使用帶來困難和不便，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出改善性意見。
3. 監(jiān)督公用設(shè)備設(shè)施的建設(shè)、安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與開發(fā)商、承建商、工程監(jiān)理聯(lián)絡(luò)溝通，盡量避免工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)。
4. 深入了解物業(yè)的各方面情況，掌握物業(yè)各系統(tǒng)的參數(shù)和資料，以便今后物業(yè)管理公司制定相應(yīng)的管理模式和規(guī)章制度，使物業(yè)管理工作得以有序進(jìn)行。
5. 熟悉并了解整個(gè)物業(yè)及配套細(xì)節(jié)，特別是消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，以便接管后遇到特殊緊急事件時(shí)能立即找到關(guān)鍵部位，采取應(yīng)急措施，維護(hù)公共安全。
6. 物業(yè)管理公司從今后小區(qū)管理角度審視項(xiàng)目，提出建議，避免施工造成物業(yè)管理運(yùn)作上的困難和麻煩，便于今后管理操作和設(shè)備維修；建立一個(gè)安全有序的小區(qū)（大廈）管理服務(wù)體系，營(yíng)造回歸自然的環(huán)境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業(yè)管理公司前期介入時(shí)怎樣與開發(fā)商配合
物業(yè)管理公司的前期介入工作能否順利進(jìn)行，關(guān)鍵在于與開發(fā)商的配合。我們應(yīng)依據(jù)和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，主動(dòng)參與、積極配合。要將過去管理和服務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)告知相關(guān)人員，要以前瞻性和預(yù)見性去感知可能會(huì)發(fā)生的問題，積極主動(dòng)地采取措施，將問題處理在萌芽狀態(tài)。重大問題一定要書面函告開發(fā)商，方能引起其重視，同時(shí)也能規(guī)避物業(yè)管理責(zé)任。
開發(fā)商能否采納物業(yè)管理公司的建議一般取決于以下幾方面：一是會(huì)不會(huì)增加其成本 ； 二是難度大不大 ； 三是對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格和外立面的影響 ； 四是對(duì)其房屋銷售有無好處?；诟鞣矫娴囊蛩乜紤]，開發(fā)商不會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的建議全面采納，但是協(xié)調(diào)得越好，采納得越多。
同時(shí)，物業(yè)管理公司前期介入時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：對(duì)開發(fā)商的建議一定要專業(yè)，否則沒人聽 ； 分析產(chǎn)生問題的原因、危害和影響，要準(zhǔn)確、有依據(jù)、以理服人 ； 提出的建議能減少損失，能增加效益，是開發(fā)商、承包商和物業(yè)管理公司多方受益 ； 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ； 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業(yè)管理公司要誠(chéng)心實(shí)意地溝通，全心全意地服務(wù)，全面參與配合樓盤的開發(fā)建設(shè)。搞好前期介入工作，是物業(yè)管理公司規(guī)范管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有力保障。