第七章 土地法和房地產(chǎn)法
本章有兩節(jié)內(nèi)容：第一節(jié)是土地管理法;第二節(jié)是城市房地產(chǎn)管理法。
從必讀法規(guī)來(lái)看，涉及三部法律：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。
第一節(jié) 土地管理法
土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法雖然都涉及到土地的問(wèn)題，但二者在土地屬性上是有差異的。土地管理法主要強(qiáng)調(diào)的是土地的資源屬性，所以在土地管理法(簡(jiǎn)稱(chēng)土地法)中所說(shuō)的所有權(quán)，都不是物權(quán)法中所有權(quán)的概念，而是自然資源法中的所有權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法中涉及到土地的時(shí)候，偏重土地的財(cái)產(chǎn)屬性。
在大綱中，本節(jié)涉及到如下幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán))、建設(shè)用地管理、土地法律責(zé)任和糾紛的處理。
土地法在司法考試的經(jīng)濟(jì)法部分一直是比較重要的，僅次于勞動(dòng)法部分?？荚囍蟹种祽?yīng)該在5分以上。
一、土地所有權(quán)
土地只能歸國(guó)家所有或者農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)的取得與喪失必須依據(jù)法律規(guī)定，不得約定。土地所有權(quán)禁止交易。
(一)國(guó)家土地所有權(quán)
依據(jù)土地管理法實(shí)施條例的規(guī)定，下列土地屬于國(guó)家所有：城市市區(qū)的土地;農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地;國(guó)家依法征用的原集體所有的土地;依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
(二)集體土地所有權(quán)
1.集體土地所有權(quán)主體及其代表
土地管理法第10條規(guī)定，集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個(gè)層次：
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)
(2)村級(jí)
(3)村民小組
2.集體土地所有權(quán)的確權(quán)
土地所有權(quán)需要經(jīng)過(guò)確權(quán)，土地管理法第11條第一款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。
農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
具體的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地和自留地、自留山。
3.集體土地所有權(quán)行使的限制
集體土地所有權(quán)的行使受到法律和政府管理的限制：
(1)集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。若用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須先由國(guó)家征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后，再出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者劃撥給具備規(guī)定條件的單位。
(2)集體所有的土地也不能轉(zhuǎn)讓、出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
作為自然資源的土地，在土地法中強(qiáng)調(diào)的是用途管理，土地分為三類(lèi)：農(nóng)用地(切實(shí)保護(hù)耕地)、建設(shè)用地(嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地)、未利用土地。集體所有的土地一般用途是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，所以不能轉(zhuǎn)讓、出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
(3)集體土地所有者不能擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權(quán)，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。
(4)集體土地所有權(quán)的行使，要受到農(nóng)民集體意志的限制，對(duì)集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意。
土地所有權(quán)并不是物權(quán)法上的所有權(quán)，所有權(quán)人可以隨意處分。土地進(jìn)行用途管制，不允許隨意改變土地用途。集體土地所有者向用地者提供土地使用權(quán)，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，但是通過(guò)家庭承包的方式，承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，不需要政府審批。
二、土地使用權(quán)
土地使用權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩部分。
(一)國(guó)有土地使用權(quán)
1.國(guó)有土地使用權(quán)主體
任何單位和個(gè)人均可成為國(guó)有土地使用權(quán)的主體。
2.國(guó)有土地使用權(quán)取得方式
國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式主要有出讓和劃撥，還可通過(guò)租賃等方式取得使用權(quán)。
3.出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)
出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)，土地的使用者要向國(guó)家繳納出讓金，取得的有期限的國(guó)家土地使用權(quán)。用途決定了出讓金的期限也決定了出讓金的多少。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限，按土地用途分為以下幾種情況：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。
在使用權(quán)的內(nèi)容上，擁有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，但是沒(méi)有完整的處分權(quán)，只有部分的處分權(quán)。
4.可以無(wú)償(劃撥)取得國(guó)有土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。
使用者可以申請(qǐng)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;
(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。
本章有兩節(jié)內(nèi)容：第一節(jié)是土地管理法;第二節(jié)是城市房地產(chǎn)管理法。
從必讀法規(guī)來(lái)看，涉及三部法律：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。
第一節(jié) 土地管理法
土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法雖然都涉及到土地的問(wèn)題，但二者在土地屬性上是有差異的。土地管理法主要強(qiáng)調(diào)的是土地的資源屬性，所以在土地管理法(簡(jiǎn)稱(chēng)土地法)中所說(shuō)的所有權(quán)，都不是物權(quán)法中所有權(quán)的概念，而是自然資源法中的所有權(quán)。城市房地產(chǎn)管理法中涉及到土地的時(shí)候，偏重土地的財(cái)產(chǎn)屬性。
在大綱中，本節(jié)涉及到如下幾個(gè)知識(shí)點(diǎn)：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán))、建設(shè)用地管理、土地法律責(zé)任和糾紛的處理。
土地法在司法考試的經(jīng)濟(jì)法部分一直是比較重要的，僅次于勞動(dòng)法部分?？荚囍蟹种祽?yīng)該在5分以上。
一、土地所有權(quán)
土地只能歸國(guó)家所有或者農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)的取得與喪失必須依據(jù)法律規(guī)定，不得約定。土地所有權(quán)禁止交易。
(一)國(guó)家土地所有權(quán)
依據(jù)土地管理法實(shí)施條例的規(guī)定，下列土地屬于國(guó)家所有：城市市區(qū)的土地;農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地;國(guó)家依法征用的原集體所有的土地;依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
(二)集體土地所有權(quán)
1.集體土地所有權(quán)主體及其代表
土地管理法第10條規(guī)定，集體土地所有權(quán)的主體及其代表有三個(gè)層次：
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)
(2)村級(jí)
(3)村民小組
2.集體土地所有權(quán)的確權(quán)
土地所有權(quán)需要經(jīng)過(guò)確權(quán)，土地管理法第11條第一款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。
農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
具體的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地、宅基地和自留地、自留山。
3.集體土地所有權(quán)行使的限制
集體土地所有權(quán)的行使受到法律和政府管理的限制：
(1)集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。若用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須先由國(guó)家征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后，再出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者劃撥給具備規(guī)定條件的單位。
(2)集體所有的土地也不能轉(zhuǎn)讓、出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
作為自然資源的土地，在土地法中強(qiáng)調(diào)的是用途管理，土地分為三類(lèi)：農(nóng)用地(切實(shí)保護(hù)耕地)、建設(shè)用地(嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地)、未利用土地。集體所有的土地一般用途是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，所以不能轉(zhuǎn)讓、出讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
(3)集體土地所有者不能擅自改變土地用途，其向用地者提供土地使用權(quán)，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。
(4)集體土地所有權(quán)的行使，要受到農(nóng)民集體意志的限制，對(duì)集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員表決同意。
土地所有權(quán)并不是物權(quán)法上的所有權(quán)，所有權(quán)人可以隨意處分。土地進(jìn)行用途管制，不允許隨意改變土地用途。集體土地所有者向用地者提供土地使用權(quán)，須經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，但是通過(guò)家庭承包的方式，承包本集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，不需要政府審批。
二、土地使用權(quán)
土地使用權(quán)包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩部分。
(一)國(guó)有土地使用權(quán)
1.國(guó)有土地使用權(quán)主體
任何單位和個(gè)人均可成為國(guó)有土地使用權(quán)的主體。
2.國(guó)有土地使用權(quán)取得方式
國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式主要有出讓和劃撥，還可通過(guò)租賃等方式取得使用權(quán)。
3.出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)
出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)，土地的使用者要向國(guó)家繳納出讓金，取得的有期限的國(guó)家土地使用權(quán)。用途決定了出讓金的期限也決定了出讓金的多少。
國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限，按土地用途分為以下幾種情況：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。
在使用權(quán)的內(nèi)容上，擁有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，但是沒(méi)有完整的處分權(quán)，只有部分的處分權(quán)。
4.可以無(wú)償(劃撥)取得國(guó)有土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。
使用者可以申請(qǐng)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;
(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。