第二節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法
一、房地產(chǎn)開發(fā)制度
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理涉及以下問題：房地產(chǎn)開發(fā)用地;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè);房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃。
1.房地產(chǎn)開發(fā)用地
作為開發(fā)用地，城市房地產(chǎn)開發(fā)使用的土地一般是通過出讓的方式來取得土地使用權(quán)。如果是機(jī)關(guān)建設(shè)、公益項(xiàng)目、國(guó)家扶持的項(xiàng)目，則用劃撥的方式來取得土地使用權(quán)來進(jìn)行開發(fā)。
城市房地產(chǎn)管理法第18條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
(1)規(guī)劃要求
房地產(chǎn)開發(fā)一定要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。在城市里面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，就要遵守城市規(guī)劃中的詳細(xì)規(guī)劃。
(2)安全要求
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工必須要符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工必須要經(jīng)過驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才可交付使用。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理涉及到的是對(duì)開發(fā)商的管理。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織形式
開發(fā)商的組織形式可以是有限責(zé)任公司，也可以是股份有限公司。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須符合法定的條件：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本要符合國(guó)務(wù)院的規(guī)定;
(2)要有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。
(3)開發(fā)企業(yè)的投資總額與注冊(cè)資本的比例管理。注冊(cè)資本的多少?zèng)Q定投資規(guī)模的大小。
3.房地產(chǎn)開發(fā)要根據(jù)規(guī)劃來進(jìn)行。
城鄉(xiāng)規(guī)劃是一個(gè)體系，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。
城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃有具體的劃分：城市或鎮(zhèn)的總體規(guī)劃、城市或鎮(zhèn)的詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃又細(xì)分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。
注意一下城鄉(xiāng)規(guī)劃法的第37條、第38條和第40條。
第37條和第38條主要是強(qiáng)調(diào)進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)要持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
城鄉(xiāng)規(guī)劃法第37條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。
城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
一、房地產(chǎn)開發(fā)制度
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理涉及以下問題：房地產(chǎn)開發(fā)用地;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè);房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃。
1.房地產(chǎn)開發(fā)用地
作為開發(fā)用地，城市房地產(chǎn)開發(fā)使用的土地一般是通過出讓的方式來取得土地使用權(quán)。如果是機(jī)關(guān)建設(shè)、公益項(xiàng)目、國(guó)家扶持的項(xiàng)目，則用劃撥的方式來取得土地使用權(quán)來進(jìn)行開發(fā)。
城市房地產(chǎn)管理法第18條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目
(1)規(guī)劃要求
房地產(chǎn)開發(fā)一定要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。在城市里面進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，就要遵守城市規(guī)劃中的詳細(xì)規(guī)劃。
(2)安全要求
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)施工必須要符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工必須要經(jīng)過驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才可交付使用。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理涉及到的是對(duì)開發(fā)商的管理。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織形式
開發(fā)商的組織形式可以是有限責(zé)任公司，也可以是股份有限公司。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須符合法定的條件：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本要符合國(guó)務(wù)院的規(guī)定;
(2)要有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。
(3)開發(fā)企業(yè)的投資總額與注冊(cè)資本的比例管理。注冊(cè)資本的多少?zèng)Q定投資規(guī)模的大小。
3.房地產(chǎn)開發(fā)要根據(jù)規(guī)劃來進(jìn)行。
城鄉(xiāng)規(guī)劃是一個(gè)體系，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。
城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃有具體的劃分：城市或鎮(zhèn)的總體規(guī)劃、城市或鎮(zhèn)的詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃又細(xì)分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。
注意一下城鄉(xiāng)規(guī)劃法的第37條、第38條和第40條。
第37條和第38條主要是強(qiáng)調(diào)進(jìn)行城鄉(xiāng)建設(shè)要持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
城鄉(xiāng)規(guī)劃法第37條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。
城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。