**開發(fā)有限公司：
TX物業(yè)管理有限公司：
遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排，本人將于今年六月底離SJ市返深，從而完成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個月來的工作及一些體會簡要總結(jié)并匯報如下，請各位領(lǐng)導(dǎo)提出寶貴意見：**開發(fā)有限公司： TX物業(yè)管理有限公司
一、 第一任常駐顧問工作的回顧：
1、以較高的管理標(biāo)準(zhǔn)幫助組建了一個物業(yè)管理公司。從無到有，從起步初期的名不見經(jīng)傳，到現(xiàn)在物業(yè)公司的管理水平和品牌聲譽已在SJ市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)名列前茅。
2、在物業(yè)公司建立了一套較為科學(xué)的制度體系和內(nèi)部管理機制。雖然還需要進一步完善和加強貫徹力度，但基本形成了一個規(guī)范合理的企業(yè)運轉(zhuǎn)模式，公司的業(yè)務(wù)運作和內(nèi)部管理已步入正軌。：遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排
3、培訓(xùn)了一支熟練業(yè)務(wù)的專業(yè)隊伍。使他們在物業(yè)管理素質(zhì)上基本能勝任自己的工作。常駐顧問共舉行各類專場培訓(xùn)五十余次，同時深入到各班組、現(xiàn)場第一線手把手的指導(dǎo)各崗位工作，或親自示范，使物業(yè)公司員工對物業(yè)管理由陌生到熟悉，并熟練掌握。
4、在員工隊伍中樹立了一種較強的服務(wù)意識。通過培訓(xùn)和加強考核，強化了員工服務(wù)意識和服務(wù)理念，改變了原來國企形成的服務(wù)意識差的問題，使員工思想觀念、實際工作狀態(tài)都有了較大轉(zhuǎn)變。
5、提出了一批有針對性的工作建議和改進措施。至今共提出建議書、工作報告七十余份，針對物業(yè)管理工作方面的各類建議和改進措施共六百余條，其中有相當(dāng)一部分都已落實，起到了一定的促進作用。：遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排
6、對物業(yè)公司的企業(yè)內(nèi)部管理作了一個較深層次的介入。為充分發(fā)揮顧問作用，避免出現(xiàn)“顧而不問”的情況，本人除全面指導(dǎo)并參與物業(yè)公司的業(yè)務(wù)運作外，在前面十二個月中，對物業(yè)公司的內(nèi)部管理也作了一個較深的介入，對企業(yè)內(nèi)部管理和一些重要事項直接參與，對一些管理措施不是提完建議就了事，而是深入下去，跟蹤督促，保證它落實到位；但長期這樣做其實并不利于物業(yè)公司磨練獨立運作的能力，不利于物業(yè)公司的長期發(fā)展，因此，在本人顧問的后三個月中，盡量減少了對具體事務(wù)的直接參與，側(cè)重于及時提出工作改進建議和加強培訓(xùn)工作。
…………
總的來說，這一階段，在各位領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和物業(yè)公司員工共同努力下，**莊園的物業(yè)管理日漸成熟，已步入規(guī)范化、專業(yè)化運作的正常軌道。成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個
現(xiàn)在存在的主要問題是：雖然大體框架和整體運作模式已運轉(zhuǎn)正常，但無論是在現(xiàn)場管理、還是在企業(yè)管理機制運轉(zhuǎn)以及在與業(yè)主溝通和處理與業(yè)主相關(guān)事務(wù)中仍存在許多細節(jié)上處理不到位的情況；與真正一流的物業(yè)企業(yè)相比，簡單的看也可以說只差一點點了，但客觀的說，真正優(yōu)秀的物業(yè)公司與普通物業(yè)公司的差別也就在這一點點上。
我個人認為，對下任常駐顧問而言，要徹底解決這些問題，不能就事論事，只局限于解決一些事件細節(jié)處理不到位的問題，而應(yīng)當(dāng)重新回到起點，通過進一步強化并規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理、進一步推進制度化來實現(xiàn)，否則就有治標(biāo)不治本之嫌了。
二、關(guān)于常駐顧問的輪換：：遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排
按照天安物業(yè)的慣例，經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)溝通一致，我們公司對**常駐顧問人員進行了輪換，相信這將為顧問工作注入新鮮的血液，更好的促進下一階段“鞏固、提高”這一顧問目標(biāo)的實現(xiàn)。（每年一度的崗位輪換是我們物業(yè)公司的一項基本制度，從過去執(zhí)行效果來看，它有效的防止了人長期處于一個環(huán)境中自然形成的惰性，克服了久在一處造成的思維角度和問題處理方式固化的弊端，能有效的提高工作主動性和創(chuàng)造性，應(yīng)當(dāng)說利大于弊）
三、對今后工作的幾點建議：
1、必須在物業(yè)公司貫徹制度化管理。制度是企業(yè)規(guī)范運作的靈魂，是核心問題，應(yīng)當(dāng)說目前制度上還有一些不完善的地方，但更嚴(yán)重的是物業(yè)公司從上而下對制度的熟悉掌握程度、重視程度以及貫徹的力度還不夠；建議下任常駐顧問以實施“九千”工作為契機，從完善制度、引導(dǎo)物業(yè)公司員工特別是領(lǐng)導(dǎo)層重視并認真貫徹制度上下功夫；當(dāng)然這項工作要順利推進，還必須要有開發(fā)商和物業(yè)方面領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。**開發(fā)有限公司： TX物業(yè)管理有限公司
2、關(guān)于在物業(yè)公司建立綜合考核體系的設(shè)想。第一，對現(xiàn)已建立實施的量化考核方式進行改良，目前的量化考核存在流于形式，不能有效促進員工工作的問題，需要進一步細化，在此基礎(chǔ)上要加強和提高領(lǐng)導(dǎo)對工作檢查的頻度和水平，這樣才能保證考核的客觀、準(zhǔn)確和有效，使量化考核制度真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用，終促進工作任務(wù)的完成和效率的提高；第二，在物業(yè)公司建立經(jīng)濟指標(biāo)考核體系，通過劃小核算單位，將收入和開支的壓力分解到各部門各崗位，與個人的切身利益掛鉤，從而調(diào)動人的積極性和主動性；比如確定費用收繳率指標(biāo)并將壓力放在物業(yè)主管和助理身上以解決欠費久拖不決問題，核定公共維修成本指標(biāo)并將壓力放在工程部以解決有償服務(wù)不收費的問題，核定工程部公共水電開支指標(biāo)以解決水損電損得不到有效控制的問題等。
3、要千方百計降低企業(yè)的運營成本。尤其是對于物業(yè)管理公司這樣的微利企業(yè)，過高的經(jīng)營成本可能會吞噬掉企業(yè)的利潤，使企業(yè)缺少后繼發(fā)展的動力，建議今后在人力成本、公共用水用電成本等方面要加強控制力度，必要時應(yīng)進行水景改造（改為其他維護成本少的景觀）和綠化改造（改為地上車位），以減少開支，增加收入。
4、建議物業(yè)公司管理層采取一些有針對性的工作方法，以解決員工工作積極性不高、責(zé)任心不強的問題。以物業(yè)公司經(jīng)理為例，如果能要求公司管理人員每天必須對自己當(dāng)天所做的工作進行記錄，并要求他們每天下班前到經(jīng)理室匯報，這樣每天花上半小時到一小時，檢查跟進各方面的工作，既能給下屬一種現(xiàn)實的壓力，迫使他們每天都能盡職盡責(zé)的做好自己的工作，而不致出現(xiàn)整天沒事干也不著急的現(xiàn)象；又能及時全面的掌握整體工作進展情況，從而把握重點；同時還能通過每天及時的跟進指導(dǎo)而發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)人才，并讓員工時刻感到自己的工作在受到關(guān)注，從而調(diào)動其積極性。成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個
5、在建立與業(yè)主平等關(guān)系的基礎(chǔ)上，仍然要強化員工的服務(wù)意識?，F(xiàn)在物業(yè)公司有一種潛在的情緒，認為服務(wù)意識強調(diào)太過了，從而縱容了業(yè)主的刁蠻無理，認為應(yīng)當(dāng)給業(yè)主來點硬的，這是一種很危險的傾向！我們強調(diào)服務(wù)，并不是要求把業(yè)主當(dāng)上帝，而是要求在平等基礎(chǔ)上充分尊重業(yè)主，努力完善服務(wù)。在今后的工作中，要摒棄“業(yè)主是上帝，物業(yè)公司是仆人”的無原則服務(wù)狀態(tài)，但更要防止出現(xiàn)“跟業(yè)主來硬的、凡事我說了算”的“左”的管理方式；無論怎樣，在工作中不要無原則的遷就業(yè)主，既要敢于跟業(yè)主說“不”，但也要充分尊重業(yè)主，講究服務(wù)方法和技巧，做到有禮有節(jié)。我認為必須把握好管理與服務(wù)的關(guān)系，管理只是一種手段，是針對少數(shù)人的；而服務(wù)卻是物業(yè)公司生存的根本，是針對絕大多數(shù)人的，“讓業(yè)主滿意”應(yīng)當(dāng)是物業(yè)公司始終不變的宗旨，也是生存和發(fā)展之道。
6、建議物業(yè)公司真正將與業(yè)主的溝通機制落到實處。某種意義上說，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，只有讓他們滿意了，物業(yè)公司才能生存和發(fā)展；但要讓業(yè)主滿意，首先必須與他們接觸，建立良好的溝通機制，與他們交朋友，建議物業(yè)公司認真落實業(yè)主接待日制度，落實包括經(jīng)理在內(nèi)的管理層定期上門走訪業(yè)主的制度，落實對有效投訴做到及時處理和全部回訪以實現(xiàn)讓業(yè)主滿意的制度，落實定期進行業(yè)主意見調(diào)查等制度，并在平時工作中多采取換位思考的方法，從切合全體業(yè)主實際的角度來處理一些問題。
以上建議，是我對今后工作的一些不成熟的看法，有許多淺薄和不當(dāng)?shù)牡胤?，敬請各位領(lǐng)導(dǎo)諒解！
成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個
在SJ工作的十五個月里，我得到了開發(fā)商雙方領(lǐng)導(dǎo)的悉心關(guān)照和充分的信任與支持，使得我能順利的介入并全面參與物業(yè)公司的管理與運作，同時也得到了物業(yè)公司全體員工的積極支持和配合，使得此一階段顧問目標(biāo)基本得以實現(xiàn)。 因為年輕的緣故，工作中我也有許多超越顧問權(quán)限的欠妥之處，在此十分感謝物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)對我的理解和寬容！值此離別之際，再次向各位關(guān)心、幫助過我的領(lǐng)導(dǎo)表示衷心的感謝！
TX物業(yè)管理有限公司：
遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排，本人將于今年六月底離SJ市返深，從而完成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個月來的工作及一些體會簡要總結(jié)并匯報如下，請各位領(lǐng)導(dǎo)提出寶貴意見：**開發(fā)有限公司： TX物業(yè)管理有限公司
一、 第一任常駐顧問工作的回顧：
1、以較高的管理標(biāo)準(zhǔn)幫助組建了一個物業(yè)管理公司。從無到有，從起步初期的名不見經(jīng)傳，到現(xiàn)在物業(yè)公司的管理水平和品牌聲譽已在SJ市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)名列前茅。
2、在物業(yè)公司建立了一套較為科學(xué)的制度體系和內(nèi)部管理機制。雖然還需要進一步完善和加強貫徹力度，但基本形成了一個規(guī)范合理的企業(yè)運轉(zhuǎn)模式，公司的業(yè)務(wù)運作和內(nèi)部管理已步入正軌。：遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排
3、培訓(xùn)了一支熟練業(yè)務(wù)的專業(yè)隊伍。使他們在物業(yè)管理素質(zhì)上基本能勝任自己的工作。常駐顧問共舉行各類專場培訓(xùn)五十余次，同時深入到各班組、現(xiàn)場第一線手把手的指導(dǎo)各崗位工作，或親自示范，使物業(yè)公司員工對物業(yè)管理由陌生到熟悉，并熟練掌握。
4、在員工隊伍中樹立了一種較強的服務(wù)意識。通過培訓(xùn)和加強考核，強化了員工服務(wù)意識和服務(wù)理念，改變了原來國企形成的服務(wù)意識差的問題，使員工思想觀念、實際工作狀態(tài)都有了較大轉(zhuǎn)變。
5、提出了一批有針對性的工作建議和改進措施。至今共提出建議書、工作報告七十余份，針對物業(yè)管理工作方面的各類建議和改進措施共六百余條，其中有相當(dāng)一部分都已落實，起到了一定的促進作用。：遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排
6、對物業(yè)公司的企業(yè)內(nèi)部管理作了一個較深層次的介入。為充分發(fā)揮顧問作用，避免出現(xiàn)“顧而不問”的情況，本人除全面指導(dǎo)并參與物業(yè)公司的業(yè)務(wù)運作外，在前面十二個月中，對物業(yè)公司的內(nèi)部管理也作了一個較深的介入，對企業(yè)內(nèi)部管理和一些重要事項直接參與，對一些管理措施不是提完建議就了事，而是深入下去，跟蹤督促，保證它落實到位；但長期這樣做其實并不利于物業(yè)公司磨練獨立運作的能力，不利于物業(yè)公司的長期發(fā)展，因此，在本人顧問的后三個月中，盡量減少了對具體事務(wù)的直接參與，側(cè)重于及時提出工作改進建議和加強培訓(xùn)工作。
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總的來說，這一階段，在各位領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和物業(yè)公司員工共同努力下，**莊園的物業(yè)管理日漸成熟，已步入規(guī)范化、專業(yè)化運作的正常軌道。成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個
現(xiàn)在存在的主要問題是：雖然大體框架和整體運作模式已運轉(zhuǎn)正常，但無論是在現(xiàn)場管理、還是在企業(yè)管理機制運轉(zhuǎn)以及在與業(yè)主溝通和處理與業(yè)主相關(guān)事務(wù)中仍存在許多細節(jié)上處理不到位的情況；與真正一流的物業(yè)企業(yè)相比，簡單的看也可以說只差一點點了，但客觀的說，真正優(yōu)秀的物業(yè)公司與普通物業(yè)公司的差別也就在這一點點上。
我個人認為，對下任常駐顧問而言，要徹底解決這些問題，不能就事論事，只局限于解決一些事件細節(jié)處理不到位的問題，而應(yīng)當(dāng)重新回到起點，通過進一步強化并規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理、進一步推進制度化來實現(xiàn)，否則就有治標(biāo)不治本之嫌了。
二、關(guān)于常駐顧問的輪換：：遵照**物業(yè)與**方面雙方領(lǐng)導(dǎo)的安排
按照天安物業(yè)的慣例，經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)溝通一致，我們公司對**常駐顧問人員進行了輪換，相信這將為顧問工作注入新鮮的血液，更好的促進下一階段“鞏固、提高”這一顧問目標(biāo)的實現(xiàn)。（每年一度的崗位輪換是我們物業(yè)公司的一項基本制度，從過去執(zhí)行效果來看，它有效的防止了人長期處于一個環(huán)境中自然形成的惰性，克服了久在一處造成的思維角度和問題處理方式固化的弊端，能有效的提高工作主動性和創(chuàng)造性，應(yīng)當(dāng)說利大于弊）
三、對今后工作的幾點建議：
1、必須在物業(yè)公司貫徹制度化管理。制度是企業(yè)規(guī)范運作的靈魂，是核心問題，應(yīng)當(dāng)說目前制度上還有一些不完善的地方，但更嚴(yán)重的是物業(yè)公司從上而下對制度的熟悉掌握程度、重視程度以及貫徹的力度還不夠；建議下任常駐顧問以實施“九千”工作為契機，從完善制度、引導(dǎo)物業(yè)公司員工特別是領(lǐng)導(dǎo)層重視并認真貫徹制度上下功夫；當(dāng)然這項工作要順利推進，還必須要有開發(fā)商和物業(yè)方面領(lǐng)導(dǎo)的大力支持。**開發(fā)有限公司： TX物業(yè)管理有限公司
2、關(guān)于在物業(yè)公司建立綜合考核體系的設(shè)想。第一，對現(xiàn)已建立實施的量化考核方式進行改良，目前的量化考核存在流于形式，不能有效促進員工工作的問題，需要進一步細化，在此基礎(chǔ)上要加強和提高領(lǐng)導(dǎo)對工作檢查的頻度和水平，這樣才能保證考核的客觀、準(zhǔn)確和有效，使量化考核制度真正發(fā)揮出應(yīng)有的作用，終促進工作任務(wù)的完成和效率的提高；第二，在物業(yè)公司建立經(jīng)濟指標(biāo)考核體系，通過劃小核算單位，將收入和開支的壓力分解到各部門各崗位，與個人的切身利益掛鉤，從而調(diào)動人的積極性和主動性；比如確定費用收繳率指標(biāo)并將壓力放在物業(yè)主管和助理身上以解決欠費久拖不決問題，核定公共維修成本指標(biāo)并將壓力放在工程部以解決有償服務(wù)不收費的問題，核定工程部公共水電開支指標(biāo)以解決水損電損得不到有效控制的問題等。
3、要千方百計降低企業(yè)的運營成本。尤其是對于物業(yè)管理公司這樣的微利企業(yè)，過高的經(jīng)營成本可能會吞噬掉企業(yè)的利潤，使企業(yè)缺少后繼發(fā)展的動力，建議今后在人力成本、公共用水用電成本等方面要加強控制力度，必要時應(yīng)進行水景改造（改為其他維護成本少的景觀）和綠化改造（改為地上車位），以減少開支，增加收入。
4、建議物業(yè)公司管理層采取一些有針對性的工作方法，以解決員工工作積極性不高、責(zé)任心不強的問題。以物業(yè)公司經(jīng)理為例，如果能要求公司管理人員每天必須對自己當(dāng)天所做的工作進行記錄，并要求他們每天下班前到經(jīng)理室匯報，這樣每天花上半小時到一小時，檢查跟進各方面的工作，既能給下屬一種現(xiàn)實的壓力，迫使他們每天都能盡職盡責(zé)的做好自己的工作，而不致出現(xiàn)整天沒事干也不著急的現(xiàn)象；又能及時全面的掌握整體工作進展情況，從而把握重點；同時還能通過每天及時的跟進指導(dǎo)而發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)人才，并讓員工時刻感到自己的工作在受到關(guān)注，從而調(diào)動其積極性。成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個
5、在建立與業(yè)主平等關(guān)系的基礎(chǔ)上，仍然要強化員工的服務(wù)意識?，F(xiàn)在物業(yè)公司有一種潛在的情緒，認為服務(wù)意識強調(diào)太過了，從而縱容了業(yè)主的刁蠻無理，認為應(yīng)當(dāng)給業(yè)主來點硬的，這是一種很危險的傾向！我們強調(diào)服務(wù)，并不是要求把業(yè)主當(dāng)上帝，而是要求在平等基礎(chǔ)上充分尊重業(yè)主，努力完善服務(wù)。在今后的工作中，要摒棄“業(yè)主是上帝，物業(yè)公司是仆人”的無原則服務(wù)狀態(tài)，但更要防止出現(xiàn)“跟業(yè)主來硬的、凡事我說了算”的“左”的管理方式；無論怎樣，在工作中不要無原則的遷就業(yè)主，既要敢于跟業(yè)主說“不”，但也要充分尊重業(yè)主，講究服務(wù)方法和技巧，做到有禮有節(jié)。我認為必須把握好管理與服務(wù)的關(guān)系，管理只是一種手段，是針對少數(shù)人的；而服務(wù)卻是物業(yè)公司生存的根本，是針對絕大多數(shù)人的，“讓業(yè)主滿意”應(yīng)當(dāng)是物業(yè)公司始終不變的宗旨，也是生存和發(fā)展之道。
6、建議物業(yè)公司真正將與業(yè)主的溝通機制落到實處。某種意義上說，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，只有讓他們滿意了，物業(yè)公司才能生存和發(fā)展；但要讓業(yè)主滿意，首先必須與他們接觸，建立良好的溝通機制，與他們交朋友，建議物業(yè)公司認真落實業(yè)主接待日制度，落實包括經(jīng)理在內(nèi)的管理層定期上門走訪業(yè)主的制度，落實對有效投訴做到及時處理和全部回訪以實現(xiàn)讓業(yè)主滿意的制度，落實定期進行業(yè)主意見調(diào)查等制度，并在平時工作中多采取換位思考的方法，從切合全體業(yè)主實際的角度來處理一些問題。
以上建議，是我對今后工作的一些不成熟的看法，有許多淺薄和不當(dāng)?shù)牡胤?，敬請各位領(lǐng)導(dǎo)諒解！
成第一階段的常駐顧問工作，現(xiàn)僅將我十五個
在SJ工作的十五個月里，我得到了開發(fā)商雙方領(lǐng)導(dǎo)的悉心關(guān)照和充分的信任與支持，使得我能順利的介入并全面參與物業(yè)公司的管理與運作，同時也得到了物業(yè)公司全體員工的積極支持和配合，使得此一階段顧問目標(biāo)基本得以實現(xiàn)。 因為年輕的緣故，工作中我也有許多超越顧問權(quán)限的欠妥之處，在此十分感謝物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)對我的理解和寬容！值此離別之際，再次向各位關(guān)心、幫助過我的領(lǐng)導(dǎo)表示衷心的感謝！