1.2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本
1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)
1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型
1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)
投資形式 經(jīng)營方式 投資 成本
開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本
出租 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本
經(jīng)營 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營成本
置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本＋出租成本
經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本＋經(jīng)營成本
1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型
開發(fā)項(xiàng)目總投資
開發(fā)產(chǎn)品成本
經(jīng)營成本
分期收款的開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)營成本按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率計(jì)入本期經(jīng)營成本
包括
土地轉(zhuǎn)讓成本
商品房銷售成本
配套設(shè)施銷售成本
房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
期間費(fèi)用
包括
管理費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
經(jīng)營費(fèi)用
項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中
項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用
項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用
1.3 經(jīng)營收入
經(jīng)營收入=銷售收入+了租收入+自營收入
銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)
出租收入=出租房屋面積×房屋銷售單價(jià)
自營收入=營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)
1.4 利潤
企業(yè)利潤分為四個(gè)層次
經(jīng)營利潤
利潤總額（實(shí)現(xiàn)利潤）
稅后利潤
可分配利潤
經(jīng)營利潤=銷售收入－經(jīng)營成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅、
經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入
銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入
出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入
期間費(fèi)用＝管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用
利潤總額＝經(jīng)營利潤＋營業(yè)外支凈額
稅后利潤＝利潤總額－所得稅
可供分配利潤=稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤）
1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)
1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型
1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)
投資形式 經(jīng)營方式 投資 成本
開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本
出租 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本
經(jīng)營 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營成本
置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本＋出租成本
經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本＋經(jīng)營成本
1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型
開發(fā)項(xiàng)目總投資
開發(fā)產(chǎn)品成本
經(jīng)營成本
分期收款的開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)營成本按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率計(jì)入本期經(jīng)營成本
包括
土地轉(zhuǎn)讓成本
商品房銷售成本
配套設(shè)施銷售成本
房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本
期間費(fèi)用
包括
管理費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
經(jīng)營費(fèi)用
項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中
項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用
項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用
1.3 經(jīng)營收入
經(jīng)營收入=銷售收入+了租收入+自營收入
銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)
出租收入=出租房屋面積×房屋銷售單價(jià)
自營收入=營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)
1.4 利潤
企業(yè)利潤分為四個(gè)層次
經(jīng)營利潤
利潤總額（實(shí)現(xiàn)利潤）
稅后利潤
可分配利潤
經(jīng)營利潤=銷售收入－經(jīng)營成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅、
經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入
銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入
出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入
期間費(fèi)用＝管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用
利潤總額＝經(jīng)營利潤＋營業(yè)外支凈額
稅后利潤＝利潤總額－所得稅
可供分配利潤=稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤）