2.3 通貨膨脹的影響
通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別
通貨膨脹 房地產(chǎn)增值
原因不同 導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，導(dǎo)致購買力下降 需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升
對折現(xiàn)率的影響不同 導(dǎo)致折現(xiàn)率提高 增值一般不影響折現(xiàn)率
3. 動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算
3.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
3.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
3.3 動態(tài)投資回收期
3.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV
定義
是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和
實(shí)質(zhì)
將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點(diǎn)位置，再進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算，含義上是考慮了時(shí)間價(jià)值的利潤指標(biāo)
A~P或F~P
計(jì)算公式
各年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)（A~P）
各年凈現(xiàn)金流量不相等時(shí)（F~P）
項(xiàng)目計(jì)算期的界定n
開發(fā)投資
出售的：開發(fā)期＋銷售期
出租或自營的：開發(fā)期＋經(jīng)營期
置業(yè)投資：經(jīng)營準(zhǔn)備期＋經(jīng)營期
基準(zhǔn)收益率i
是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)
是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率
決定基準(zhǔn)收益率的因素：資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
判定標(biāo)準(zhǔn)
NPV≥0，說明方案的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受
NPV＜0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受
3.3 動態(tài)投資回收期
概念
是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)
適用范圍
一般用于評價(jià)開發(fā)完成后用來出租或自營的項(xiàng)目
也可以用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目
公式
判定標(biāo)準(zhǔn)－將動態(tài)投資回收期Pb與基準(zhǔn)回收期PC相比較
如果Pb≤Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行
如果Pb＞Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可行
通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別
通貨膨脹 房地產(chǎn)增值
原因不同 導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價(jià)格水平的上升，導(dǎo)致購買力下降 需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升
對折現(xiàn)率的影響不同 導(dǎo)致折現(xiàn)率提高 增值一般不影響折現(xiàn)率
3. 動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算
3.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
3.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
3.3 動態(tài)投資回收期
3.1 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV
定義
是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和
實(shí)質(zhì)
將發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點(diǎn)位置，再進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算，含義上是考慮了時(shí)間價(jià)值的利潤指標(biāo)
A~P或F~P
計(jì)算公式
各年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)（A~P）
各年凈現(xiàn)金流量不相等時(shí)（F~P）
項(xiàng)目計(jì)算期的界定n
開發(fā)投資
出售的：開發(fā)期＋銷售期
出租或自營的：開發(fā)期＋經(jīng)營期
置業(yè)投資：經(jīng)營準(zhǔn)備期＋經(jīng)營期
基準(zhǔn)收益率i
是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)
是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率
決定基準(zhǔn)收益率的因素：資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
判定標(biāo)準(zhǔn)
NPV≥0，說明方案的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受
NPV＜0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受
3.3 動態(tài)投資回收期
概念
是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)
適用范圍
一般用于評價(jià)開發(fā)完成后用來出租或自營的項(xiàng)目
也可以用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目
公式
判定標(biāo)準(zhǔn)－將動態(tài)投資回收期Pb與基準(zhǔn)回收期PC相比較
如果Pb≤Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行
如果Pb＞Pc，則項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上不可行