2.3 通貨膨脹的影響
通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別
通貨膨脹 房地產(chǎn)增值
原因不同 導致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，導致購買力下降 需求超過供給從而導致房地產(chǎn)價值上升
對折現(xiàn)率的影響不同 導致折現(xiàn)率提高 增值一般不影響折現(xiàn)率
3. 動態(tài)盈利能力指標及其計算
3.1 財務凈現(xiàn)值
3.2 財務內(nèi)部收益率
3.3 動態(tài)投資回收期
3.1 財務凈現(xiàn)值NPV
定義
是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和
實質(zhì)
將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點位置，再進行代數(shù)運算，含義上是考慮了時間價值的利潤指標
A~P或F~P
計算公式
各年凈現(xiàn)金流量相等時（A~P）
各年凈現(xiàn)金流量不相等時（F~P）
項目計算期的界定n
開發(fā)投資
出售的：開發(fā)期＋銷售期
出租或自營的：開發(fā)期＋經(jīng)營期
置業(yè)投資：經(jīng)營準備期＋經(jīng)營期
基準收益率i
是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)
是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率
決定基準收益率的因素：資金成本和項目風險
判定標準
NPV≥0，說明方案的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，項目在財務上可以接受
NPV＜0，說明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受
3.3 動態(tài)投資回收期
概念
是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標
適用范圍
一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或自營的項目
也可以用來評價置業(yè)投資項目
公式
判定標準－將動態(tài)投資回收期Pb與基準回收期PC相比較
如果Pb≤Pc，則項目在財務上可行
如果Pb＞Pc，則項目在財務上不可行
通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別
通貨膨脹 房地產(chǎn)增值
原因不同 導致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，導致購買力下降 需求超過供給從而導致房地產(chǎn)價值上升
對折現(xiàn)率的影響不同 導致折現(xiàn)率提高 增值一般不影響折現(xiàn)率
3. 動態(tài)盈利能力指標及其計算
3.1 財務凈現(xiàn)值
3.2 財務內(nèi)部收益率
3.3 動態(tài)投資回收期
3.1 財務凈現(xiàn)值NPV
定義
是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和
實質(zhì)
將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點位置，再進行代數(shù)運算，含義上是考慮了時間價值的利潤指標
A~P或F~P
計算公式
各年凈現(xiàn)金流量相等時（A~P）
各年凈現(xiàn)金流量不相等時（F~P）
項目計算期的界定n
開發(fā)投資
出售的：開發(fā)期＋銷售期
出租或自營的：開發(fā)期＋經(jīng)營期
置業(yè)投資：經(jīng)營準備期＋經(jīng)營期
基準收益率i
是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)
是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率
決定基準收益率的因素：資金成本和項目風險
判定標準
NPV≥0，說明方案的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，項目在財務上可以接受
NPV＜0，說明方案達不到預定的收益水平，方案不可接受
3.3 動態(tài)投資回收期
概念
是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標
適用范圍
一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或自營的項目
也可以用來評價置業(yè)投資項目
公式
判定標準－將動態(tài)投資回收期Pb與基準回收期PC相比較
如果Pb≤Pc，則項目在財務上可行
如果Pb＞Pc，則項目在財務上不可行