6. 相關(guān)計(jì)算總結(jié)
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標(biāo)計(jì)算
6.2 考慮通貨膨脹時(shí)實(shí)際盈利指標(biāo)的計(jì)算
6.3 項(xiàng)目建成后出售或預(yù)售的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
6.4 項(xiàng)目建成后出租經(jīng)營(yíng)的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
6.5 考慮土地增值稅的指標(biāo)計(jì)算
6.6 現(xiàn)金流評(píng)估法
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標(biāo)計(jì)算
題型
每出案例，要求計(jì)算全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
步驟
計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)的前提是必須求出各年的凈現(xiàn)金流量，所以如何求凈現(xiàn)金就很關(guān)系
難點(diǎn)
計(jì)算全部投資和計(jì)算資本金的凈現(xiàn)金流是有區(qū)別的，全部投資中不用扣除還本付息額，而計(jì)算資本金時(shí)要求扣除還本付息額
6.3 項(xiàng)目建成后出售或預(yù)售的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
1 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （1.1-1.2）
1.1 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入
1.2 銷(xiāo)售稅費(fèi)
2 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 以下1～7項(xiàng)合計(jì)
2.1 土地費(fèi)用
2.2 建造費(fèi)用
2.3 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用
2.4 其它工程費(fèi)
2.5 管理費(fèi)用
2.6 財(cái)務(wù)費(fèi)用
2.7 銷(xiāo)售費(fèi)用（也稱(chēng)為市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費(fèi)用）
3 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（銷(xiāo)售利潤(rùn)） （1-2）
4 成本利潤(rùn)率 （3/2）
5 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 （3/1）
6.4 項(xiàng)目建成后出租經(jīng)營(yíng)的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
1 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 對(duì)1.3進(jìn)行A～P
1.1 項(xiàng)目有效毛租金收入（扣除空置之后）
1.2 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
1.3 項(xiàng)目每年凈租金收入 （1.1-1.2）
2 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 以下1～7項(xiàng)合計(jì)
2.1 土地費(fèi)用
2.2 建造費(fèi)用
2.3 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用
2.4 其它工程費(fèi)
2.5 管理費(fèi)用
2.6 財(cái)務(wù)費(fèi)用
2.7 銷(xiāo)售費(fèi)用（也稱(chēng)為市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費(fèi)用）
3 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（銷(xiāo)售利潤(rùn)） （1-2）
4 成本利潤(rùn)率 （3/2）
5 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 （3/1）
6.5 考慮土地增值稅的指標(biāo)計(jì)算
6.6 現(xiàn)金流評(píng)估法
現(xiàn)金流法適用的項(xiàng)目類(lèi)型
居住小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造項(xiàng)目
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標(biāo)計(jì)算
6.2 考慮通貨膨脹時(shí)實(shí)際盈利指標(biāo)的計(jì)算
6.3 項(xiàng)目建成后出售或預(yù)售的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
6.4 項(xiàng)目建成后出租經(jīng)營(yíng)的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
6.5 考慮土地增值稅的指標(biāo)計(jì)算
6.6 現(xiàn)金流評(píng)估法
6.1 全部投資和資本金盈利能力指標(biāo)計(jì)算
題型
每出案例，要求計(jì)算全部投資和資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
步驟
計(jì)算動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)的前提是必須求出各年的凈現(xiàn)金流量，所以如何求凈現(xiàn)金就很關(guān)系
難點(diǎn)
計(jì)算全部投資和計(jì)算資本金的凈現(xiàn)金流是有區(qū)別的，全部投資中不用扣除還本付息額，而計(jì)算資本金時(shí)要求扣除還本付息額
6.3 項(xiàng)目建成后出售或預(yù)售的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
1 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 （1.1-1.2）
1.1 項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入
1.2 銷(xiāo)售稅費(fèi)
2 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 以下1～7項(xiàng)合計(jì)
2.1 土地費(fèi)用
2.2 建造費(fèi)用
2.3 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用
2.4 其它工程費(fèi)
2.5 管理費(fèi)用
2.6 財(cái)務(wù)費(fèi)用
2.7 銷(xiāo)售費(fèi)用（也稱(chēng)為市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費(fèi)用）
3 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（銷(xiāo)售利潤(rùn)） （1-2）
4 成本利潤(rùn)率 （3/2）
5 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 （3/1）
6.4 項(xiàng)目建成后出租經(jīng)營(yíng)的靜態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算
1 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 對(duì)1.3進(jìn)行A～P
1.1 項(xiàng)目有效毛租金收入（扣除空置之后）
1.2 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
1.3 項(xiàng)目每年凈租金收入 （1.1-1.2）
2 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本 以下1～7項(xiàng)合計(jì)
2.1 土地費(fèi)用
2.2 建造費(fèi)用
2.3 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用
2.4 其它工程費(fèi)
2.5 管理費(fèi)用
2.6 財(cái)務(wù)費(fèi)用
2.7 銷(xiāo)售費(fèi)用（也稱(chēng)為市場(chǎng)推廣及銷(xiāo)售代理費(fèi)用）
3 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（銷(xiāo)售利潤(rùn)） （1-2）
4 成本利潤(rùn)率 （3/2）
5 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 （3/1）
6.5 考慮土地增值稅的指標(biāo)計(jì)算
6.6 現(xiàn)金流評(píng)估法
現(xiàn)金流法適用的項(xiàng)目類(lèi)型
居住小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
工業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造項(xiàng)目