（一）若您已通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試并注冊，在某房地產(chǎn)估價機構執(zhí)業(yè)，現(xiàn)該房地產(chǎn)估價機構接受委托對某住宅小區(qū)進行評估，并出具房地產(chǎn)估價報告。
1．要完成一份合格的房地產(chǎn)估價報告，需要選用適當?shù)墓纼r方法。下列關于房地產(chǎn)估價方法選用的表述中，不正確的有（ ?。?BR> A．同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
B．選用多種估價方法的評估結果可以采用加權平均法進行綜合
C．若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用；若必須取舍，應當在估價報告中說明并陳述理由
D．估價方法的選用必須征得委托人的同意
【答案】D
2．估價技術路線的確定，就是確定估價對象房地產(chǎn)價格形成的過程，反映其（ ?。M而確定需要采用的估價方法。
A．估價原則
B．價格內(nèi)涵
C．產(chǎn)權
D．用途
【答案】B
（二）王先生有一棟私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價師李某，欲請其評估。
3．在接洽過程中，李某可以承諾（ ）。
A．現(xiàn)場查勘后立即口頭告知評估價格，之后再按約定提交正式估價報告
B．評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價機構的收費水平
C．在王某與李某所在房地產(chǎn)估價機構簽訂估價委托合同后，經(jīng)機構同意和指派，由自己親自估價
D．由自己親自承接該估價業(yè)務，以個人名義出具估價報告
【答案】C
4．對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應是該房地產(chǎn)（ ?。?。
A．在抵押期終了時的價值
B．設定抵押權時的價值
C．現(xiàn)時的市場價值
D．未來拍賣、變現(xiàn)時的價值
【答案】C
（三）某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。
5．若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按（ ）評估。
A．商業(yè)用途
B．工業(yè)用途
C．估價師確定的用途
D．商業(yè)與工業(yè)混合用途
【答案】B
6．若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按（ ?。┰u估。
A．商業(yè)用途
B．工業(yè)用途
C．估價師確定的用途
D．委托方確定的用途
【答案】B
7．若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設估價對象用途為（ ）。
A．工業(yè)用途
B．商業(yè)用途
C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響
【答案】D
8．若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ）。
A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B．本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
C．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估
D．托估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調(diào)整
【答案】D
（四）有一個大型購物中心，總建筑面積100000㎡．現(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機構對其公開市場價值進行評估。根據(jù)市場調(diào)查結果，當?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當?shù)赜嘘P部門發(fā)布的當年房地產(chǎn)資本化率見表4－1．
表 4－1 當?shù)禺斈攴康禺a(chǎn)資本化率表
房地產(chǎn)類型 低風險 高風險
住宅 3%～4% 5%～6%
商業(yè) 5%～6% 7%～8%
工業(yè) 4%～5% 6%～7%
9．如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應是（ ?。?。
A．4％～5％
B．5％～6％
C．6％～7％
D．7％～8％
【答案】D
10．根據(jù)市場調(diào)查結果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域因素，并結合估價的需要，
根據(jù)你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（ ?。?BR> A．前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平
B．在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長
c．在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變
D．前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平
【答案】D
1．要完成一份合格的房地產(chǎn)估價報告，需要選用適當?shù)墓纼r方法。下列關于房地產(chǎn)估價方法選用的表述中，不正確的有（ ?。?BR> A．同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行評估
B．選用多種估價方法的評估結果可以采用加權平均法進行綜合
C．若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用；若必須取舍，應當在估價報告中說明并陳述理由
D．估價方法的選用必須征得委托人的同意
【答案】D
2．估價技術路線的確定，就是確定估價對象房地產(chǎn)價格形成的過程，反映其（ ?。M而確定需要采用的估價方法。
A．估價原則
B．價格內(nèi)涵
C．產(chǎn)權
D．用途
【答案】B
（二）王先生有一棟私房，因資金緊缺欲以該房地產(chǎn)向銀行申請抵押貸款。為此，王先生找到與其相熟的房地產(chǎn)估價師李某，欲請其評估。
3．在接洽過程中，李某可以承諾（ ）。
A．現(xiàn)場查勘后立即口頭告知評估價格，之后再按約定提交正式估價報告
B．評估收費給予優(yōu)惠，低于其他估價機構的收費水平
C．在王某與李某所在房地產(chǎn)估價機構簽訂估價委托合同后，經(jīng)機構同意和指派，由自己親自估價
D．由自己親自承接該估價業(yè)務，以個人名義出具估價報告
【答案】C
4．對該房地產(chǎn)評估的抵押價值應是該房地產(chǎn)（ ?。?。
A．在抵押期終了時的價值
B．設定抵押權時的價值
C．現(xiàn)時的市場價值
D．未來拍賣、變現(xiàn)時的價值
【答案】C
（三）某房地產(chǎn)的法定用途為工業(yè)用途，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。
5．若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按（ ）評估。
A．商業(yè)用途
B．工業(yè)用途
C．估價師確定的用途
D．商業(yè)與工業(yè)混合用途
【答案】B
6．若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應按（ ?。┰u估。
A．商業(yè)用途
B．工業(yè)用途
C．估價師確定的用途
D．委托方確定的用途
【答案】B
7．若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應假設估價對象用途為（ ）。
A．工業(yè)用途
B．商業(yè)用途
C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響
【答案】D
8．若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ）。
A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B．本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響并予以扣減
C．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結果不能成立，需另行評估
D．托估價對象變更用途未獲批準，則估價結果應適當調(diào)整
【答案】D
（四）有一個大型購物中心，總建筑面積100000㎡．現(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機構對其公開市場價值進行評估。根據(jù)市場調(diào)查結果，當?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃，該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當?shù)赜嘘P部門發(fā)布的當年房地產(chǎn)資本化率見表4－1．
表 4－1 當?shù)禺斈攴康禺a(chǎn)資本化率表
房地產(chǎn)類型 低風險 高風險
住宅 3%～4% 5%～6%
商業(yè) 5%～6% 7%～8%
工業(yè) 4%～5% 6%～7%
9．如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應是（ ?。?。
A．4％～5％
B．5％～6％
C．6％～7％
D．7％～8％
【答案】D
10．根據(jù)市場調(diào)查結果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域因素，并結合估價的需要，
根據(jù)你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是（ ?。?BR> A．前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定水平
B．在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長
c．在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變
D．前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終將穩(wěn)定在一定水平
【答案】D