（一）某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28曰止。在2004年3月1曰，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請2年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。
1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（ ?。?BR> A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
B．按建筑物耐用年限計算
C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D．按建筑物已使用年限計算
答案：A
2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（ ?。?。
A．收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
B．估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1曰
C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料
答案：C
3．估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1目的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70％。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是（ ?。┤f元。
A．2800
B．2940
C．4000
D．4200
答案：C
提示：評估 價格為當(dāng)前正常市場價格。
4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（ ?。?BR> A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán) 人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
C．業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍 賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
D．該500萬元可再次抵押
答案：D
（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價，評估價值為200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機(jī)構(gòu)估價。估價機(jī)構(gòu)的估價報告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是750萬元，建筑物價值是190萬元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價值為50萬元。
5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ?。┤f元。
A．140
B．150
C．190
D．700
答案：A
提示：190-50＝140萬元
6．下列表述中不正確的是（ ?。?BR> A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價
B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價
C．2002年8月1日的評估價值l90萬元不包含地價
D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了l0萬元
答案：B
提示：保險公司評估的價值為保險價值，不包括地價。
7．下列表述中正確的是（ ?。?BR> A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日末遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價
B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的 參考價
C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場 價值
D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅 的參考價
提示：房產(chǎn)稅以房屋原值或租金為基礎(chǔ)。
（三）需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨銜深度50m，面積4000㎡的矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積l600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元，㎡．
8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（ ）。
A．以3號地塊的總價扣除l號地塊的總價后即是2號地塊的增值
B．以3號地塊的總價分別扣除l號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率
C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配
D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小
答案：C
9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是（ ?。?。
A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例
B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例
D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例
答案：D
10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為（ ?。┤f元。
A．1616
B．2560
C．1882
D．1920
答案：B
1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（ ?。?BR> A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
B．按建筑物耐用年限計算
C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D．按建筑物已使用年限計算
答案：A
2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（ ?。?。
A．收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
B．估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1曰
C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料
答案：C
3．估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1目的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70％。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是（ ?。┤f元。
A．2800
B．2940
C．4000
D．4200
答案：C
提示：評估 價格為當(dāng)前正常市場價格。
4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是（ ?。?BR> A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán) 人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
C．業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍 賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
D．該500萬元可再次抵押
答案：D
（二）某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價，評估價值為200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機(jī)構(gòu)估價。估價機(jī)構(gòu)的估價報告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是750萬元，建筑物價值是190萬元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價值為50萬元。
5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ?。┤f元。
A．140
B．150
C．190
D．700
答案：A
提示：190-50＝140萬元
6．下列表述中不正確的是（ ?。?BR> A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價
B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價
C．2002年8月1日的評估價值l90萬元不包含地價
D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了l0萬元
答案：B
提示：保險公司評估的價值為保險價值，不包括地價。
7．下列表述中正確的是（ ?。?BR> A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日末遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價
B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的 參考價
C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場 價值
D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅 的參考價
提示：房產(chǎn)稅以房屋原值或租金為基礎(chǔ)。
（三）需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨銜深度50m，面積4000㎡的矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積l600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元，㎡．
8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（ ）。
A．以3號地塊的總價扣除l號地塊的總價后即是2號地塊的增值
B．以3號地塊的總價分別扣除l號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率
C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配
D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小
答案：C
9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是（ ?。?。
A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例
B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例
D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例
答案：D
10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為（ ?。┤f元。
A．1616
B．2560
C．1882
D．1920
答案：B