房主將房屋出租后，發(fā)生兇殺案，房主以出租房屋成為“兇宅”，導(dǎo)致價(jià)值貶損，無法正常出租或出售為由，要求承租人賠償損失。
日前，蘇州中院對(duì)此案作出終審判決。
出租房發(fā)案
2005年1月，江蘇蘇州市民曹福興(化名)購得蘇州百合花苑二手房一套。當(dāng)時(shí)，該房已被原產(chǎn)權(quán)人出租給某西餐咖啡廳業(yè)主姚坤(化名)，屬于帶租約房產(chǎn)，曹福興在房屋交易完結(jié)后，承擔(dān)了租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)。
2005年10月10日，租賃合同到期，曹福興與姚坤重新簽訂租賃協(xié)議：曹福興將房屋出租給姚坤居住，期限一年。
2006年11月11日，合同到期，曹福興、姚坤未續(xù)簽合同，雙方按原合同繼續(xù)履行，姚坤繼續(xù)承租房屋作為員工宿舍。
2008年初，姚坤將兩名女職員安排住進(jìn)承租房。
2009年5月6日，一位女職工在承租房?jī)?nèi)被其同事殺害。
2009年10月19日，蘇州市中級(jí)人民法院以故意殺人罪判處此案被告人死刑。
房屋貶值訴訟
兇殺案發(fā)生后，姚坤向曹福興提出解除房屋租賃合同。曹福興同意解除合同的同時(shí)提出，姚坤承租期間房屋成為“兇宅”，價(jià)值大幅貶損，無法出租、無法按市場(chǎng)價(jià)格出售，要求賠償16萬元貶損費(fèi)，但姚坤拒絕。
2010年5月26日，曹福興將姚坤訴至法院。
原告訴稱， 2009年5月6日，原告出租房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案，被害人、加害人系姚坤所屬企業(yè)員工。
事發(fā)后，姚坤要求終止租賃關(guān)系，但兇殺案被社會(huì)廣為知曉，導(dǎo)致該房屋成為公眾心目中的“兇宅”，房屋價(jià)值貶損，無法正常出租或以市場(chǎng)價(jià)出售。
姚坤承租房作為員工宿舍，違反合同約定的使用范圍，存在過錯(cuò)。
姚坤疏于安全防范，在防盜門已損壞的情況下未通知出租人進(jìn)行修繕或自行修繕，增加了犯罪行為發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
被告辯稱：兇殺案的發(fā)生無法預(yù)見，被告不存在管理過錯(cuò)。
原告所稱的“兇宅”并非法律上的概念，而是迷信思想。
原告稱房屋價(jià)值貶值、無法出租或以市場(chǎng)價(jià)出售，沒有提交相應(yīng)證據(jù)證明其損失的程度。
駁回原告訴求
一審法院認(rèn)為，曹福興依據(jù)侵權(quán)責(zé)任主張姚坤承擔(dān)賠償責(zé)任，但未滿足一般侵權(quán)案件的構(gòu)成要件。
姚坤對(duì)兇殺案件的發(fā)生不存在過錯(cuò)。姚坤未實(shí)施導(dǎo)致房屋可能貶值的侵權(quán)行為，其事先無法預(yù)知，更無法采取防范措施避免事件的發(fā)生，兇殺行為與姚坤無因果關(guān)系。
原告主張房屋價(jià)值貶損的事實(shí)無法確定和衡量。涉案房屋內(nèi)雖發(fā)生兇殺事件，對(duì)房屋出售或出租的價(jià)值可能產(chǎn)生影響，但該財(cái)產(chǎn)損失具有不確定性，房屋可能貶值的程度、財(cái)產(chǎn)損失的大小無法衡量，且隨著時(shí)間的推移，兇殺事件在人們心目中逐漸淡忘，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，涉案房屋的社會(huì)認(rèn)同度會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，是否存在貶值及貶值的程度也隨之改變。駁回原告訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，曹福興不服，向蘇州市中級(jí)人民法院提出上訴。
曹福興稱：兇殺案發(fā)生于本人房屋內(nèi)，正常情況下，人們都會(huì)對(duì)此房屋產(chǎn)生心理上的恐懼，從而拒絕承租或以正常價(jià)格購買房屋。
本案所涉房屋并非業(yè)主居住，而是用于出租收益。案件發(fā)生后，業(yè)主出租收益中斷，蒙受損失已是客觀事實(shí)。
本案所涉房屋為居民房，合同約定由姚坤居住，但姚坤將其作為員工宿舍使用違背合同約定。
蘇州中院審理后認(rèn)為：兇殺案被害人作為姚坤的員工，經(jīng)姚坤準(zhǔn)許使用涉訴房屋。
承租人將涉訴房屋提供給多名員工居住，且在承租期間對(duì)于防盜門的維護(hù)維修亦未盡責(zé)，故承租人在履行房屋租賃合同中，未盡到應(yīng)盡的合同義務(wù)，存在過錯(cuò)。
但姚坤的上述過錯(cuò)與兇殺事件不存在因果關(guān)系，對(duì)于員工在房屋內(nèi)被害情形無法預(yù)料，曹福興要求姚坤承擔(dān)涉訴房屋收益價(jià)值受損的賠償責(zé)任依據(jù)不足，本院不予支持。
案件發(fā)生后即使導(dǎo)致房屋出租、轉(zhuǎn)讓收益價(jià)值受損，也應(yīng)由案件直接侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任，上訴請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。
說法：
所謂“兇宅”，《現(xiàn)代漢語詞典》釋為：“不吉利的或鬧鬼的房舍?！?BR> 有關(guān)法律人士指出，房屋市場(chǎng)價(jià)值主要取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。市場(chǎng)機(jī)制決定了房?jī)r(jià)高低的波動(dòng)，這種波動(dòng)為公眾所知卻不以公眾意志為轉(zhuǎn)移。因此，房屋市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)應(yīng)得到法律認(rèn)可。
房屋發(fā)生非正常死亡事件后，雖然可能導(dǎo)致人們對(duì)房屋的評(píng)價(jià)和認(rèn)可度降低，從而導(dǎo)致房屋的價(jià)格下跌。但是，這種價(jià)格波動(dòng)的影響范圍大小、幅度高低、時(shí)間長(zhǎng)短均不確定，完全取決于人們的主觀意志，只有那些知曉房屋發(fā)生了非正常死亡事件的人們，才有可能對(duì)房屋作出偏離市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)價(jià)和判斷，而且這種評(píng)價(jià)和判斷，受評(píng)價(jià)人的文化程度、社會(huì)觀念、科學(xué)素養(yǎng)等因素影響。
專家指出，出租房發(fā)生兇殺事件，對(duì)房屋的再出租、出售產(chǎn)生不利影響是不爭(zhēng)的事實(shí)，肯定會(huì)給房主帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。
房主出租房屋屬于經(jīng)營(yíng)行為，任何經(jīng)營(yíng)行為都有一定的風(fēng)險(xiǎn)。房屋出租，不可能完全杜絕各類事件，出租人在享受出租經(jīng)營(yíng)利益的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，本案中的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由出租人承擔(dān)。
日前，蘇州中院對(duì)此案作出終審判決。
出租房發(fā)案
2005年1月，江蘇蘇州市民曹福興(化名)購得蘇州百合花苑二手房一套。當(dāng)時(shí)，該房已被原產(chǎn)權(quán)人出租給某西餐咖啡廳業(yè)主姚坤(化名)，屬于帶租約房產(chǎn)，曹福興在房屋交易完結(jié)后，承擔(dān)了租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)。
2005年10月10日，租賃合同到期，曹福興與姚坤重新簽訂租賃協(xié)議：曹福興將房屋出租給姚坤居住，期限一年。
2006年11月11日，合同到期，曹福興、姚坤未續(xù)簽合同，雙方按原合同繼續(xù)履行，姚坤繼續(xù)承租房屋作為員工宿舍。
2008年初，姚坤將兩名女職員安排住進(jìn)承租房。
2009年5月6日，一位女職工在承租房?jī)?nèi)被其同事殺害。
2009年10月19日，蘇州市中級(jí)人民法院以故意殺人罪判處此案被告人死刑。
房屋貶值訴訟
兇殺案發(fā)生后，姚坤向曹福興提出解除房屋租賃合同。曹福興同意解除合同的同時(shí)提出，姚坤承租期間房屋成為“兇宅”，價(jià)值大幅貶損，無法出租、無法按市場(chǎng)價(jià)格出售，要求賠償16萬元貶損費(fèi)，但姚坤拒絕。
2010年5月26日，曹福興將姚坤訴至法院。
原告訴稱， 2009年5月6日，原告出租房屋內(nèi)發(fā)生兇殺案，被害人、加害人系姚坤所屬企業(yè)員工。
事發(fā)后，姚坤要求終止租賃關(guān)系，但兇殺案被社會(huì)廣為知曉，導(dǎo)致該房屋成為公眾心目中的“兇宅”，房屋價(jià)值貶損，無法正常出租或以市場(chǎng)價(jià)出售。
姚坤承租房作為員工宿舍，違反合同約定的使用范圍，存在過錯(cuò)。
姚坤疏于安全防范，在防盜門已損壞的情況下未通知出租人進(jìn)行修繕或自行修繕，增加了犯罪行為發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。
被告辯稱：兇殺案的發(fā)生無法預(yù)見，被告不存在管理過錯(cuò)。
原告所稱的“兇宅”并非法律上的概念，而是迷信思想。
原告稱房屋價(jià)值貶值、無法出租或以市場(chǎng)價(jià)出售，沒有提交相應(yīng)證據(jù)證明其損失的程度。
駁回原告訴求
一審法院認(rèn)為，曹福興依據(jù)侵權(quán)責(zé)任主張姚坤承擔(dān)賠償責(zé)任，但未滿足一般侵權(quán)案件的構(gòu)成要件。
姚坤對(duì)兇殺案件的發(fā)生不存在過錯(cuò)。姚坤未實(shí)施導(dǎo)致房屋可能貶值的侵權(quán)行為，其事先無法預(yù)知，更無法采取防范措施避免事件的發(fā)生，兇殺行為與姚坤無因果關(guān)系。
原告主張房屋價(jià)值貶損的事實(shí)無法確定和衡量。涉案房屋內(nèi)雖發(fā)生兇殺事件，對(duì)房屋出售或出租的價(jià)值可能產(chǎn)生影響，但該財(cái)產(chǎn)損失具有不確定性，房屋可能貶值的程度、財(cái)產(chǎn)損失的大小無法衡量，且隨著時(shí)間的推移，兇殺事件在人們心目中逐漸淡忘，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，涉案房屋的社會(huì)認(rèn)同度會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，是否存在貶值及貶值的程度也隨之改變。駁回原告訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，曹福興不服，向蘇州市中級(jí)人民法院提出上訴。
曹福興稱：兇殺案發(fā)生于本人房屋內(nèi)，正常情況下，人們都會(huì)對(duì)此房屋產(chǎn)生心理上的恐懼，從而拒絕承租或以正常價(jià)格購買房屋。
本案所涉房屋并非業(yè)主居住，而是用于出租收益。案件發(fā)生后，業(yè)主出租收益中斷，蒙受損失已是客觀事實(shí)。
本案所涉房屋為居民房，合同約定由姚坤居住，但姚坤將其作為員工宿舍使用違背合同約定。
蘇州中院審理后認(rèn)為：兇殺案被害人作為姚坤的員工，經(jīng)姚坤準(zhǔn)許使用涉訴房屋。
承租人將涉訴房屋提供給多名員工居住，且在承租期間對(duì)于防盜門的維護(hù)維修亦未盡責(zé)，故承租人在履行房屋租賃合同中，未盡到應(yīng)盡的合同義務(wù)，存在過錯(cuò)。
但姚坤的上述過錯(cuò)與兇殺事件不存在因果關(guān)系，對(duì)于員工在房屋內(nèi)被害情形無法預(yù)料，曹福興要求姚坤承擔(dān)涉訴房屋收益價(jià)值受損的賠償責(zé)任依據(jù)不足，本院不予支持。
案件發(fā)生后即使導(dǎo)致房屋出租、轉(zhuǎn)讓收益價(jià)值受損，也應(yīng)由案件直接侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任，上訴請(qǐng)求依據(jù)不足，本院不予支持。
說法：
所謂“兇宅”，《現(xiàn)代漢語詞典》釋為：“不吉利的或鬧鬼的房舍?！?BR> 有關(guān)法律人士指出，房屋市場(chǎng)價(jià)值主要取決于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。市場(chǎng)機(jī)制決定了房?jī)r(jià)高低的波動(dòng)，這種波動(dòng)為公眾所知卻不以公眾意志為轉(zhuǎn)移。因此，房屋市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)應(yīng)得到法律認(rèn)可。
房屋發(fā)生非正常死亡事件后，雖然可能導(dǎo)致人們對(duì)房屋的評(píng)價(jià)和認(rèn)可度降低，從而導(dǎo)致房屋的價(jià)格下跌。但是，這種價(jià)格波動(dòng)的影響范圍大小、幅度高低、時(shí)間長(zhǎng)短均不確定，完全取決于人們的主觀意志，只有那些知曉房屋發(fā)生了非正常死亡事件的人們，才有可能對(duì)房屋作出偏離市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)價(jià)和判斷，而且這種評(píng)價(jià)和判斷，受評(píng)價(jià)人的文化程度、社會(huì)觀念、科學(xué)素養(yǎng)等因素影響。
專家指出，出租房發(fā)生兇殺事件，對(duì)房屋的再出租、出售產(chǎn)生不利影響是不爭(zhēng)的事實(shí)，肯定會(huì)給房主帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。
房主出租房屋屬于經(jīng)營(yíng)行為，任何經(jīng)營(yíng)行為都有一定的風(fēng)險(xiǎn)。房屋出租，不可能完全杜絕各類事件，出租人在享受出租經(jīng)營(yíng)利益的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)出租經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，本案中的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由出租人承擔(dān)。