第四章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同
第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和作用
一、涵義 二、作用
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容
一、內(nèi)容的界定 二、合同條款
第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要類型
一、代理合同與居間合同 二、買賣合同與租賃合同 三、一手房合同與二手房合同 四、買方代理合同與賣方代理合同
第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛
一、糾紛的主要類型 二、糾紛的規(guī)避與處置
1、合同：是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。是平等民事主體之間的協(xié)議。
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同屬于勞務(wù)合同。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要特征：①是雙務(wù)合同②是有償合同③一般為書面形式④主要是從合同（交易合同為主合同）
4、僅提供信息服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同不是從合同。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的作用：①有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益②維護(hù)和保證市場交易的安全與秩序。
6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容：①交易標(biāo)的的價(jià)值②當(dāng)事人各自的責(zé)任以及希望履行的標(biāo)準(zhǔn)③對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)及當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)造成損失的分擔(dān)的事先預(yù)定④對(duì)履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。
7、根據(jù)合同條款所起作用，合同條款可分為：主要條款和普通條款。主要條款也稱必要條款，是合同成立的必備條件。
8、普通條款也稱一般條款，不影響合同的成立。普通條款包括：通常條款和偶爾條款。
9、按合同條款的內(nèi)容，合同條款分為：實(shí)體條款（規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)）和程序條款（解決爭議條款）。
10、按表現(xiàn)形式，合同條款可分為：明示條款和默示條款。
11、根據(jù)責(zé)任內(nèi)容，合同條款可分為有責(zé)條款和無責(zé)條款。
12、無論合同是否約定違約責(zé)任，只要違約責(zé)任沒有被依法免除，違約當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)合同約定與法律規(guī)定的違約責(zé)任有所不同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
**免責(zé)條款的特征是：①條款具有約定性；②預(yù)先性；③明示性；④免責(zé)性。
13、經(jīng)紀(jì)合同的主要條款是具有共性的。提示條款一般包括：①當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所。合同的主體。②標(biāo)的。合同的客體。③服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。④勞務(wù)報(bào)酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地點(diǎn)和方式。⑥違約責(zé)任。⑦解決爭議的方式。
14、經(jīng)紀(jì)合同的主要類型：①房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同；②房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同；③一手房經(jīng)紀(jì)合同與二手房經(jīng)紀(jì)合同；④房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同。
15、房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的最基本兩種形式。㈠房地產(chǎn)代理合同；㈡房地產(chǎn)居間合同；
16、代理合同的內(nèi)容不是以雙方當(dāng)事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受權(quán)為合同成立條件。
17、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人被房地產(chǎn)的買方或賣方授權(quán)委托代理時(shí)，其接受授權(quán)代理的事務(wù)分兩類：事務(wù)代理和商事代理活動(dòng)。
18、經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù)：㈠按照批示處理事務(wù)的義務(wù)；㈡親自處理事務(wù)的義務(wù)；㈢向被代理人報(bào)告處理事務(wù)情況的義務(wù)；㈣處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)。
19、委托人的義務(wù)：㈠承擔(dān)后果的義務(wù)；㈡承擔(dān)處理事務(wù)的費(fèi)用的義務(wù)；㈢給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬的義務(wù)；㈣承擔(dān)賠償損失的義務(wù)。
20、被代理人在授權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人處理事務(wù)中，處理事務(wù)所需要的費(fèi)用的解決方式：①預(yù)付費(fèi)用；②償還費(fèi)用。
21、根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。
22、居間合同與代理合同的區(qū)別：記地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事務(wù)。
23、經(jīng)紀(jì)人在居間合同中的義務(wù)：⑴如實(shí)報(bào)告義務(wù)；⑵盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)；⑶保守秘密的義務(wù)。
24、委托人的義務(wù)：⑴支付報(bào)酬；⑵支付必要費(fèi)用。
25、房地產(chǎn)買賣是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，租賃是債權(quán)經(jīng)營行為。
26、房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期房買賣和現(xiàn)房買賣、二手房買賣。
27、房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。
28、新建房屋租賃多采用代理合同形式。存量房租賃多采用居間合同形式。
29、一手房經(jīng)紀(jì)合同中，須特別增加以下條款：⑴經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提取傭金的條件，如必須完成總預(yù)（銷）售 面積的多少比例。⑵價(jià)格浮動(dòng)范圍；⑶傭金結(jié)算的方式和時(shí)間；⑷有關(guān)廣告、售樓處搭建及布置等方面的費(fèi)用支付問題。
30、一手房代理的標(biāo)的是批量化、差異化的房地產(chǎn)商品。
31、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的主要類型：①房地產(chǎn)交易行為與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為混淆造成的合同糾紛；②居間行為與代理行為混淆造成的糾紛；③經(jīng)紀(jì)合同的權(quán)利不等造成的糾紛；④經(jīng)紀(jì)合同的主要條款欠缺造成的糾紛；⑤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛；⑥締約過失造成的糾紛；⑦經(jīng)紀(jì)合同當(dāng)事人的觀念和法律意識(shí)不足造成的合同糾紛；⑧其他。
32、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的規(guī)避與處置：①制訂示范合同文本 ②制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容 ③告知必要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督 ④加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理 ⑤對(duì)已出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過法律途徑解決。
第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的涵義和作用
一、涵義 二、作用
第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容
一、內(nèi)容的界定 二、合同條款
第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要類型
一、代理合同與居間合同 二、買賣合同與租賃合同 三、一手房合同與二手房合同 四、買方代理合同與賣方代理合同
第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛
一、糾紛的主要類型 二、糾紛的規(guī)避與處置
1、合同：是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。是平等民事主體之間的協(xié)議。
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同屬于勞務(wù)合同。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要特征：①是雙務(wù)合同②是有償合同③一般為書面形式④主要是從合同（交易合同為主合同）
4、僅提供信息服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同不是從合同。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的作用：①有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益②維護(hù)和保證市場交易的安全與秩序。
6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容：①交易標(biāo)的的價(jià)值②當(dāng)事人各自的責(zé)任以及希望履行的標(biāo)準(zhǔn)③對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)及當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)造成損失的分擔(dān)的事先預(yù)定④對(duì)履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。
7、根據(jù)合同條款所起作用，合同條款可分為：主要條款和普通條款。主要條款也稱必要條款，是合同成立的必備條件。
8、普通條款也稱一般條款，不影響合同的成立。普通條款包括：通常條款和偶爾條款。
9、按合同條款的內(nèi)容，合同條款分為：實(shí)體條款（規(guī)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)）和程序條款（解決爭議條款）。
10、按表現(xiàn)形式，合同條款可分為：明示條款和默示條款。
11、根據(jù)責(zé)任內(nèi)容，合同條款可分為有責(zé)條款和無責(zé)條款。
12、無論合同是否約定違約責(zé)任，只要違約責(zé)任沒有被依法免除，違約當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)合同約定與法律規(guī)定的違約責(zé)任有所不同時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
**免責(zé)條款的特征是：①條款具有約定性；②預(yù)先性；③明示性；④免責(zé)性。
13、經(jīng)紀(jì)合同的主要條款是具有共性的。提示條款一般包括：①當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所。合同的主體。②標(biāo)的。合同的客體。③服務(wù)事項(xiàng)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。④勞務(wù)報(bào)酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地點(diǎn)和方式。⑥違約責(zé)任。⑦解決爭議的方式。
14、經(jīng)紀(jì)合同的主要類型：①房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同；②房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同；③一手房經(jīng)紀(jì)合同與二手房經(jīng)紀(jì)合同；④房地產(chǎn)買方代理合同與房地產(chǎn)賣方代理合同。
15、房地產(chǎn)代理合同與房地產(chǎn)居間合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的最基本兩種形式。㈠房地產(chǎn)代理合同；㈡房地產(chǎn)居間合同；
16、代理合同的內(nèi)容不是以雙方當(dāng)事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權(quán)限和代理人接受權(quán)為合同成立條件。
17、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人被房地產(chǎn)的買方或賣方授權(quán)委托代理時(shí)，其接受授權(quán)代理的事務(wù)分兩類：事務(wù)代理和商事代理活動(dòng)。
18、經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù)：㈠按照批示處理事務(wù)的義務(wù)；㈡親自處理事務(wù)的義務(wù)；㈢向被代理人報(bào)告處理事務(wù)情況的義務(wù)；㈣處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)。
19、委托人的義務(wù)：㈠承擔(dān)后果的義務(wù)；㈡承擔(dān)處理事務(wù)的費(fèi)用的義務(wù)；㈢給付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人報(bào)酬的義務(wù)；㈣承擔(dān)賠償損失的義務(wù)。
20、被代理人在授權(quán)委托經(jīng)紀(jì)人處理事務(wù)中，處理事務(wù)所需要的費(fèi)用的解決方式：①預(yù)付費(fèi)用；②償還費(fèi)用。
21、根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，居間合同可以分為指示居間合同和媒介居間合同。
22、居間合同與代理合同的區(qū)別：記地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩方委托人的委托，向一方或相對(duì)兩方委托人提供居間服務(wù)。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事務(wù)。
23、經(jīng)紀(jì)人在居間合同中的義務(wù)：⑴如實(shí)報(bào)告義務(wù)；⑵盡力提供居間服務(wù)的義務(wù)；⑶保守秘密的義務(wù)。
24、委托人的義務(wù)：⑴支付報(bào)酬；⑵支付必要費(fèi)用。
25、房地產(chǎn)買賣是權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，租賃是債權(quán)經(jīng)營行為。
26、房地產(chǎn)買賣行為一般包括：投資新建房地產(chǎn)的期房買賣和現(xiàn)房買賣、二手房買賣。
27、房屋租賃行為一般包括：投資新建房屋的期權(quán)預(yù)租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉(zhuǎn)租。
28、新建房屋租賃多采用代理合同形式。存量房租賃多采用居間合同形式。
29、一手房經(jīng)紀(jì)合同中，須特別增加以下條款：⑴經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提取傭金的條件，如必須完成總預(yù)（銷）售 面積的多少比例。⑵價(jià)格浮動(dòng)范圍；⑶傭金結(jié)算的方式和時(shí)間；⑷有關(guān)廣告、售樓處搭建及布置等方面的費(fèi)用支付問題。
30、一手房代理的標(biāo)的是批量化、差異化的房地產(chǎn)商品。
31、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的主要類型：①房地產(chǎn)交易行為與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為混淆造成的合同糾紛；②居間行為與代理行為混淆造成的糾紛；③經(jīng)紀(jì)合同的權(quán)利不等造成的糾紛；④經(jīng)紀(jì)合同的主要條款欠缺造成的糾紛；⑤服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)差異造成的糾紛；⑥締約過失造成的糾紛；⑦經(jīng)紀(jì)合同當(dāng)事人的觀念和法律意識(shí)不足造成的合同糾紛；⑧其他。
32、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的規(guī)避與處置：①制訂示范合同文本 ②制訂服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)要求和內(nèi)容 ③告知必要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)事項(xiàng)，利于委托人監(jiān)督 ④加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理 ⑤對(duì)已出現(xiàn)的糾紛，應(yīng)及時(shí)協(xié)商或通過法律途徑解決。