第六章 房地產價格
第一節(jié) 房地產價格的特點、形成原理和影響因素
一、特點 二、基本原理 三、影響因素
第二節(jié) 房地產價格構成
第三節(jié) 房地產價格評估的主要方法
1、房地產價格的特點：①房地產價格是關于房地產權利的價格，同一宗房地產可以有多種不同權利內容的價格；②房地產價格具有顯著的個別性；③房地產價格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點；④房地產價格有多種表現(xiàn)方式。
2、房地產價格形成的基本原理：⑴預期原理；⑵資本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸變動原理；⑹使用原理；⑺均衡原理和適合原理。
3、影響房地產價格的因素：⑴不同性質的影響因素；⑵不同影響范圍和結果的因素。
4、不同影響范圍和結果的因素：①一般因素：導致城市與城市之間的價格差異；②區(qū)域因素：導致城市內部不同地區(qū)之間的價格差異；③個別因素：實物狀況、區(qū)位、權益。
5、目前在中國，可列入商品房成本進入房地產銷售價格的稅種主要：營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育費附加和固定資產投資方向調節(jié)稅。
6、一宗具體房地產商品價格可以從三個方面來考察：①是房地產商品開發(fā)建設的成本；②是房地產商品的經濟效用；③是市場上同類房地產商品的成交價格。
房地產估價的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。
7、房地產價格的篩選的標準是：①用途與對象房地產相同；②規(guī)模與對象房地產相當；③建筑結構與對象房地產相同；④交易類型、交易情況與對象房地產相同；⑤成交日期與對象房地產的做人時點應盡量接近；⑥處于對象房地產的同一供需圈。
8、建立價格可比基礎的四個方面的統(tǒng)一：⑴統(tǒng)一采用單位價格；⑵統(tǒng)一付款方式；⑶統(tǒng)一面積內涵和單位；⑷統(tǒng)一幣種或貨幣單位。
9、進行價格調整的方法有兩種：直接調整法（或稱金額調整法，用貨幣表示）和百分比調整法。
10、價格偏差的特殊因素有以下幾種：⑴有一定的特殊利害關系的交易主體之間的房地產交易；⑵有特別動機的房地產交易；⑶交易雙方信息不對稱；⑷其他特殊的交易情形。
11、收益法理論依據(jù)：預期原理、資本化原理。
用收益法求得的價格稱為收益價格。
12、資本化方式有兩種：直接資本化法和貼現(xiàn)的資本化法。
房地產價格=房地產凈收益×收益倍數(shù)
第一節(jié) 房地產價格的特點、形成原理和影響因素
一、特點 二、基本原理 三、影響因素
第二節(jié) 房地產價格構成
第三節(jié) 房地產價格評估的主要方法
1、房地產價格的特點：①房地產價格是關于房地產權利的價格，同一宗房地產可以有多種不同權利內容的價格；②房地產價格具有顯著的個別性；③房地產價格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點；④房地產價格有多種表現(xiàn)方式。
2、房地產價格形成的基本原理：⑴預期原理；⑵資本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸變動原理；⑹使用原理；⑺均衡原理和適合原理。
3、影響房地產價格的因素：⑴不同性質的影響因素；⑵不同影響范圍和結果的因素。
4、不同影響范圍和結果的因素：①一般因素：導致城市與城市之間的價格差異；②區(qū)域因素：導致城市內部不同地區(qū)之間的價格差異；③個別因素：實物狀況、區(qū)位、權益。
5、目前在中國，可列入商品房成本進入房地產銷售價格的稅種主要：營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育費附加和固定資產投資方向調節(jié)稅。
6、一宗具體房地產商品價格可以從三個方面來考察：①是房地產商品開發(fā)建設的成本；②是房地產商品的經濟效用；③是市場上同類房地產商品的成交價格。
房地產估價的三大基本方法：成本法、收益法和比較法。
7、房地產價格的篩選的標準是：①用途與對象房地產相同；②規(guī)模與對象房地產相當；③建筑結構與對象房地產相同；④交易類型、交易情況與對象房地產相同；⑤成交日期與對象房地產的做人時點應盡量接近；⑥處于對象房地產的同一供需圈。
8、建立價格可比基礎的四個方面的統(tǒng)一：⑴統(tǒng)一采用單位價格；⑵統(tǒng)一付款方式；⑶統(tǒng)一面積內涵和單位；⑷統(tǒng)一幣種或貨幣單位。
9、進行價格調整的方法有兩種：直接調整法（或稱金額調整法，用貨幣表示）和百分比調整法。
10、價格偏差的特殊因素有以下幾種：⑴有一定的特殊利害關系的交易主體之間的房地產交易；⑵有特別動機的房地產交易；⑶交易雙方信息不對稱；⑷其他特殊的交易情形。
11、收益法理論依據(jù)：預期原理、資本化原理。
用收益法求得的價格稱為收益價格。
12、資本化方式有兩種：直接資本化法和貼現(xiàn)的資本化法。
房地產價格=房地產凈收益×收益倍數(shù)