-
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場(chǎng)，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上1～4層為商場(chǎng)，面積4000平方米，5—16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價(jià)款后即可開(kāi)工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。
又根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元／平方米，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9％；商場(chǎng)和車位用于出租，同類型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的70％，每個(gè)汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按租金的30％計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場(chǎng)及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上車位平均為500元／個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3％，假設(shè)資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報(bào)率為20％，土地還原率為7．5％，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％，試算該開(kāi)發(fā)公司開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。
(一)審題
該題與上述綜合計(jì)算題5有許多類似之處，所不同的是：①對(duì)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報(bào)率未給出計(jì)算基數(shù)。審題時(shí)還要特別注意題目中所提到的“地價(jià)款”的具體含義。
(二)解題思路與方法選擇 ，
根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值可通過(guò)收益還原法間接求出。因地價(jià)款為分期支付，可能會(huì)給應(yīng)試者帶來(lái)疑惑，是否需要分期計(jì)算利息。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價(jià)款為分期支付，但實(shí)際上題目中所提到的“地價(jià)款”即為開(kāi)發(fā)前一次性投入的地價(jià)款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價(jià)款總額，乘以40%即可得到開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．適用公式
全額地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)—建安費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)—利息—稅金—利潤(rùn)
2．計(jì)算步驟
(1)解題思路：先用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，再用剩余法計(jì)算土地價(jià)格。
(2)計(jì)算開(kāi)發(fā)總價(jià)值
住宅部分：5000×9600=4800(萬(wàn)元)
商場(chǎng)和地下停車場(chǎng)部分：
商場(chǎng)租金：5×4000×365×70％=511(萬(wàn)元)
地下停車場(chǎng)租金：60×480×12=34．56(萬(wàn)元)
租金總收入：511+34．56=545．56(萬(wàn)元)
有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：545．56×30％=163．668(萬(wàn)元)
租金純收入=545．56—163．668=381．892(萬(wàn)元)
價(jià)格=381．892/7%[1-1/（1+7.5%）48]=5243．56(萬(wàn)元)
地上停車位部分：
租金收入：400× 50×12=24(萬(wàn)元)
稅費(fèi)：24×30％=7．2(萬(wàn)元)
租金純收入：24—7．2=16．8(萬(wàn)元)
價(jià)格：16．8/7.5%× [1—1/（1+7.5%）48]=217．04(萬(wàn)元)
合計(jì)：4800+5243．56+217．04=10260．60(萬(wàn)元)
(3)建安成本及專業(yè)費(fèi)
商場(chǎng)和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(萬(wàn)元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)=1977．6(萬(wàn)元)
地上停車位部分：50×500×(1+3％)=2．58(萬(wàn)元)
合計(jì)：1545十1977．6+2．58=3525．18(萬(wàn)元)
(4)銷售稅費(fèi)
5000×9600×9％=432(萬(wàn)元)
(5)利息
利息=總地價(jià)×[(1+8％)2—1]+3525．18×60％×[(1+8％)1.5—1]
+3525．18×40％×[(1+8％)0.5—1]
=0．1664×總地價(jià)十314．14(萬(wàn)元)
(6)利潤(rùn)
利潤(rùn)=(總地價(jià)+3525．18) ×20％=0．2×總地價(jià)+705．04(萬(wàn)元)
(7)余值
余值=總價(jià)值—建安成本及專業(yè)費(fèi)—銷售稅費(fèi)—利息—利潤(rùn)
即 總地價(jià)：10260．60—3525．18—432—(0．1664×總地價(jià)+314．14)
—(0．2×總地價(jià)+705．04)
1．3664總地價(jià)=5284．24
總地價(jià)=3867．27(萬(wàn)元)
(8)開(kāi)發(fā)商須交納總地價(jià)的40％，即
3867．27X40％=1546．91(萬(wàn)元)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
(1)剩余法中利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。該題計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建安成本與專業(yè)費(fèi)之和，關(guān)于利息計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定，參見(jiàn)綜合計(jì)算題5中的有關(guān)說(shuō)明。
(2)收益還原法計(jì)算中收益年期和還原率的取值，參見(jiàn)簡(jiǎn)單計(jì)算題7中的有關(guān)說(shuō)明。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤
應(yīng)試者常犯的錯(cuò)誤是：①被分期支付地價(jià)款所迷惑，僅對(duì)地價(jià)款的40％計(jì)算利息；
②在計(jì)算地上停車位價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的采用了綜合還原率；③對(duì)用于出租的商場(chǎng)、停車位也計(jì)算了銷售稅費(fèi)。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬以出讓方式取得某宗地土地使用權(quán)。具體條件如下：宗地面積4500平方米，商住綜合樓用途，出讓年限為50年；規(guī)劃限制條件和涉及方案為總建筑面積15600平方米，其中地下兩層，地下二層1000平方米為設(shè)備層；地下一層1000平方米為停車場(chǎng)，設(shè)有汽車位60個(gè)。地上1～4層為商場(chǎng)，面積4000平方米，5—16層為住宅，面積9600平方米，地上尚有車位50個(gè)。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，交足40％地價(jià)款后即可開(kāi)工，剩余地價(jià)款應(yīng)在建筑物建成后一次性交清。
又根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有以下數(shù)據(jù)：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為兩年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售價(jià)為5000元／平方米，銷售稅費(fèi)為售價(jià)9％；商場(chǎng)和車位用于出租，同類型、同檔次商場(chǎng)日租金按可出租面積計(jì)算為5元／平方米，可出租面積占總建筑面積的70％，每個(gè)汽車位租金為地下480元／月，地上400元／月，有關(guān)稅費(fèi)及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)按租金的30％計(jì)。此類建筑物的建安綜合成本分別為：商場(chǎng)及地下部分2500元／平方米，住宅2000元／平方米，地上車位平均為500元／個(gè)，專業(yè)費(fèi)為建安綜合成本的3％，假設(shè)資金投入方式為第一年60％，第二年40％。目前貸款年利率為8％，投資回報(bào)率為20％，土地還原率為7．5％，商場(chǎng)的房地產(chǎn)綜合還原率為7％，建筑物還原率為8．5％，試算該開(kāi)發(fā)公司開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的最低地價(jià)款。
(一)審題
該題與上述綜合計(jì)算題5有許多類似之處，所不同的是：①對(duì)預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值題目中給出的是銷售和租金資料，而不是交易案例，在求取方法上存在差異；②投資回報(bào)率未給出計(jì)算基數(shù)。審題時(shí)還要特別注意題目中所提到的“地價(jià)款”的具體含義。
(二)解題思路與方法選擇 ，
根據(jù)題目所給條件可想到采用剩余法，預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值可通過(guò)收益還原法間接求出。因地價(jià)款為分期支付，可能會(huì)給應(yīng)試者帶來(lái)疑惑，是否需要分期計(jì)算利息。但仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，盡管地價(jià)款為分期支付，但實(shí)際上題目中所提到的“地價(jià)款”即為開(kāi)發(fā)前一次性投入的地價(jià)款。因此，仍可按正常情況，用剩余法求得所應(yīng)支付的地價(jià)款總額，乘以40%即可得到開(kāi)工時(shí)應(yīng)交納的地價(jià)款。
(三)公式與計(jì)算步驟
1．適用公式
全額地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)—建安費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)—利息—稅金—利潤(rùn)
2．計(jì)算步驟
(1)解題思路：先用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，再用剩余法計(jì)算土地價(jià)格。
(2)計(jì)算開(kāi)發(fā)總價(jià)值
住宅部分：5000×9600=4800(萬(wàn)元)
商場(chǎng)和地下停車場(chǎng)部分：
商場(chǎng)租金：5×4000×365×70％=511(萬(wàn)元)
地下停車場(chǎng)租金：60×480×12=34．56(萬(wàn)元)
租金總收入：511+34．56=545．56(萬(wàn)元)
有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)：545．56×30％=163．668(萬(wàn)元)
租金純收入=545．56—163．668=381．892(萬(wàn)元)
價(jià)格=381．892/7%[1-1/（1+7.5%）48]=5243．56(萬(wàn)元)
地上停車位部分：
租金收入：400× 50×12=24(萬(wàn)元)
稅費(fèi)：24×30％=7．2(萬(wàn)元)
租金純收入：24—7．2=16．8(萬(wàn)元)
價(jià)格：16．8/7.5%× [1—1/（1+7.5%）48]=217．04(萬(wàn)元)
合計(jì)：4800+5243．56+217．04=10260．60(萬(wàn)元)
(3)建安成本及專業(yè)費(fèi)
商場(chǎng)和地下部分：2500×6000×(1+3％)=1545(萬(wàn)元)
住宅部分：2000×9600×(1+3％)=1977．6(萬(wàn)元)
地上停車位部分：50×500×(1+3％)=2．58(萬(wàn)元)
合計(jì)：1545十1977．6+2．58=3525．18(萬(wàn)元)
(4)銷售稅費(fèi)
5000×9600×9％=432(萬(wàn)元)
(5)利息
利息=總地價(jià)×[(1+8％)2—1]+3525．18×60％×[(1+8％)1.5—1]
+3525．18×40％×[(1+8％)0.5—1]
=0．1664×總地價(jià)十314．14(萬(wàn)元)
(6)利潤(rùn)
利潤(rùn)=(總地價(jià)+3525．18) ×20％=0．2×總地價(jià)+705．04(萬(wàn)元)
(7)余值
余值=總價(jià)值—建安成本及專業(yè)費(fèi)—銷售稅費(fèi)—利息—利潤(rùn)
即 總地價(jià)：10260．60—3525．18—432—(0．1664×總地價(jià)+314．14)
—(0．2×總地價(jià)+705．04)
1．3664總地價(jià)=5284．24
總地價(jià)=3867．27(萬(wàn)元)
(8)開(kāi)發(fā)商須交納總地價(jià)的40％，即
3867．27X40％=1546．91(萬(wàn)元)
(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析
1．試題難點(diǎn)
(1)剩余法中利息、利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)與計(jì)息期的確定。該題計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)應(yīng)為待估地價(jià)、建安成本與專業(yè)費(fèi)之和，關(guān)于利息計(jì)算基數(shù)及計(jì)息期的確定，參見(jiàn)綜合計(jì)算題5中的有關(guān)說(shuō)明。
(2)收益還原法計(jì)算中收益年期和還原率的取值，參見(jiàn)簡(jiǎn)單計(jì)算題7中的有關(guān)說(shuō)明。
2．常見(jiàn)錯(cuò)誤
應(yīng)試者常犯的錯(cuò)誤是：①被分期支付地價(jià)款所迷惑，僅對(duì)地價(jià)款的40％計(jì)算利息；
②在計(jì)算地上停車位價(jià)值時(shí)，錯(cuò)誤的采用了綜合還原率；③對(duì)用于出租的商場(chǎng)、停車位也計(jì)算了銷售稅費(fèi)。