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(2000年)
C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構對宗地H的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格(計算地價時，案例選擇不少于4個)。
案例
編號 交易
類型 交易
地點 土地
用途 地價或租金
元·m-2
年期 容積
率 交 易
時 間 區(qū)域因
素比較 個別因
素比較 開發(fā)
程度
A0l
A02
A03
A04
B01
C0l
A05
C02
A06
H 轉讓
出讓
租賃
轉讓
抵押
清算
出讓
清算
轉讓
轉讓 A市
A市
A市
A市
B市
C市
A市
C市
A市
A市 商業(yè)
住宅
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
工業(yè)
住宅
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè) 858
342
43
792
801
210
4N
562
476(樓面地價) 40
70
38
35
40
50
50
40
40
38 2．1
2．0
1．9
2．2
3．0
0．6
L6
2．0
2．0
2，1 1998．5．3
1998．7．4
1999．6．2
1997．4．8
1997．10．1
1998．9．30
1998．8．9
1996．7．7
1997．2．2
1999．7．31 0
—3
十5
0
0
0
—2
0
0
0 +3
0
—2
+4
0
0
—3
0
—4
0 ﹡
﹡
﹡﹡
﹡﹡
﹡﹡
﹡﹡﹡
﹡
﹡﹡﹡
﹡
﹡﹡
開發(fā)程度說明：﹡“表示宗地外”七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；﹡﹡表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；﹡﹡﹡表示宗地內(nèi)外“七通一平”。
區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得)：數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度。
(2)其他資料：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點。A市的容積率對地價的影響是：容積率以2為100％，當容積率每升高或降低0．1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4％。1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為每平方米45元。
(一)審題
1．明確題目要求。本題要求評估宗地H于1999年7月31日的土地使用權市場轉讓價格，并要求評估過程中，比較案例選擇不少于4個。
2．梳理及篩選有關資料。首先需明確估價對象情況，如估價時點、所在城市、土地用途、擬交易方式等。然后，按照市場比較法選擇比較案例的有關技術要求(相同市場條件、相同供需圈、相同用途、相同交易類型等)，對題目中給出的9個交易案例進行篩選，容易選出的是A01、A04、A06 3個比較案例，A03因交易類型為租賃，很容易漏選。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，A03給出的雖為租金水平，但很容易轉化為價格，也可作為比較案例。
3．審查關鍵點，謹防誤用。審題過程中還要弄清某些細節(jié)問題，如：①各比較案例的價格類型是否統(tǒng)一，本題中各案例價格既有單位面積地價，也有樓面地價，計算過程中需按照題目要求進行統(tǒng)一，在沒有要求的情況下，可統(tǒng)一為單位面積地價；②弄清修正系數(shù)的比較基準，要特別注意區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明，這直接關系到因素條件指數(shù)的取值正確與否。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
從題目要求和已知條件，很容易想到應以市場比較法為主，但比較案例A03未直接給出地價，需借助收益還原法將其租金還原為價格。
2．解題思路
①首先根據(jù)市場比較法技術要求，對各交易案例進行篩選，選出4個符合要求的案例作為比較案例；②對所選各比較案例建立價格可比基礎。將樓面地價換算為單位面積地價，利用收益還原法，將案例A03的租金還原為價格；③根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；④對各比較案例地價進行開發(fā)程度修正；⑤根據(jù)所確定的各因素修正指數(shù)，按照市場比較法計算公式，分別對4個比較案例進行土地使用年期、容積率、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，得到4個比準價格；⑥采用適當方法，將4個比準價格綜合為待估宗地地價。
(三)公式與計算步驟
1．本題應用的主要計算公式
(1)市場比較法適用公式
比準價格=比較案例宗地價格×年期修正×容積率修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
(2)收益還原法基本公式
P=a÷r×[1—1/（1+r）n]
式中：P為土地價格；a為土地凈收益，即年凈租金；r為土地還原率；n為土地使用年期，本題可直接采用待估宗地土地使用年期。
2．計算步驟
(1)解題思路
先選擇比較案例，然后建立價格可比基礎，再應用市場比較法等評估宗地地價。
(2)案例選擇
根據(jù)比較法評估需要，按照相同市場條件、相同供需圈、相同用途的要求，根據(jù)題目給的各案例條件，可以作為本評估對象的比較案例是A01、A03、A04、A06，將此4個案例作為初選案例。
(3)將A06案例的地價轉換成單位面積地價
即計算出A06的單位面積地價：476×2=952(元／平方米)
(4)計算A03宗地38年期的土地使用權價格
43/4%×[1-1/（1+4%）38]=832．82(元／平方米)
(5)編制期日修正指數(shù)表 年度 1997 1998 1999 2000
指數(shù) 100 110 120 130
（6）編制容積率修正系數(shù)表
根據(jù)題目所給的條件，容積率修正系數(shù)如下：
容積率 1
1．7 1．8 1．9 2 2．1 2．2 2．3
修正系數(shù) 0．6 0．88 0．92 0．96 1 1．04 1．08 1．12
(7)開發(fā)程度修正
A01、A06修正為宗地外“七通一平”、宗地內(nèi)“五通一平”的開發(fā)程度，兩宗地的單位面積地價分別增加45元。
(8)將案例地價修正為待估宗地條件下的地價
HA01=(858+45)×[1- (1+4％)38]/ [1- (1+4％)40] ×1．04/1．04×120/110×100/100×100/103
=935．87(元／平方米)
HA03=832．82×[1- (1+4％)38]/ [1- (1+4％)38] ×1．04/0．96×120/120×100/105×100/98
=876．79(元／平方米)
HA04=792×[1-(1+4％)38]/ [1- (1+4％)35] ×1．04/1．08×120/100×100/100×100/104
=913.16(元／平方米)
HA06=(952+45) ×[1-(1+4％)38]/ [1- (1+4％)40] ×1．04/1．00×120/100×100/100×100/96
=1268．28(元／平方米)
(9)估算地價
的結果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術平均數(shù)，地價為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術平均數(shù)也可，地價為906．33元／平方米。
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
本試題旨在綜合考察采用市場比較法評估土地價格時案例選擇的要求、統(tǒng)一價格基礎的方法及比準價格的計算步驟等。這種綜合計算題的題目內(nèi)容往往較多，在審題過程中應注意抓住主要精神，對于本題來說，首先應明確其主要考察的估價方法為市場比較法；其次要明確考察的具體內(nèi)容，包括如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價格基礎、如何進行修正等。明確了這些內(nèi)容，即可以進行解題。
2．常見問題分析
(1)選擇案例的原則和要求是本題要考察的主要內(nèi)容之一。根據(jù)市場比較法的技術要求，比較案例應與評估對象處于相同的市場條件、相同供需圈范圍，并且用途相同，因此在題目提供的9個案例中，只有A01、A03、A04、A06能夠作為比較案例。應試者比較容易漏選的是A03案例，因為A03是租賃案例，許多應試者認為其交易方式與評估目的不同，因此不能作為比較案例。其實A03雖然是租賃案例，但是可以通過一定的計算方法將其租金轉化為價格，即利用收益還原法將其土地租金還原為土地價格，使其變?yōu)榭杀劝咐?。容易誤選的案例是B01，選擇這一案例的問題在于一方面交易類型不同，抵押。與轉讓在價格關系上存在著較大的區(qū)別；二是處于不同的城市，不屬于同一供需圈，在價格上不可比，因此不能作為比較案例。
(2)由于A06案例的交易價格是樓面地價，而其他案例交易價格和評估對象的評估價格都是單位土地面積價格，因此應將A06的樓面地價修正為單位土地面積價格。
(3)由于A03是租賃案例，應將其租金還原為價格。為了不用進行年期修正，可直接將其還原為38年(評估對象的土地使用權年限)期的價格。當然也可以將其還原為商業(yè)用地40年期的價格，但后面需進行年期修正。許多應試者將其按40年還原價格，但后面不進行年期修正，從而造成錯誤。
(4)編制期日修正指數(shù)相對比較簡單，按每年增加10個百分點進行計算。
(5)容積率修正容易出現(xiàn)錯誤的是少數(shù)應試者將A06的樓面地價不轉化為地面地價直接進行修正，或不進行修正，這都是不正確的。
(6)開發(fā)程度調(diào)整主要涉及A01和A06，根據(jù)題意由宗地內(nèi)“三通一平”到“五通一平”開發(fā)費為45元／平方米，因此應將該兩宗地的單位地價分別加45元／平方米；A03和A04的開發(fā)程度與評估對象一致，不用進行修正。
(7)區(qū)域因素和個別因素修正是最容易出錯的地方，這里的問題同樣是如何確認待估宗地與比較案例之間的比較關系問題，許多應試者不注意或弄不清是以誰為比較基礎、修正系數(shù)的正負分別表示什么優(yōu)劣關系等，這方面內(nèi)容可參見前面所講的試題。
(8)各案例比準價格的計算是將所確定的修正指數(shù)代人修正公式進行計算。這方面的問題與要求可參見簡單計算題試題5的點評。
(9)最終價格的確定可采用不同的方法，但不管采用什么方法均應充分說明理由。本題案例A06的比準價格與另外三個案例的比準價格相差較大，因此許多應試者往往不注意這一情況而直接進行簡單平均，從而引起錯誤。
(2000年)
C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構對宗地H的轉讓價格進行評估。土地評估機構對委估宗地進行調(diào)查并取得了相關資料。請依據(jù)下面所列資料，評估出宗地H于1999年7月31日的市場價格(計算地價時，案例選擇不少于4個)。
案例
編號 交易
類型 交易
地點 土地
用途 地價或租金
元·m-2
年期 容積
率 交 易
時 間 區(qū)域因
素比較 個別因
素比較 開發(fā)
程度
A0l
A02
A03
A04
B01
C0l
A05
C02
A06
H 轉讓
出讓
租賃
轉讓
抵押
清算
出讓
清算
轉讓
轉讓 A市
A市
A市
A市
B市
C市
A市
C市
A市
A市 商業(yè)
住宅
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè)
工業(yè)
住宅
商業(yè)
商業(yè)
商業(yè) 858
342
43
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801
210
4N
562
476(樓面地價) 40
70
38
35
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50
40
40
38 2．1
2．0
1．9
2．2
3．0
0．6
L6
2．0
2．0
2，1 1998．5．3
1998．7．4
1999．6．2
1997．4．8
1997．10．1
1998．9．30
1998．8．9
1996．7．7
1997．2．2
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開發(fā)程度說明：﹡“表示宗地外”七通一平”和宗地內(nèi)“三通一平”；﹡﹡表示宗地外“七通一平”和宗地內(nèi)“五通一平”；﹡﹡﹡表示宗地內(nèi)外“七通一平”。
區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明(有關系數(shù)均為案例與待估宗地比較所得)：數(shù)字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差；數(shù)字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好；數(shù)值表示對宗地地價的修正幅度。
(2)其他資料：A市的地價指數(shù)以1997年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點。A市的容積率對地價的影響是：容積率以2為100％，當容積率每升高或降低0．1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4％。1997年和1998年A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為每平方米45元。
(一)審題
1．明確題目要求。本題要求評估宗地H于1999年7月31日的土地使用權市場轉讓價格，并要求評估過程中，比較案例選擇不少于4個。
2．梳理及篩選有關資料。首先需明確估價對象情況，如估價時點、所在城市、土地用途、擬交易方式等。然后，按照市場比較法選擇比較案例的有關技術要求(相同市場條件、相同供需圈、相同用途、相同交易類型等)，對題目中給出的9個交易案例進行篩選，容易選出的是A01、A04、A06 3個比較案例，A03因交易類型為租賃，很容易漏選。但仔細分析不難發(fā)現(xiàn)，A03給出的雖為租金水平，但很容易轉化為價格，也可作為比較案例。
3．審查關鍵點，謹防誤用。審題過程中還要弄清某些細節(jié)問題，如：①各比較案例的價格類型是否統(tǒng)一，本題中各案例價格既有單位面積地價，也有樓面地價，計算過程中需按照題目要求進行統(tǒng)一，在沒有要求的情況下，可統(tǒng)一為單位面積地價；②弄清修正系數(shù)的比較基準，要特別注意區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數(shù)說明，這直接關系到因素條件指數(shù)的取值正確與否。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
從題目要求和已知條件，很容易想到應以市場比較法為主，但比較案例A03未直接給出地價，需借助收益還原法將其租金還原為價格。
2．解題思路
①首先根據(jù)市場比較法技術要求，對各交易案例進行篩選，選出4個符合要求的案例作為比較案例；②對所選各比較案例建立價格可比基礎。將樓面地價換算為單位面積地價，利用收益還原法，將案例A03的租金還原為價格；③根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關系，編制地價指數(shù)表和容積率修正系數(shù)表；④對各比較案例地價進行開發(fā)程度修正；⑤根據(jù)所確定的各因素修正指數(shù)，按照市場比較法計算公式，分別對4個比較案例進行土地使用年期、容積率、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，得到4個比準價格；⑥采用適當方法，將4個比準價格綜合為待估宗地地價。
(三)公式與計算步驟
1．本題應用的主要計算公式
(1)市場比較法適用公式
比準價格=比較案例宗地價格×年期修正×容積率修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
(2)收益還原法基本公式
P=a÷r×[1—1/（1+r）n]
式中：P為土地價格；a為土地凈收益，即年凈租金；r為土地還原率；n為土地使用年期，本題可直接采用待估宗地土地使用年期。
2．計算步驟
(1)解題思路
先選擇比較案例，然后建立價格可比基礎，再應用市場比較法等評估宗地地價。
(2)案例選擇
根據(jù)比較法評估需要，按照相同市場條件、相同供需圈、相同用途的要求，根據(jù)題目給的各案例條件，可以作為本評估對象的比較案例是A01、A03、A04、A06，將此4個案例作為初選案例。
(3)將A06案例的地價轉換成單位面積地價
即計算出A06的單位面積地價：476×2=952(元／平方米)
(4)計算A03宗地38年期的土地使用權價格
43/4%×[1-1/（1+4%）38]=832．82(元／平方米)
(5)編制期日修正指數(shù)表 年度 1997 1998 1999 2000
指數(shù) 100 110 120 130
（6）編制容積率修正系數(shù)表
根據(jù)題目所給的條件，容積率修正系數(shù)如下：
容積率 1
1．7 1．8 1．9 2 2．1 2．2 2．3
修正系數(shù) 0．6 0．88 0．92 0．96 1 1．04 1．08 1．12
(7)開發(fā)程度修正
A01、A06修正為宗地外“七通一平”、宗地內(nèi)“五通一平”的開發(fā)程度，兩宗地的單位面積地價分別增加45元。
(8)將案例地價修正為待估宗地條件下的地價
HA01=(858+45)×[1- (1+4％)38]/ [1- (1+4％)40] ×1．04/1．04×120/110×100/100×100/103
=935．87(元／平方米)
HA03=832．82×[1- (1+4％)38]/ [1- (1+4％)38] ×1．04/0．96×120/120×100/105×100/98
=876．79(元／平方米)
HA04=792×[1-(1+4％)38]/ [1- (1+4％)35] ×1．04/1．08×120/100×100/100×100/104
=913.16(元／平方米)
HA06=(952+45) ×[1-(1+4％)38]/ [1- (1+4％)40] ×1．04/1．00×120/100×100/100×100/96
=1268．28(元／平方米)
(9)估算地價
的結果是HA01、HA04兩個比準價格的簡單算術平均數(shù)，地價為924．52元／平方米；HA01、HA03兩個比準價格的簡單算術平均數(shù)也可，地價為906．33元／平方米。
(四)難點與常見錯誤分析
1．試題難點
本試題旨在綜合考察采用市場比較法評估土地價格時案例選擇的要求、統(tǒng)一價格基礎的方法及比準價格的計算步驟等。這種綜合計算題的題目內(nèi)容往往較多，在審題過程中應注意抓住主要精神，對于本題來說，首先應明確其主要考察的估價方法為市場比較法；其次要明確考察的具體內(nèi)容，包括如何選擇案例、如何統(tǒng)一交易價格基礎、如何進行修正等。明確了這些內(nèi)容，即可以進行解題。
2．常見問題分析
(1)選擇案例的原則和要求是本題要考察的主要內(nèi)容之一。根據(jù)市場比較法的技術要求，比較案例應與評估對象處于相同的市場條件、相同供需圈范圍，并且用途相同，因此在題目提供的9個案例中，只有A01、A03、A04、A06能夠作為比較案例。應試者比較容易漏選的是A03案例，因為A03是租賃案例，許多應試者認為其交易方式與評估目的不同，因此不能作為比較案例。其實A03雖然是租賃案例，但是可以通過一定的計算方法將其租金轉化為價格，即利用收益還原法將其土地租金還原為土地價格，使其變?yōu)榭杀劝咐?。容易誤選的案例是B01，選擇這一案例的問題在于一方面交易類型不同，抵押。與轉讓在價格關系上存在著較大的區(qū)別；二是處于不同的城市，不屬于同一供需圈，在價格上不可比，因此不能作為比較案例。
(2)由于A06案例的交易價格是樓面地價，而其他案例交易價格和評估對象的評估價格都是單位土地面積價格，因此應將A06的樓面地價修正為單位土地面積價格。
(3)由于A03是租賃案例，應將其租金還原為價格。為了不用進行年期修正，可直接將其還原為38年(評估對象的土地使用權年限)期的價格。當然也可以將其還原為商業(yè)用地40年期的價格，但后面需進行年期修正。許多應試者將其按40年還原價格，但后面不進行年期修正，從而造成錯誤。
(4)編制期日修正指數(shù)相對比較簡單，按每年增加10個百分點進行計算。
(5)容積率修正容易出現(xiàn)錯誤的是少數(shù)應試者將A06的樓面地價不轉化為地面地價直接進行修正，或不進行修正，這都是不正確的。
(6)開發(fā)程度調(diào)整主要涉及A01和A06，根據(jù)題意由宗地內(nèi)“三通一平”到“五通一平”開發(fā)費為45元／平方米，因此應將該兩宗地的單位地價分別加45元／平方米；A03和A04的開發(fā)程度與評估對象一致，不用進行修正。
(7)區(qū)域因素和個別因素修正是最容易出錯的地方，這里的問題同樣是如何確認待估宗地與比較案例之間的比較關系問題，許多應試者不注意或弄不清是以誰為比較基礎、修正系數(shù)的正負分別表示什么優(yōu)劣關系等，這方面內(nèi)容可參見前面所講的試題。
(8)各案例比準價格的計算是將所確定的修正指數(shù)代人修正公式進行計算。這方面的問題與要求可參見簡單計算題試題5的點評。
(9)最終價格的確定可采用不同的方法，但不管采用什么方法均應充分說明理由。本題案例A06的比準價格與另外三個案例的比準價格相差較大，因此許多應試者往往不注意這一情況而直接進行簡單平均，從而引起錯誤。