某城市有一宗住宅用地，需要評估其土地使用權(quán)價格。經(jīng)調(diào)查收集到以下資料： (1)與待估宗地處于同一供需圈、相同用途、相同交易類型的四宗土地交易案例，待估宗地與各交易案例的條件以及各交易案例的區(qū)域因素和個別因素修正情況如下表所示，其中區(qū)域因素和個別因素的修正皆是與待估宗地相比較，表中修正系數(shù)為正數(shù)的，表示交易案例的條件優(yōu)于待估宗地，表中系數(shù)為負(fù)數(shù)的，表示交易案例條件比待估宗地差。
項目用地 宗地成交價
交易時間 土地使用
容積率 區(qū)域因素 個別因素
元／m2 年期／年 修正系數(shù)／％ 修正系數(shù)／％
A 1200 1999年10月1日 70 2．0 +3％ -11％
B 1560 1999年8月1日 70 3．0 -5％ -2％
C 1650 1999年12月1日 50 3．0 -5％ -2％
D 1400 2000年5月1日 40 2．5 -6％ -3％
待估宗地 2000年10月1日 70 2．0
(2)土地還原率為7％；
(3)該城市住宅地價指數(shù)以1999年9月1日為100，以后平均每月上漲1個百分點；
(4)該城市住宅地價的容積率修正系數(shù)如下表：
容積率 1．0 2．0 2．5 3．0 4．0 5．0
修正系數(shù) 1．0 1．8 2.1 2.4 2．9 3．3
請根據(jù)上述資料
1．編制該城市地價指數(shù)表。
2．采用市場比較法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價格。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題有兩項要求，即編制地價指數(shù)表和求取宗地在2000年10月1日70年期的單位土地面積價格，審題時要注意估價時點、土地使用年期和價格類型。
(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了4個案例的交易價格及宗地狀況資料，并說明了地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，這為構(gòu)思解題方法提供了依據(jù)。
(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。在審題過程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進(jìn)行計算的關(guān)鍵。要明晰比較的基準(zhǔn)，是以待估宗地為基準(zhǔn)，還是以比較案例為基準(zhǔn)，否則很容易造成條件指數(shù)取值錯誤。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
根據(jù)估價對象狀況及題目所提供資料，本題適用于市場比較法。
2．解題思路
(1)先根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表。
(2)根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，按照市場比較法的計算公式，分別對A、B、C、D、E 5個交易案例進(jìn)行各項因素修正，得到5個比準(zhǔn)價格。
(3)采用適當(dāng)方法對5個比準(zhǔn)價格進(jìn)行平均，計算得到待估宗地價格。
項目用地 宗地成交價
交易時間 土地使用
容積率 區(qū)域因素 個別因素
元／m2 年期／年 修正系數(shù)／％ 修正系數(shù)／％
A 1200 1999年10月1日 70 2．0 +3％ -11％
B 1560 1999年8月1日 70 3．0 -5％ -2％
C 1650 1999年12月1日 50 3．0 -5％ -2％
D 1400 2000年5月1日 40 2．5 -6％ -3％
待估宗地 2000年10月1日 70 2．0
(2)土地還原率為7％；
(3)該城市住宅地價指數(shù)以1999年9月1日為100，以后平均每月上漲1個百分點；
(4)該城市住宅地價的容積率修正系數(shù)如下表：
容積率 1．0 2．0 2．5 3．0 4．0 5．0
修正系數(shù) 1．0 1．8 2.1 2.4 2．9 3．3
請根據(jù)上述資料
1．編制該城市地價指數(shù)表。
2．采用市場比較法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限為70年的單位土地面積價格。
(一)審題
(1)明確題目要求。本題有兩項要求，即編制地價指數(shù)表和求取宗地在2000年10月1日70年期的單位土地面積價格，審題時要注意估價時點、土地使用年期和價格類型。
(2)了解有關(guān)資料。本題主要提供了4個案例的交易價格及宗地狀況資料，并說明了地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，這為構(gòu)思解題方法提供了依據(jù)。
(3)審查關(guān)鍵內(nèi)容，謹(jǐn)防誤用。在審題過程中應(yīng)密切注意各案例所給定的因素條件及因素比較說明，這是能否正確地進(jìn)行計算的關(guān)鍵。要明晰比較的基準(zhǔn)，是以待估宗地為基準(zhǔn)，還是以比較案例為基準(zhǔn)，否則很容易造成條件指數(shù)取值錯誤。
(二)解題思路與方法選擇
1．方法選擇
根據(jù)估價對象狀況及題目所提供資料，本題適用于市場比較法。
2．解題思路
(1)先根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表。
(2)根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，按照市場比較法的計算公式，分別對A、B、C、D、E 5個交易案例進(jìn)行各項因素修正，得到5個比準(zhǔn)價格。
(3)采用適當(dāng)方法對5個比準(zhǔn)價格進(jìn)行平均，計算得到待估宗地價格。