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某甲房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過(guò)調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1．8k㎡，進(jìn)行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30％。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費(fèi)用為10萬(wàn)元／畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等為1.4億元／k㎡。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費(fèi)用及管理費(fèi)用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40％、30％，20％。貸款年利率一年期為6％、二年期為7％、三年期為8％；投資利潤(rùn)率為12％。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r(jià)格的20％，土地還原利率為6％。1998年起至2004年地價(jià)上漲幅度為每年增長(zhǎng)2％。
2002年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000㎡的A地塊上建成綜合寫字樓并對(duì)外出租。寫字樓面積6200㎡，耐用年限50年，殘值率為4％。目前該類建筑的重置價(jià)格為1800元／㎡，建筑物還原利率為8％。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測(cè)算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7．42％，請(qǐng)問(wèn)是否正確?
解：
(1)用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)值
①計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)
l.8×1000×1000×150＝2．7億元
②計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
1．4×1．8÷[1．8×(1—30％)]＝200元／㎡
總開發(fā)費(fèi)用：200×1．8×0．7=2．52億元
③計(jì)算利息
2.7×8％×3+2．52×40％×[(1+8％)2.5－1]+2.52×35％×[(1+7％)1.5－1]+2．52×25％×[(1+6％)0.5－1]
＝0．648+0．21386+0．09421+0．01862＝0．97469億元
④計(jì)算利潤(rùn)
(2．7十2．52)×12％＝0．6264億元
⑤計(jì)算土地增值
(①+②+③+④)×20％＝1．36422億元
⑥無(wú)限年期地價(jià)①+②+③十④+⑤＝8．18531億元
⑦50年期地價(jià)
P＝(①+②+③十④+⑤)×[1—1／(1十6％)50]
＝7．7409億元
⑧地價(jià)修正到2004年：7．7409×(1+6％×2)＝8．6698億元
⑨單位面積地價(jià)8．6698÷[1．8×(1-30％)]＝688．08元／㎡
總地價(jià)：3000× 688．08＝2064240元
(2)計(jì)算建筑物現(xiàn)值
建筑物年折舊：1800×6200÷46=242609元。
建筑物現(xiàn)值：1800×6200—242609×2＝10674782元
(3)計(jì)算綜合還原利率
應(yīng)用公式：
R＝(r1L+r2B)／(L十B)
＝(6％×2064240+8％×106747822)／(2064240+10674782)
＝7．68％
因此丙咨詢公司測(cè)算的房地綜合還原利率不正確。
某甲房地產(chǎn)集團(tuán)經(jīng)過(guò)調(diào)查，于1998年以出讓方式取得某市一片生地50年土地使用權(quán)。該地塊面積為1．8k㎡，進(jìn)行“七通一平”開發(fā)后，按照規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)道路、綠地等公益事業(yè)占地面積為30％。根據(jù)調(diào)查，該市同類土地取得費(fèi)用為10萬(wàn)元／畝，將生地開發(fā)成“七通一平”土地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等為1.4億元／k㎡。開發(fā)期為3年，每年開發(fā)費(fèi)用及管理費(fèi)用在期初均勻投入，第一年、第二年、第三年分別投入40％、30％，20％。貸款年利率一年期為6％、二年期為7％、三年期為8％；投資利潤(rùn)率為12％。當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媸峭恋爻杀緝r(jià)格的20％，土地還原利率為6％。1998年起至2004年地價(jià)上漲幅度為每年增長(zhǎng)2％。
2002年某乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在其中3000㎡的A地塊上建成綜合寫字樓并對(duì)外出租。寫字樓面積6200㎡，耐用年限50年，殘值率為4％。目前該類建筑的重置價(jià)格為1800元／㎡，建筑物還原利率為8％。2004年，某丙咨詢公司以此作為典型案例，測(cè)算出該市同類房地產(chǎn)的綜合還原利率為7．42％，請(qǐng)問(wèn)是否正確?
解：
(1)用成本逼近法計(jì)算土地價(jià)值
①計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)
l.8×1000×1000×150＝2．7億元
②計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)
1．4×1．8÷[1．8×(1—30％)]＝200元／㎡
總開發(fā)費(fèi)用：200×1．8×0．7=2．52億元
③計(jì)算利息
2.7×8％×3+2．52×40％×[(1+8％)2.5－1]+2.52×35％×[(1+7％)1.5－1]+2．52×25％×[(1+6％)0.5－1]
＝0．648+0．21386+0．09421+0．01862＝0．97469億元
④計(jì)算利潤(rùn)
(2．7十2．52)×12％＝0．6264億元
⑤計(jì)算土地增值
(①+②+③+④)×20％＝1．36422億元
⑥無(wú)限年期地價(jià)①+②+③十④+⑤＝8．18531億元
⑦50年期地價(jià)
P＝(①+②+③十④+⑤)×[1—1／(1十6％)50]
＝7．7409億元
⑧地價(jià)修正到2004年：7．7409×(1+6％×2)＝8．6698億元
⑨單位面積地價(jià)8．6698÷[1．8×(1-30％)]＝688．08元／㎡
總地價(jià)：3000× 688．08＝2064240元
(2)計(jì)算建筑物現(xiàn)值
建筑物年折舊：1800×6200÷46=242609元。
建筑物現(xiàn)值：1800×6200—242609×2＝10674782元
(3)計(jì)算綜合還原利率
應(yīng)用公式：
R＝(r1L+r2B)／(L十B)
＝(6％×2064240+8％×106747822)／(2064240+10674782)
＝7．68％
因此丙咨詢公司測(cè)算的房地綜合還原利率不正確。