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明確估價基本事項
房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。因此，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。把估價目的、估價對象、估價時點和價值類型稱為估價基本事項，把弄清這四者稱為明確估價基本事項。在一個房地產(chǎn)估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點、價值類型四者之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。在實際估價中，一些估價師寄希望于估價委托人提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。這種思想觀念是完全錯誤的。估計基本事項不能明確的責(zé)任主要在估價師自己
（一）明確估價目的
估價目的從本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。但在實際中，估價師不應(yīng)期望委托人像估價專家那樣提出估價目的、特別是提出符合估價要求的那種明確、具體的估價目的。因為委托人往往不懂得要提出估價目的，不懂得如何表達(dá)其估價目的，甚至不懂得什么是估價目的。但估價又必須明確估價目的。這就要求估價師主動提出相關(guān)的問題，與委托人進(jìn)行充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解委托人的估價目的。在弄清了委托人的估價目的之后，估價師應(yīng)當(dāng)用符合估價要求的表述將其表達(dá)出來，然后請委托人確認(rèn)。
任何估價項目都有估價目的，因為委托人不會無緣無故花錢委托估價機(jī)構(gòu)估價。因此，估價目的可以通過詢問委托人未來完成后的估價報告是作何種用途、提供給誰使用或者由誰認(rèn)可來明確。對估價目的的明確應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并盡可能細(xì)化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達(dá)到高估或低估的目的或者回避有關(guān)規(guī)定而故意模糊估價目的。例如，房地產(chǎn)抵押估價目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”；國有土地上房屋征收估價目的根據(jù)征收補(bǔ)償方式，可分為貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r目的和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r目的。其中，貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r目的可表述為“為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而評估被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格”。應(yīng)盡量避免“了解房地產(chǎn)市場價值”之類的模糊表述。如果估價項目背景復(fù)雜或者估價報告用途特殊，在簡要說明估價目的之后，還應(yīng)描述一下估價項目的背景或加以必要的解釋，使估價目的的表述更加準(zhǔn)確、明晰。
明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。例如，對于明確估價對象來說，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，從而不應(yīng)作為這些估價目的的估價對象。例如，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等都規(guī)定了一些不得抵押的房地產(chǎn)，因此，屬于法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。此外，不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，例如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院深處的一幢房屋，由于不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。
明確估價基本事項
房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見。因此，在分析、測算和判斷特定價值之前，必須弄清估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。把估價目的、估價對象、估價時點和價值類型稱為估價基本事項，把弄清這四者稱為明確估價基本事項。在一個房地產(chǎn)估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點、價值類型四者之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。在實際估價中，一些估價師寄希望于估價委托人提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。這種思想觀念是完全錯誤的。估計基本事項不能明確的責(zé)任主要在估價師自己
（一）明確估價目的
估價目的從本質(zhì)上講應(yīng)是由委托人基于其估價需要而提出并決定的。但在實際中，估價師不應(yīng)期望委托人像估價專家那樣提出估價目的、特別是提出符合估價要求的那種明確、具體的估價目的。因為委托人往往不懂得要提出估價目的，不懂得如何表達(dá)其估價目的，甚至不懂得什么是估價目的。但估價又必須明確估價目的。這就要求估價師主動提出相關(guān)的問題，與委托人進(jìn)行充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解委托人的估價目的。在弄清了委托人的估價目的之后，估價師應(yīng)當(dāng)用符合估價要求的表述將其表達(dá)出來，然后請委托人確認(rèn)。
任何估價項目都有估價目的，因為委托人不會無緣無故花錢委托估價機(jī)構(gòu)估價。因此，估價目的可以通過詢問委托人未來完成后的估價報告是作何種用途、提供給誰使用或者由誰認(rèn)可來明確。對估價目的的明確應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，并盡可能細(xì)化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達(dá)到高估或低估的目的或者回避有關(guān)規(guī)定而故意模糊估價目的。例如，房地產(chǎn)抵押估價目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”；國有土地上房屋征收估價目的根據(jù)征收補(bǔ)償方式，可分為貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r目的和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r目的。其中，貨幣補(bǔ)償?shù)墓纼r目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償?shù)墓纼r目的可表述為“為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而評估被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格”。應(yīng)盡量避免“了解房地產(chǎn)市場價值”之類的模糊表述。如果估價項目背景復(fù)雜或者估價報告用途特殊，在簡要說明估價目的之后，還應(yīng)描述一下估價項目的背景或加以必要的解釋，使估價目的的表述更加準(zhǔn)確、明晰。
明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。例如，對于明確估價對象來說，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，從而不應(yīng)作為這些估價目的的估價對象。例如，《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等都規(guī)定了一些不得抵押的房地產(chǎn)，因此，屬于法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，就不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。此外，不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，例如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院深處的一幢房屋，由于不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。