第三節(jié)盈虧平衡分析
【重要考點(diǎn)】線性盈虧平衡分析的計(jì)算
1．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元/㎡。（2008年試題）
A．2350．00
B．2937．50
C．3250．00
D．4062．50
答案：A見教材P211。
解析：總建筑面積＝10000×4＝40000㎡，可銷售面積＝40000×80%＝32000㎡，銷售單價(jià)×銷售量＝固定成本＋單位可變成本×銷售量，設(shè)單位變動(dòng)成本為x，4500×3．2＝5000＋x×4，x＝2350（元/㎡）。（計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本要用總建筑面積）。
2．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬㎡，容積率為1．5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡（按建筑面積計(jì)），預(yù)測能夠以8000元/㎡（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/㎡。（2007年試題）
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
答案：C見教材P211。
解析：建筑面積=土地面積×容積率=10000×15=15000（平方米），銷售單價(jià)×銷售量＝固定成本＋單位可變成本×銷售量，設(shè)土地價(jià)格為x，8000×15000=10000x＋3000×15000，x=7500元/㎡。
【重要考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析
1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。（）（2006年試題）
答案：×見教材P214。
解析：臨界點(diǎn)分析是利潤達(dá)到最低要求時(shí)，而非利潤為零時(shí)，利潤為零時(shí)為保本點(diǎn)，要注意區(qū)別臨界點(diǎn)與保本點(diǎn)的概念。
2．租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（?。?009年試題）
答案：×見教材P213。
解析：應(yīng)是最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
【記憶小竅門】最低收入與預(yù)測值之間差距越大，成本與預(yù)測值之間差距越大，說明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，反之則說明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越弱。
3．房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、土地獲取成本分析、租售數(shù)量分析和工程費(fèi)用分析等多種形式。（）（2007年試題）
答案：×見教材P213。
解析：應(yīng)是最低租售數(shù)量。
4．房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。（2006年試題）
A．最低租售價(jià)格
B．最低租售數(shù)量
C．最低利潤水平
D．土地取得價(jià)格
答案：C見教材P213。
解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計(jì)算出來的。
【預(yù)測提示】關(guān)于線性盈虧平衡分析的計(jì)算。
【重要考點(diǎn)】線性盈虧平衡分析的計(jì)算
1．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元/㎡。（2008年試題）
A．2350．00
B．2937．50
C．3250．00
D．4062．50
答案：A見教材P211。
解析：總建筑面積＝10000×4＝40000㎡，可銷售面積＝40000×80%＝32000㎡，銷售單價(jià)×銷售量＝固定成本＋單位可變成本×銷售量，設(shè)單位變動(dòng)成本為x，4500×3．2＝5000＋x×4，x＝2350（元/㎡）。（計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本要用總建筑面積）。
2．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬㎡，容積率為1．5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡（按建筑面積計(jì)），預(yù)測能夠以8000元/㎡（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（）元/㎡。（2007年試題）
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
答案：C見教材P211。
解析：建筑面積=土地面積×容積率=10000×15=15000（平方米），銷售單價(jià)×銷售量＝固定成本＋單位可變成本×銷售量，設(shè)土地價(jià)格為x，8000×15000=10000x＋3000×15000，x=7500元/㎡。
【重要考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析
1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。（）（2006年試題）
答案：×見教材P214。
解析：臨界點(diǎn)分析是利潤達(dá)到最低要求時(shí)，而非利潤為零時(shí)，利潤為零時(shí)為保本點(diǎn)，要注意區(qū)別臨界點(diǎn)與保本點(diǎn)的概念。
2．租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（?。?009年試題）
答案：×見教材P213。
解析：應(yīng)是最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
【記憶小竅門】最低收入與預(yù)測值之間差距越大，成本與預(yù)測值之間差距越大，說明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，反之則說明抗風(fēng)險(xiǎn)能力越弱。
3．房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、土地獲取成本分析、租售數(shù)量分析和工程費(fèi)用分析等多種形式。（）（2007年試題）
答案：×見教材P213。
解析：應(yīng)是最低租售數(shù)量。
4．房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。（2006年試題）
A．最低租售價(jià)格
B．最低租售數(shù)量
C．最低利潤水平
D．土地取得價(jià)格
答案：C見教材P213。
解析：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計(jì)算出來的。
【預(yù)測提示】關(guān)于線性盈虧平衡分析的計(jì)算。