例5：某開(kāi)發(fā)商以3000萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和其它工程費(fèi)為430萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/㎡，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外）之和的3．5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金分別為銷(xiāo)售收入的3%和5．5%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，建造期為1．5年。土地費(fèi)用于開(kāi)發(fā)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅，假設(shè)銷(xiāo)售費(fèi)用均在開(kāi)發(fā)完成時(shí)發(fā)生。
（1）若開(kāi)發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格。
（2）若該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量。（10分）
解：
1．
（1）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值GDV
設(shè)項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格為χ萬(wàn)元，則項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值GDV＝χ（1－5.5%）＝0.945χ
（2）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本TDC
項(xiàng)目建筑面積：3000×5．5＝16500（㎡）
1）土地費(fèi)用（土地取得成本）：3000萬(wàn)元
2）建安工程費(fèi)：2200×16500＝3630（萬(wàn)元）
3）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：3630×3%＝108.9（萬(wàn)元）
4）基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和其它工程費(fèi)：430萬(wàn)元
5）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：114×16500＝188.1（萬(wàn)元）
6）管理費(fèi)用：（3630＋108.9＋430＋188.1）×3．5%＝152．50（萬(wàn)元）
7）財(cái)務(wù)費(fèi)用
a）土地費(fèi)用的利息：
3000×［（1＋7.7%/4）2×4－1］＝494．35（萬(wàn)元）
b）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)的利息；
188.1×［（1＋7.7%/4）1.5×4－1］＝22．79（萬(wàn)元）
c）建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和其它工程費(fèi)、管理費(fèi)用的利息：
（3630＋108.9＋430＋152.5）×［（1＋7.7%/4）（1.5/2）×4－1］＝254．40（萬(wàn)元）
d）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：494．35＋22．79＋254．40＝771．54（萬(wàn)元）
8）銷(xiāo)售費(fèi)用：3%χ
9）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：
3000＋3630＋108.9＋430＋188.1＋152.50＋771．54＋3%χ＝8281．04＋3%χ（萬(wàn)元）
（3）稅前成本利潤(rùn)率為30%，根據(jù)
，可得
（0.915χ－8281．04）/（8281．04＋3%χ）×100%＝30%
則χ＝11882．3萬(wàn)元
2．
該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量為У萬(wàn)㎡，根據(jù)
，可得
30%＝8000У（1－5.5%）/（8281．04＋3%×8000У）－1，У＝1．49萬(wàn)㎡。
（1）若開(kāi)發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格。
（2）若該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量。（10分）
解：
1．
（1）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值GDV
設(shè)項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格為χ萬(wàn)元，則項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值GDV＝χ（1－5.5%）＝0.945χ
（2）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本TDC
項(xiàng)目建筑面積：3000×5．5＝16500（㎡）
1）土地費(fèi)用（土地取得成本）：3000萬(wàn)元
2）建安工程費(fèi)：2200×16500＝3630（萬(wàn)元）
3）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：3630×3%＝108.9（萬(wàn)元）
4）基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和其它工程費(fèi)：430萬(wàn)元
5）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：114×16500＝188.1（萬(wàn)元）
6）管理費(fèi)用：（3630＋108.9＋430＋188.1）×3．5%＝152．50（萬(wàn)元）
7）財(cái)務(wù)費(fèi)用
a）土地費(fèi)用的利息：
3000×［（1＋7.7%/4）2×4－1］＝494．35（萬(wàn)元）
b）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)的利息；
188.1×［（1＋7.7%/4）1.5×4－1］＝22．79（萬(wàn)元）
c）建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和其它工程費(fèi)、管理費(fèi)用的利息：
（3630＋108.9＋430＋152.5）×［（1＋7.7%/4）（1.5/2）×4－1］＝254．40（萬(wàn)元）
d）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：494．35＋22．79＋254．40＝771．54（萬(wàn)元）
8）銷(xiāo)售費(fèi)用：3%χ
9）項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：
3000＋3630＋108.9＋430＋188.1＋152.50＋771．54＋3%χ＝8281．04＋3%χ（萬(wàn)元）
（3）稅前成本利潤(rùn)率為30%，根據(jù)
，可得（0.915χ－8281．04）/（8281．04＋3%χ）×100%＝30%
則χ＝11882．3萬(wàn)元
2．
該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量為У萬(wàn)㎡，根據(jù)
，可得30%＝8000У（1－5.5%）/（8281．04＋3%×8000У）－1，У＝1．49萬(wàn)㎡。