3、實(shí)際收益率Rr、名義收益率Ra和通貨膨脹率Rd三者的換算關(guān)系，參見例6－3。
公式：（1+Rr）=（1+Rd）（1+Ra）
【注意】名義收益率應(yīng)用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，而不能用目標(biāo)收益率ic。
4、動(dòng)態(tài)投資回收期和靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。參見例6－4
式中 Pb—?jiǎng)討B(tài)投資回收期
動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］＋上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值
上式得出的是以計(jì)算周期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3．75年。
靜態(tài)投資回收期（Pb'），是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為：
式中Pb'—靜態(tài)投資回收期
靜態(tài)投資回收期可以根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb'＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］＋上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量
上式得出的是以計(jì)算周期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3．75年。
例3 已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項(xiàng)目在收益率為20%下的動(dòng)態(tài)投資回收期和靜態(tài)投資回收期。
單位：萬(wàn)元
年份 0 l 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入量 300 300 350 400 400 600
現(xiàn)金流出量 1200
凈現(xiàn)金流量 －1200 300 300 350 400 400 600
累計(jì)凈現(xiàn)金流量 －1200 －900 －600 －250 150 550 1150
解：
年份 0 l 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入量 300 300 350 400 400 600
現(xiàn)金流出量 1200
凈現(xiàn)金流量 －1200 300 300 350 400 400 600
NPV 凈現(xiàn)值 －1200．00 250．00 208．33 202．55 192．90 160．75 200．94
（i1＝20％） 累計(jì)凈現(xiàn)值 －1200．00 －950．00 －741．67 －539．12 －346．22 －185．47 15．47
NPV2 凈現(xiàn)值 －1200．00 247．93 204．90 197．57 186．60 154．22 191．18
（i2＝21％） 累計(jì)凈現(xiàn)值 －1200．00 －952．07 －747．16 －549．60 －362．99 －208．78 －17．60
NPV 凈現(xiàn)值 －1200．00 267．86 239．16 249．12 254．21 226．97 303．98
（ic＝12％） 累計(jì)凈現(xiàn)值 －1200．00 －932．14 －692．98 －443．86 －189．65 37．32 341．30
當(dāng)il＝20％時(shí)
（1）Pb＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］×［上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值］＝（6－1）＋185．47/200．94＝5．92（年）
（2）Pb'＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］＋上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量＝（4－1）＋250/400＝3．63（年）
公式：（1+Rr）=（1+Rd）（1+Ra）
【注意】名義收益率應(yīng)用財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，而不能用目標(biāo)收益率ic。
4、動(dòng)態(tài)投資回收期和靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。參見例6－4
式中 Pb—?jiǎng)討B(tài)投資回收期
動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］＋上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值
上式得出的是以計(jì)算周期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3．75年。
靜態(tài)投資回收期（Pb'），是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為：
式中Pb'—靜態(tài)投資回收期
靜態(tài)投資回收期可以根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pb'＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］＋上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量
上式得出的是以計(jì)算周期為單位的靜態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的靜態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3．75年。
例3 已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項(xiàng)目在收益率為20%下的動(dòng)態(tài)投資回收期和靜態(tài)投資回收期。
單位：萬(wàn)元
年份 0 l 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入量 300 300 350 400 400 600
現(xiàn)金流出量 1200
凈現(xiàn)金流量 －1200 300 300 350 400 400 600
累計(jì)凈現(xiàn)金流量 －1200 －900 －600 －250 150 550 1150
解：
年份 0 l 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入量 300 300 350 400 400 600
現(xiàn)金流出量 1200
凈現(xiàn)金流量 －1200 300 300 350 400 400 600
NPV 凈現(xiàn)值 －1200．00 250．00 208．33 202．55 192．90 160．75 200．94
（i1＝20％） 累計(jì)凈現(xiàn)值 －1200．00 －950．00 －741．67 －539．12 －346．22 －185．47 15．47
NPV2 凈現(xiàn)值 －1200．00 247．93 204．90 197．57 186．60 154．22 191．18
（i2＝21％） 累計(jì)凈現(xiàn)值 －1200．00 －952．07 －747．16 －549．60 －362．99 －208．78 －17．60
NPV 凈現(xiàn)值 －1200．00 267．86 239．16 249．12 254．21 226．97 303．98
（ic＝12％） 累計(jì)凈現(xiàn)值 －1200．00 －932．14 －692．98 －443．86 －189．65 37．32 341．30
當(dāng)il＝20％時(shí)
（1）Pb＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］×［上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值］＝（6－1）＋185．47/200．94＝5．92（年）
（2）Pb'＝［累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1］＋上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量＝（4－1）＋250/400＝3．63（年）