例2 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為6000㎡，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方案：
該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000㎡，可用于經(jīng)營部分為4500㎡，可建成100個標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元/間一天。前三年的入住率均為70%，從第四年開始穩(wěn)定在85%，運營費用為經(jīng)營收入的42%，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。
住宅部分的總建筑面積為13000㎡，建成后全部出售，預(yù)計平均銷售價為6500元/㎡，銷售稅費為銷售收入的5．5%，假設(shè)建成后即售完。
該方案的總投資為8000萬元，其中60%來源于甲銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8%，第一年投資額為總投資的20%，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45%，其中20%為自有資金，25%為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35%，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款（乙銀行貸款），貸款期限為20年，年利率8%，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位）
該項目全投資目標(biāo)收益率為18%，自有資金目標(biāo)收益率為20%。
（1）完成下列現(xiàn)金流量表
（2）求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率；
（3）求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）
現(xiàn)金流量表（單位：萬元）
年末 0 1 2 3 4～6（每年） 7～22（每年） 23
現(xiàn)金流入
銷售收入與經(jīng)營收入
貸款
轉(zhuǎn)售收益
現(xiàn)金流出
全部投資
自有資金
銷售稅費
運營費用
還本付息
全部投資凈現(xiàn)金流量
自有資金凈現(xiàn)金流量
解：
（1）
年末 0 1 2 3 4～6（每年） 7～22（每年） 23
現(xiàn)金流入
銷售收入與經(jīng)營收入 8450 843.15 1023.825 1023.825
乙銀行貸款 1500
轉(zhuǎn)售收益 5000
現(xiàn)金流出
全部投資 1600 3600 2800
自有資金 1600 1600 0
銷售稅費 464.75
運營費用 354.123 430.007 430.007
還本付息 5356.8 152.778 152.778 152.778
全部投資凈現(xiàn)金流量 -1600 -3600 -2800 9485.25 489.027 593.818 5593.818
自有資金凈現(xiàn)金流量 -1600 -1600 0 4128.45 336.249 441.04 5441.04
注：1．原題表中現(xiàn)金流入內(nèi)容中缺乙銀行貸款一欄，筆者加上了；2．當(dāng)期有還本付息額時，自有資金凈現(xiàn)金流量＝全部投資凈現(xiàn)金流量－當(dāng)期還本付息額
（2）全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值
該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000㎡，可用于經(jīng)營部分為4500㎡，可建成100個標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價格為330元/間一天。前三年的入住率均為70%，從第四年開始穩(wěn)定在85%，運營費用為經(jīng)營收入的42%，建成后即可開始經(jīng)營，計劃經(jīng)營20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。
住宅部分的總建筑面積為13000㎡，建成后全部出售，預(yù)計平均銷售價為6500元/㎡，銷售稅費為銷售收入的5．5%，假設(shè)建成后即售完。
該方案的總投資為8000萬元，其中60%來源于甲銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8%，第一年投資額為總投資的20%，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45%，其中20%為自有資金，25%為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35%，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款（乙銀行貸款），貸款期限為20年，年利率8%，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結(jié)果精確到小數(shù)點后2位）
該項目全投資目標(biāo)收益率為18%，自有資金目標(biāo)收益率為20%。
（1）完成下列現(xiàn)金流量表
（2）求該方案的全投資財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率；
（3）求方案自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）
現(xiàn)金流量表（單位：萬元）
年末 0 1 2 3 4～6（每年） 7～22（每年） 23
現(xiàn)金流入
銷售收入與經(jīng)營收入
貸款
轉(zhuǎn)售收益
現(xiàn)金流出
全部投資
自有資金
銷售稅費
運營費用
還本付息
全部投資凈現(xiàn)金流量
自有資金凈現(xiàn)金流量
解：
（1）
年末 0 1 2 3 4～6（每年） 7～22（每年） 23
現(xiàn)金流入
銷售收入與經(jīng)營收入 8450 843.15 1023.825 1023.825
乙銀行貸款 1500
轉(zhuǎn)售收益 5000
現(xiàn)金流出
全部投資 1600 3600 2800
自有資金 1600 1600 0
銷售稅費 464.75
運營費用 354.123 430.007 430.007
還本付息 5356.8 152.778 152.778 152.778
全部投資凈現(xiàn)金流量 -1600 -3600 -2800 9485.25 489.027 593.818 5593.818
自有資金凈現(xiàn)金流量 -1600 -1600 0 4128.45 336.249 441.04 5441.04
注：1．原題表中現(xiàn)金流入內(nèi)容中缺乙銀行貸款一欄，筆者加上了；2．當(dāng)期有還本付息額時，自有資金凈現(xiàn)金流量＝全部投資凈現(xiàn)金流量－當(dāng)期還本付息額
（2）全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值