第五節(jié)清償能力指標及其計算
【重要考點】利息
【重要考點】借款償還期（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租、自營情形和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，不適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出售情形）
【重要考點】利息備付率（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目）
【注意】一般房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應(yīng)大于2。
1．張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。（2007年試題）
A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
答案：C見教材P195。
解析：利息備付率 稅息前利潤（利潤 利息）/當期應(yīng)付利息費用 （5 3.4 1.5）/1.5 2.07。
【重要考點】償債備付率（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目）
【注意】一般的房地產(chǎn)置業(yè)投資，該指標應(yīng)大于等于1．2。
1．某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。（2005年試題）
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
答案：B見教材P195。
解析：當期應(yīng)還本付息額為A=［2000000×60%×10%×（1+10%）10］/［（1+10%）10－1]=195319，根據(jù)償債備付率=可用于還本付息資金/當期應(yīng)還本付息資金，償債備付率=240000/195319=1.23。
【重要考點】資產(chǎn)負債率（適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)，是長期償債能力指標）
1．下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的是（）。（2008年試題）
A．表明了負債占資產(chǎn)的比例
B．反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度
C．資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強
D．屬于長期償債能力指標
E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高
答案：ABDE見教材P195。
解析：資產(chǎn)負債率高，企業(yè)資本金不足，對負債依賴性強，應(yīng)變能力差。
2．資產(chǎn)負債率屬于短期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（）（2007年試題）
答案：×見教材P196。
解析：是長期指標。
【重要考點】流動比率（適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)）
【注意】流動比率越高，營運資本越多，債權(quán)就越安全，房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動比率一般低于200%。
1．流動比率越低，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。（）（2008年試題）
答案：×見教材P197。
解析：流動比率越高，營運資本越多，債權(quán)就越安全。
【重要考點】利息
【重要考點】借款償還期（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租、自營情形和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，不適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出售情形）
【重要考點】利息備付率（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目）
【注意】一般房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應(yīng)大于2。
1．張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（）。（2007年試題）
A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
答案：C見教材P195。
解析：利息備付率 稅息前利潤（利潤 利息）/當期應(yīng)付利息費用 （5 3.4 1.5）/1.5 2.07。
【重要考點】償債備付率（適用于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項目）
【注意】一般的房地產(chǎn)置業(yè)投資，該指標應(yīng)大于等于1．2。
1．某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。（2005年試題）
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
答案：B見教材P195。
解析：當期應(yīng)還本付息額為A=［2000000×60%×10%×（1+10%）10］/［（1+10%）10－1]=195319，根據(jù)償債備付率=可用于還本付息資金/當期應(yīng)還本付息資金，償債備付率=240000/195319=1.23。
【重要考點】資產(chǎn)負債率（適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)，是長期償債能力指標）
1．下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的是（）。（2008年試題）
A．表明了負債占資產(chǎn)的比例
B．反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度
C．資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強
D．屬于長期償債能力指標
E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高
答案：ABDE見教材P195。
解析：資產(chǎn)負債率高，企業(yè)資本金不足，對負債依賴性強，應(yīng)變能力差。
2．資產(chǎn)負債率屬于短期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（）（2007年試題）
答案：×見教材P196。
解析：是長期指標。
【重要考點】流動比率（適用于有債務(wù)的房地產(chǎn)投資項目或企業(yè)）
【注意】流動比率越高，營運資本越多，債權(quán)就越安全，房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動比率一般低于200%。
1．流動比率越低，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。（）（2008年試題）
答案：×見教材P197。
解析：流動比率越高，營運資本越多，債權(quán)就越安全。