【重要考點(diǎn)】資本金凈利潤(rùn)率（適用置業(yè)投資項(xiàng)目）
1．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（）。（2009年試題）
A．物業(yè)增值收益
B．所得稅
C．還本付息額
D．投資者權(quán)益增加值
E．權(quán)益投資
答案：AD見教材P192、193。
解析：投資回報(bào)率中考慮了投資者權(quán)益增加值，即還本收益，還本收益＝還本付息額－應(yīng)付利息。
【重要考點(diǎn)】靜態(tài)投資回收期（適用開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目）
1．對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb'′）之間的關(guān)系是（）。
A．Pb< Pb'′
B．Pb≤Pb'
C．Pb＝Pb'′
D．Pb> Pb'
答案：D見教材P180、192。
解析：動(dòng)態(tài)投資回收期考慮資金時(shí)間價(jià)值，凈收益要折現(xiàn)，因此，對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目，其動(dòng)態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期Pb'。
【重要考點(diǎn)】現(xiàn)金回報(bào)率（適用置業(yè)投資項(xiàng)目，有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率兩種）
公式：稅前現(xiàn)金回報(bào)率 （年凈收入－年還本付息額） 資本金或權(quán)益資本＝年稅前凈現(xiàn)金流量 資本金或權(quán)益資本
年稅前凈現(xiàn)金流量＝年凈收入－年還本付息額
稅后現(xiàn)金回報(bào)率＝（年凈收入－年還本付息額－年應(yīng)納所得稅額） 資本金或權(quán)益資本 年稅后凈現(xiàn)金流量 資本金或權(quán)益資本。
【注意】現(xiàn)金回報(bào)率是針對(duì)自有資金而言的，不是針對(duì)全投資的。
【重要考點(diǎn)】投資回報(bào)率（適用置業(yè)投資項(xiàng)目，只有稅后投資回報(bào)率一種）
公式：
在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)
投資回報(bào)率＝（稅后凈現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值） 資本金（權(quán)益資本）＝（稅后凈現(xiàn)金流量＋當(dāng)期還本付息額－當(dāng)期應(yīng)付利息） 資本金（權(quán)益資本）
投資者權(quán)益增加值＝還本收益＝當(dāng)期還本付息額－當(dāng)期應(yīng)付利息
當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)
投資回報(bào)率＝（稅后凈現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值＋物業(yè)增值收益） 資本金（權(quán)益資本）＝（稅后凈收入＋物業(yè)增值收益） 資本金（權(quán)益資本）。
1．某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。（2006年試題）
A．7．1
B．12．0%
C．13．1%
D．19．1%
答案：D見教材P193。
解析：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率 （稅后凈現(xiàn)金流量 投資者權(quán)益增加值 物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率 （2.4 0.22 60 2%） （60 40） 19.1%。
1．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了（）。（2009年試題）
A．物業(yè)增值收益
B．所得稅
C．還本付息額
D．投資者權(quán)益增加值
E．權(quán)益投資
答案：AD見教材P192、193。
解析：投資回報(bào)率中考慮了投資者權(quán)益增加值，即還本收益，還本收益＝還本付息額－應(yīng)付利息。
【重要考點(diǎn)】靜態(tài)投資回收期（適用開發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目）
1．對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb'′）之間的關(guān)系是（）。
A．Pb< Pb'′
B．Pb≤Pb'
C．Pb＝Pb'′
D．Pb> Pb'
答案：D見教材P180、192。
解析：動(dòng)態(tài)投資回收期考慮資金時(shí)間價(jià)值，凈收益要折現(xiàn)，因此，對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目，其動(dòng)態(tài)投資回收期Pb一定大于其靜態(tài)投資回收期Pb'。
【重要考點(diǎn)】現(xiàn)金回報(bào)率（適用置業(yè)投資項(xiàng)目，有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率兩種）
公式：稅前現(xiàn)金回報(bào)率 （年凈收入－年還本付息額） 資本金或權(quán)益資本＝年稅前凈現(xiàn)金流量 資本金或權(quán)益資本
年稅前凈現(xiàn)金流量＝年凈收入－年還本付息額
稅后現(xiàn)金回報(bào)率＝（年凈收入－年還本付息額－年應(yīng)納所得稅額） 資本金或權(quán)益資本 年稅后凈現(xiàn)金流量 資本金或權(quán)益資本。
【注意】現(xiàn)金回報(bào)率是針對(duì)自有資金而言的，不是針對(duì)全投資的。
【重要考點(diǎn)】投資回報(bào)率（適用置業(yè)投資項(xiàng)目，只有稅后投資回報(bào)率一種）
公式：
在不考慮物業(yè)增值收益時(shí)
投資回報(bào)率＝（稅后凈現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值） 資本金（權(quán)益資本）＝（稅后凈現(xiàn)金流量＋當(dāng)期還本付息額－當(dāng)期應(yīng)付利息） 資本金（權(quán)益資本）
投資者權(quán)益增加值＝還本收益＝當(dāng)期還本付息額－當(dāng)期應(yīng)付利息
當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)
投資回報(bào)率＝（稅后凈現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值＋物業(yè)增值收益） 資本金（權(quán)益資本）＝（稅后凈收入＋物業(yè)增值收益） 資本金（權(quán)益資本）。
1．某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（）。（2006年試題）
A．7．1
B．12．0%
C．13．1%
D．19．1%
答案：D見教材P193。
解析：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率 （稅后凈現(xiàn)金流量 投資者權(quán)益增加值 物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率 （2.4 0.22 60 2%） （60 40） 19.1%。