4.3經(jīng)濟(jì)因素
4.3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
4.3.2居民收入水平
4.3.3物價(jià)水平
4.3.4利率
4.3.5 匯率
4.3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
衡量指標(biāo)
國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP
是一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果
按支出法核算GDP的組成
消費(fèi)
投資
政府購買
凈出口
GDP與房價(jià)的關(guān)系
GDP增長說明社會(huì)總需求增加，預(yù)示著消費(fèi)、投資活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲
【2007年真題】
一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ?。?BR> 【答案】×
【解析】GDP增長帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲
4.3.2居民收入水平
衡量指標(biāo)
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長
農(nóng)村居民人均純收入的增長
居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系
收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升
居民收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度
4.3.3物價(jià)水平
主要指標(biāo)
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）
生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（PPI）
關(guān)系
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入兩指數(shù)內(nèi)核算，而是被列入固定資產(chǎn)投資，因此兩指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只間接影響
作用機(jī)制
一般物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格等比例變動(dòng)，原因是能貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價(jià)格上漲
由于建筑材料人工等成本等房地產(chǎn)投入要素的不漲，會(huì)增加開發(fā)建設(shè)成本，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲
長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率－這就是房地產(chǎn)的保值功能
4.3.3物價(jià)水平
房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系理論
成本決定論－地價(jià)決定房價(jià)
需求推動(dòng)論－房價(jià)決定地價(jià)
相互影響論－中庸之道
兩者實(shí)際關(guān)系（取決于市場環(huán)境）
在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平，房價(jià)決定地價(jià)
在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價(jià)上漲或形成壟斷的高地價(jià)，推動(dòng)房價(jià)上漲
4.3.4利率
利率升降對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
從開發(fā)角度，開發(fā)貸利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本，使總成本上升，使價(jià)格上升
從需求角度，消費(fèi)貸利率上升會(huì)增加購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少需求，使價(jià)格下降
從收益法原理角度，利率提高會(huì)使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價(jià)格下降
總體看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降
4.3.5 匯率
匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率
在國際投資中匯率波動(dòng)影響房地產(chǎn)投資收益
當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致價(jià)格上漲
【思考】
利用上面學(xué)到的知識(shí)理解高房價(jià)的形成
土地供給政策－由預(yù)測形成的壟斷高地價(jià)的形成（拍出的天價(jià)地）
人民幣升值－國外熱錢流入
物價(jià)水平－通貨膨脹壓力
GDP高迅增長－投資消費(fèi)兩旺
居民收入水平提高－置業(yè)熱情高漲
利用上面學(xué)到的知識(shí)理解政府的調(diào)控手段
提高存款準(zhǔn)備金率
提高利率
壓縮信貸規(guī)模，提高信貸門檻
【2007年真題】
下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（ ?。?BR> A．上調(diào)貸款利率
B．收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C．開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D．增加土地供應(yīng)
【答案】B
【解析】C增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，抵制投資和投機(jī)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降
4.3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
4.3.2居民收入水平
4.3.3物價(jià)水平
4.3.4利率
4.3.5 匯率
4.3.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平
衡量指標(biāo)
國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP
是一個(gè)國家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果
按支出法核算GDP的組成
消費(fèi)
投資
政府購買
凈出口
GDP與房價(jià)的關(guān)系
GDP增長說明社會(huì)總需求增加，預(yù)示著消費(fèi)、投資活動(dòng)活躍，帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲
【2007年真題】
一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（ ?。?BR> 【答案】×
【解析】GDP增長帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲
4.3.2居民收入水平
衡量指標(biāo)
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長
農(nóng)村居民人均純收入的增長
居民收入與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系
收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升
居民收入對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度
4.3.3物價(jià)水平
主要指標(biāo)
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）
生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)（PPI）
關(guān)系
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入兩指數(shù)內(nèi)核算，而是被列入固定資產(chǎn)投資，因此兩指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只間接影響
作用機(jī)制
一般物價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格等比例變動(dòng)，原因是能貨膨脹，不是真正的房地產(chǎn)價(jià)格上漲
由于建筑材料人工等成本等房地產(chǎn)投入要素的不漲，會(huì)增加開發(fā)建設(shè)成本，會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲
長期來看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率－這就是房地產(chǎn)的保值功能
4.3.3物價(jià)水平
房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系理論
成本決定論－地價(jià)決定房價(jià)
需求推動(dòng)論－房價(jià)決定地價(jià)
相互影響論－中庸之道
兩者實(shí)際關(guān)系（取決于市場環(huán)境）
在土地供給較充裕情況下，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平，房價(jià)決定地價(jià)
在開發(fā)用地由政府壟斷供應(yīng)或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預(yù)期政府減少土地供應(yīng)將造成地價(jià)上漲或形成壟斷的高地價(jià)，推動(dòng)房價(jià)上漲
4.3.4利率
利率升降對房地產(chǎn)價(jià)格的影響
從開發(fā)角度，開發(fā)貸利率上升會(huì)增加項(xiàng)目融資成本，使總成本上升，使價(jià)格上升
從需求角度，消費(fèi)貸利率上升會(huì)增加購買者的貸款償還負(fù)擔(dān)，從而會(huì)減少需求，使價(jià)格下降
從收益法原理角度，利率提高會(huì)使折現(xiàn)率提高，使房地產(chǎn)價(jià)格下降
總體看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降
4.3.5 匯率
匯率是一種貨幣折算為另一種貨幣的比率
在國際投資中匯率波動(dòng)影響房地產(chǎn)投資收益
當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，導(dǎo)致價(jià)格上漲
【思考】
利用上面學(xué)到的知識(shí)理解高房價(jià)的形成
土地供給政策－由預(yù)測形成的壟斷高地價(jià)的形成（拍出的天價(jià)地）
人民幣升值－國外熱錢流入
物價(jià)水平－通貨膨脹壓力
GDP高迅增長－投資消費(fèi)兩旺
居民收入水平提高－置業(yè)熱情高漲
利用上面學(xué)到的知識(shí)理解政府的調(diào)控手段
提高存款準(zhǔn)備金率
提高利率
壓縮信貸規(guī)模，提高信貸門檻
【2007年真題】
下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（ ?。?BR> A．上調(diào)貸款利率
B．收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C．開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D．增加土地供應(yīng)
【答案】B
【解析】C增加稅收增加房地產(chǎn)的使用成本，抵制投資和投機(jī)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降