第七章 成本法及其運用
【本章的特點】
考題所占分值大
理論性非常強，技術(shù)含量高
計算題多，難度大
【本章主要內(nèi)容】
1．成本法概述
2．房地產(chǎn)價格構(gòu)成
3．成本法的基本公式
4．重新購建價格的求取
5．建設(shè)物折舊的求取
6．成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
7．成本法總結(jié)和例題
1．成本法概述
1.1成本法的含義
1.2成本法的理論依據(jù)
1.3成本法適用的估價對象
1.4成本法估價需要具備的條件
1.5 成本法估價的操作步驟
1.1成本法的含義
概念
是用估價對象的重新購建價格減去折舊來求取估價以象價值的方法
先把房地產(chǎn)價格分成各個組成部分，分別求取處各個組成部分的價值，再將其相加
本質(zhì)
是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值，測算出的價格稱為積算價格
優(yōu)點
價值易于區(qū)別項目構(gòu)成，測算有依據(jù)
1.2成本法的理論依據(jù)
生產(chǎn)費用理論
商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定的
賣方的角度
價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價，包括必要支出和利潤
買方角度
房地產(chǎn)的價格基于社會上的生產(chǎn)費用，如果高于，但購買不合適而不如自己開發(fā)
均衡點
賣方不于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，買方是不高于預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價，包括必要支出及應(yīng)得利潤
1.3成本法適用的估價對象
適用對象
新開發(fā)的房地產(chǎn)
舊的房地產(chǎn)
在建工程
計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)
有獨特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
單純的建筑物或者其裝修部分
房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償
房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目
不適用的對象
建筑物過于老舊的房地產(chǎn)
【2006年真題】
下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（ ?。?。
A．某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B．某酒廠廠房
C．某待出讓土地
D．某寫字樓
【答案】 B
1.4成本法估價需要具備的條件
條件
自由競爭
商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)
注意事項
一是應(yīng)采用客觀成本而非實際成本
二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等的分析進行調(diào)整
三應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整
【2006年真題】
在運用成本法時最主要的有（ ?。?BR> A．區(qū)分計劃成本和實際成本
B．區(qū)分實際成本和客觀成本
C．結(jié)合實際成本來確定評估價值
D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價值
【答案】BE
1.5 成本法估價的操作步驟
弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成
測算估價對象重新購建價格
測算建筑物折舊
求取估價對象積算價格
【本章的特點】
考題所占分值大
理論性非常強，技術(shù)含量高
計算題多，難度大
【本章主要內(nèi)容】
1．成本法概述
2．房地產(chǎn)價格構(gòu)成
3．成本法的基本公式
4．重新購建價格的求取
5．建設(shè)物折舊的求取
6．成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定
7．成本法總結(jié)和例題
1．成本法概述
1.1成本法的含義
1.2成本法的理論依據(jù)
1.3成本法適用的估價對象
1.4成本法估價需要具備的條件
1.5 成本法估價的操作步驟
1.1成本法的含義
概念
是用估價對象的重新購建價格減去折舊來求取估價以象價值的方法
先把房地產(chǎn)價格分成各個組成部分，分別求取處各個組成部分的價值，再將其相加
本質(zhì)
是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價值，測算出的價格稱為積算價格
優(yōu)點
價值易于區(qū)別項目構(gòu)成，測算有依據(jù)
1.2成本法的理論依據(jù)
生產(chǎn)費用理論
商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定的
賣方的角度
價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價，包括必要支出和利潤
買方角度
房地產(chǎn)的價格基于社會上的生產(chǎn)費用，如果高于，但購買不合適而不如自己開發(fā)
均衡點
賣方不于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，買方是不高于預(yù)計的重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價，包括必要支出及應(yīng)得利潤
1.3成本法適用的估價對象
適用對象
新開發(fā)的房地產(chǎn)
舊的房地產(chǎn)
在建工程
計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而不適用收益法的房地產(chǎn)
有獨特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)
單純的建筑物或者其裝修部分
房地產(chǎn)保險及房地產(chǎn)損害賠償
房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項目
不適用的對象
建筑物過于老舊的房地產(chǎn)
【2006年真題】
下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是（ ?。?。
A．某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B．某酒廠廠房
C．某待出讓土地
D．某寫字樓
【答案】 B
1.4成本法估價需要具備的條件
條件
自由競爭
商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)
注意事項
一是應(yīng)采用客觀成本而非實際成本
二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計條件等的分析進行調(diào)整
三應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整
【2006年真題】
在運用成本法時最主要的有（ ?。?BR> A．區(qū)分計劃成本和實際成本
B．區(qū)分實際成本和客觀成本
C．結(jié)合實際成本來確定評估價值
D．結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E．結(jié)合市場供求分析來確定評估價值
【答案】BE
1.5 成本法估價的操作步驟
弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成
測算估價對象重新購建價格
測算建筑物折舊
求取估價對象積算價格