4.2重新購建價格的求取思路
房地合一
思路一：房地合一，模擬開發(fā)
思路二：房地分離，分別測算，相加求取
單純土地
假設(shè)土地上沒有建筑物直接測算土地部分
有時要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價值減損
單純建筑物
假設(shè)在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應(yīng)得利潤
也可等于支付總承包商的所有費用＋發(fā)包人的其它必要支出＋發(fā)包人的應(yīng)得利潤
4.3建筑物重新購建價格的求取方式
重建成本
相同的材料＋相同的技術(shù)＋估價時點的價格＋與原物相同
復(fù)制，適用于有歷史或美學價值的建筑物
重置成本
估價時點材料＋估價時點技術(shù)＋估價時點的價格＋同等效用
替代，適用于一般項目
一般情況下重置價格低于重建價格
【2007年真題】
建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。 （ ）
【答案】x
【解析】此為重建價格
4.4建筑物重新購建價格的求取方法
建筑物重新購建價格的公式
建筑物重新購建價格＝建筑安裝工程費＋專業(yè)費用＋管理費用＋銷售費用＋投資利息 銷售稅費＋開發(fā)利潤
求取方法
4.4.1單位比較法
4.4.2分部分項法
4.4.3工料測量法
4.4.4指數(shù)調(diào)整法
4.4.1單位比較法
實質(zhì)
市場法
修正
將實際不正常的建安工程費修正為正常的單建安工程費
將建造日期時的建安工程費調(diào)整為估價時點時的建安工程費
將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況
類型
單位面積法
單位體積法
4.4.2分部分項法
實質(zhì)
由部分組裝成整體
注意事項
注意各個部分計價單位可能不一致
既不要漏項也不得重復(fù)計算
4.4.3工料測量法
實質(zhì)
從性質(zhì)上分為人、材、機，再相加
優(yōu)點
詳細、準確
缺點
比較費時，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格
【2007年真題】
為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米（其中人工費為50元每平米），裝飾裝修工程直接費為900元每平米（其中人工費為45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為35％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（ ?。┰科矫?。
A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64
【答案】B
是分部分項法和工料測算法的綜合
直接費＋間接費＋利潤＋稅金
土建＋安裝＋裝飾裝修
（2130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99
直接費 綜合費 稅金
土建 780 117
安裝 450 37.5
裝飾裝修 900 32.4
合計 2130 186.9
4.4.4指數(shù)調(diào)整法
也稱為成本指數(shù)趨勢法
利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本
紅色為錄入內(nèi)容
房地合一
思路一：房地合一，模擬開發(fā)
思路二：房地分離，分別測算，相加求取
單純土地
假設(shè)土地上沒有建筑物直接測算土地部分
有時要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價值減損
單純建筑物
假設(shè)在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同 或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應(yīng)得利潤
也可等于支付總承包商的所有費用＋發(fā)包人的其它必要支出＋發(fā)包人的應(yīng)得利潤
4.3建筑物重新購建價格的求取方式
重建成本
相同的材料＋相同的技術(shù)＋估價時點的價格＋與原物相同
復(fù)制，適用于有歷史或美學價值的建筑物
重置成本
估價時點材料＋估價時點技術(shù)＋估價時點的價格＋同等效用
替代，適用于一般項目
一般情況下重置價格低于重建價格
【2007年真題】
建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。 （ ）
【答案】x
【解析】此為重建價格
4.4建筑物重新購建價格的求取方法
建筑物重新購建價格的公式
建筑物重新購建價格＝建筑安裝工程費＋專業(yè)費用＋管理費用＋銷售費用＋投資利息 銷售稅費＋開發(fā)利潤
求取方法
4.4.1單位比較法
4.4.2分部分項法
4.4.3工料測量法
4.4.4指數(shù)調(diào)整法
4.4.1單位比較法
實質(zhì)
市場法
修正
將實際不正常的建安工程費修正為正常的單建安工程費
將建造日期時的建安工程費調(diào)整為估價時點時的建安工程費
將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況
類型
單位面積法
單位體積法
4.4.2分部分項法
實質(zhì)
由部分組裝成整體
注意事項
注意各個部分計價單位可能不一致
既不要漏項也不得重復(fù)計算
4.4.3工料測量法
實質(zhì)
從性質(zhì)上分為人、材、機，再相加
優(yōu)點
詳細、準確
缺點
比較費時，并需專業(yè)技術(shù)，一般用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格
【2007年真題】
為估算某建筑物的重新購建價格，經(jīng)測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米（其中人工費為50元每平米），裝飾裝修工程直接費為900元每平米（其中人工費為45 元每平米），又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為35％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（ ?。┰科矫?。
A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64
【答案】B
是分部分項法和工料測算法的綜合
直接費＋間接費＋利潤＋稅金
土建＋安裝＋裝飾裝修
（2130+186.9）×（1+3.5%）=2397.99
直接費 綜合費 稅金
土建 780 117
安裝 450 37.5
裝飾裝修 900 32.4
合計 2130 186.9
4.4.4指數(shù)調(diào)整法
也稱為成本指數(shù)趨勢法
利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本
紅色為錄入內(nèi)容