2．報酬資本化法
2.1一般公式
2.2凈收益每年不變的公式
2.3凈收益在前若干年有變化的公式
2.4凈收益按一定數(shù)額遞增的公式
2.5 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式
2.6 凈收益按一定比率遞增的公式
2.7 凈收益按一定比率遞減的公式
2.8 預(yù)知未來若干年后的價格的公式
2.1一般公式
一般公式
說明
是收益法的原理公式
在實際估價中， 一般報酬率長期維持不變，所以公式簡化為
后面各種公式均是此公式的特例
以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實際發(fā)生在期初，則公式變形為
（此公式老師要求修改，是否正確，請教務(wù)核實，謝謝。）
公式中的A．Y、n應(yīng)一致，而且一般以年為單位
2.2凈收益每年不變的公式
【例8-1】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用了6年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%．請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。
【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：
凈收益每年不變的公式的作用
直接用于測算價格
用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)價格之間的換算
用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低
用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整
用于計算在某種報酬率下，收益期長到何時，有限期的價格接近于無限年的價格
【重點】不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算
已各無限年期的價格，求有限年期的價格
在不同年期之間換算
兩房地產(chǎn)報酬率相等時
兩房地產(chǎn)報酬率不相等時
【2006年真題】
己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元/㎡：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（ ）元/㎡．
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
【答案】D
2.3凈收益在前若干年有變化的公式
2.1一般公式
2.2凈收益每年不變的公式
2.3凈收益在前若干年有變化的公式
2.4凈收益按一定數(shù)額遞增的公式
2.5 凈收益按一定數(shù)額遞減的公式
2.6 凈收益按一定比率遞增的公式
2.7 凈收益按一定比率遞減的公式
2.8 預(yù)知未來若干年后的價格的公式
2.1一般公式
一般公式
說明
是收益法的原理公式
在實際估價中， 一般報酬率長期維持不變，所以公式簡化為
后面各種公式均是此公式的特例
以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實際發(fā)生在期初，則公式變形為
（此公式老師要求修改，是否正確，請教務(wù)核實，謝謝。）
公式中的A．Y、n應(yīng)一致，而且一般以年為單位
2.2凈收益每年不變的公式
【例8-1】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當時獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用了6年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%．請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。
【解】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：
凈收益每年不變的公式的作用
直接用于測算價格
用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)價格之間的換算
用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低
用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整
用于計算在某種報酬率下，收益期長到何時，有限期的價格接近于無限年的價格
【重點】不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算
已各無限年期的價格，求有限年期的價格
在不同年期之間換算
兩房地產(chǎn)報酬率相等時
兩房地產(chǎn)報酬率不相等時
【2006年真題】
己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元/㎡：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（ ）元/㎡．
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
【答案】D
2.3凈收益在前若干年有變化的公式