3.2不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.1出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.4混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.1出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
計算公式
凈收益＝租賃收入－由出租人負擔的費用
租賃收入（2項）
租金收入
租賃保證金或押金的利息
出租人負責的費用（6項）
維修費
管理費
保險費
房地產(chǎn)稅
租賃費用
租賃稅費
現(xiàn)實出租人負責的費用
由雙方在租賃合同中約定
3.2.2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)
工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)
農(nóng)地凈收益的測算
3.2.3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料來測算，或者能過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出
3.2.4混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取
區(qū)分變動費用和固定費用
首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用
把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益
3.3求取凈收益應注意的問題
3.3.1有形收益和無形收益
3.3.2實際收益和客觀收益
3.3.3樂觀估計、保守估計和最可能估計
3.3.1有形收益和無形收益
有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益
無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益
在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益
無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通地選取較低的報酬率或資本化率予以考慮
注意不要得復計算無形收益
3.3.2實際收益和客觀收益
實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)
【重點】租約的限制
有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應采用正?？陀^的市場租金
成本節(jié)約資本化法
某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和
承租人權益價值評估
等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和
合同租金低于市場租金，承租人就有價值
合同租金高于市場租金，承租人權益價值為負
有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益價值
相關鏈接
收益損失資本化法－功能缺乏
成本法中的超額運營費用資本化法－功能過剩
3.2.1出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.4混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取
3.2.1出租的房地產(chǎn)凈收益的求取
計算公式
凈收益＝租賃收入－由出租人負擔的費用
租賃收入（2項）
租金收入
租賃保證金或押金的利息
出租人負責的費用（6項）
維修費
管理費
保險費
房地產(chǎn)稅
租賃費用
租賃稅費
現(xiàn)實出租人負責的費用
由雙方在租賃合同中約定
3.2.2營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取
商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)
工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)
農(nóng)地凈收益的測算
3.2.3自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取
可以根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料來測算，或者能過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出
3.2.4混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取
區(qū)分變動費用和固定費用
首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用
把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益
3.3求取凈收益應注意的問題
3.3.1有形收益和無形收益
3.3.2實際收益和客觀收益
3.3.3樂觀估計、保守估計和最可能估計
3.3.1有形收益和無形收益
有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益
無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益
在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益
無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通地選取較低的報酬率或資本化率予以考慮
注意不要得復計算無形收益
3.3.2實際收益和客觀收益
實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)
【重點】租約的限制
有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應采用正?？陀^的市場租金
成本節(jié)約資本化法
某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和
承租人權益價值評估
等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和
合同租金低于市場租金，承租人就有價值
合同租金高于市場租金，承租人權益價值為負
有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益價值
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