第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運(yùn)用
【本章的特點(diǎn)】
理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高
計(jì)算題多，難度大
【本章主要內(nèi)容】
1．假設(shè)開發(fā)法概述
2．假設(shè)開發(fā)法的基本公式
3．現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
4．假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取
5．假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用
1．假設(shè)開發(fā)法概述
1.1假設(shè)開發(fā)法的含義
1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
1.3假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象
1.4假設(shè)開發(fā)法適用的條件
1.5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途
1.6 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
1.1假設(shè)開發(fā)法的含義
概念
也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法
本質(zhì)
與收益法相同 ，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值
具體為預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額
1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
理論依據(jù)
預(yù)期原理和地租原理（一次性的剩余價(jià)格）
表現(xiàn)形式
評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法
兩者主要區(qū)別
成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值
1.3假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象
適用對(duì)象
凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)
具體包括
可供開發(fā)建設(shè)的土地
在建工程
可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)
不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項(xiàng)目
應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)
如仍需要估價(jià)，一定要把對(duì)規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示
【2007年真題】
對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 （ ）
【答案】 √
1.4假設(shè)開發(fā)法適用的條件
假設(shè)開發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)（兩要點(diǎn)）
是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和使用在則，正確判斷了房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式
是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確預(yù)測(cè)了開發(fā)完成后的價(jià)值
外部條件－良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（三方面）
要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)
要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策（包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃）
要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫（包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄）
【本章的特點(diǎn)】
理論性非常強(qiáng)，技術(shù)含量高
計(jì)算題多，難度大
【本章主要內(nèi)容】
1．假設(shè)開發(fā)法概述
2．假設(shè)開發(fā)法的基本公式
3．現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
4．假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取
5．假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用
1．假設(shè)開發(fā)法概述
1.1假設(shè)開發(fā)法的含義
1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
1.3假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象
1.4假設(shè)開發(fā)法適用的條件
1.5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途
1.6 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟
1.1假設(shè)開發(fā)法的含義
概念
也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法
本質(zhì)
與收益法相同 ，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值
具體為預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額
1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)
理論依據(jù)
預(yù)期原理和地租原理（一次性的剩余價(jià)格）
表現(xiàn)形式
評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法
兩者主要區(qū)別
成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測(cè)等方法得到，需要求取的是土地價(jià)值
1.3假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象
適用對(duì)象
凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)
具體包括
可供開發(fā)建設(shè)的土地
在建工程
可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)
不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項(xiàng)目
應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)
如仍需要估價(jià)，一定要把對(duì)規(guī)劃條件的假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中特別提示
【2007年真題】
對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 （ ）
【答案】 √
1.4假設(shè)開發(fā)法適用的條件
假設(shè)開發(fā)法測(cè)算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(cè)（兩要點(diǎn)）
是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和使用在則，正確判斷了房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式
是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，正確預(yù)測(cè)了開發(fā)完成后的價(jià)值
外部條件－良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（三方面）
要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)
要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策（包括有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃）
要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫（包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單或目錄）