3．城鎮(zhèn)基準地價評估
3.1城鎮(zhèn)基準地價的概念
3.2城鎮(zhèn)基準地價評估技術(shù)路線的發(fā)展
3.3城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序
3.1城鎮(zhèn)基準地價的概念
是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格
基準地價具有特定的內(nèi)涵，即有其對應(yīng)的估價時點（基準日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容積率等
3.2城鎮(zhèn)基準地價評估技術(shù)路線的發(fā)展
基準地價評估技術(shù)路線的三階段
第一階段，建立在城鎮(zhèn)定級基礎(chǔ)上
測算土地級差收益，根據(jù)地租資本化原理轉(zhuǎn)化為土地價格
第二階段，仍然建立在城鎮(zhèn)土地定級基礎(chǔ)之上，但同時也利用土地經(jīng)營收益資料、市場交易資料等，直接運用收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等評估出宗地價格，作為參考
第三階段，不經(jīng)過土地定級而直接評估出基準地價，這種方法更為科學、實用、直觀
前兩個階段存在的客觀背景
當時房地產(chǎn)市場還未發(fā)育成熟，交易實例較少
后來市場有發(fā)育，但還不健全，使信息失真，資料殘缺不全，很難直接估價
當時對房地產(chǎn)估價理論、方法和實際了解不多，只能大量借鑒農(nóng)地經(jīng)濟評價、地理學和城市規(guī)劃的理論與方法
3.3城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序
制定基準地價評估作業(yè)方案
確定基準地價評估的區(qū)域范圍的選擇
城鎮(zhèn)行政區(qū)
城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)√
土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍
建成區(qū)
市區(qū)
明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表述方式等
內(nèi)涵的一般內(nèi)容
估價時點
土地用途
土地使用權(quán)性質(zhì)
土地使用期限
土地開發(fā)程度
容積率
劃分土地級別或地價區(qū)段
商業(yè)路線價區(qū)段
住宅片區(qū)段
工業(yè)片區(qū)段
抽樣評估若干宗地的價格
計算各土地級別或地價區(qū)段的地價
綜合確定基準地價
提出基準地價應(yīng)用的建議和技術(shù)
【2007年真題】
評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵?；鶞实貎r的內(nèi)涵包括（ ）。
A．基準日期
B．土地開發(fā)程度
C．基準地價修正體系
D．土地用途
E．基準地價公布日期
【答案】ABD
3.1城鎮(zhèn)基準地價的概念
3.2城鎮(zhèn)基準地價評估技術(shù)路線的發(fā)展
3.3城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序
3.1城鎮(zhèn)基準地價的概念
是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格
基準地價具有特定的內(nèi)涵，即有其對應(yīng)的估價時點（基準日期）、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開發(fā)程度和容積率等
3.2城鎮(zhèn)基準地價評估技術(shù)路線的發(fā)展
基準地價評估技術(shù)路線的三階段
第一階段，建立在城鎮(zhèn)定級基礎(chǔ)上
測算土地級差收益，根據(jù)地租資本化原理轉(zhuǎn)化為土地價格
第二階段，仍然建立在城鎮(zhèn)土地定級基礎(chǔ)之上，但同時也利用土地經(jīng)營收益資料、市場交易資料等，直接運用收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法、成本法等評估出宗地價格，作為參考
第三階段，不經(jīng)過土地定級而直接評估出基準地價，這種方法更為科學、實用、直觀
前兩個階段存在的客觀背景
當時房地產(chǎn)市場還未發(fā)育成熟，交易實例較少
后來市場有發(fā)育，但還不健全，使信息失真，資料殘缺不全，很難直接估價
當時對房地產(chǎn)估價理論、方法和實際了解不多，只能大量借鑒農(nóng)地經(jīng)濟評價、地理學和城市規(guī)劃的理論與方法
3.3城鎮(zhèn)基準地價評估的方法和程序
制定基準地價評估作業(yè)方案
確定基準地價評估的區(qū)域范圍的選擇
城鎮(zhèn)行政區(qū)
城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)√
土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍
建成區(qū)
市區(qū)
明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表述方式等
內(nèi)涵的一般內(nèi)容
估價時點
土地用途
土地使用權(quán)性質(zhì)
土地使用期限
土地開發(fā)程度
容積率
劃分土地級別或地價區(qū)段
商業(yè)路線價區(qū)段
住宅片區(qū)段
工業(yè)片區(qū)段
抽樣評估若干宗地的價格
計算各土地級別或地價區(qū)段的地價
綜合確定基準地價
提出基準地價應(yīng)用的建議和技術(shù)
【2007年真題】
評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內(nèi)涵?；鶞实貎r的內(nèi)涵包括（ ）。
A．基準日期
B．土地開發(fā)程度
C．基準地價修正體系
D．土地用途
E．基準地價公布日期
【答案】ABD