4．基準地價修正法
概念
基準地價修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法
是一種間接的估價方法，估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學性
步驟
搜集有關(guān)基準地價的資料
查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基準地價
進行市場狀況調(diào)整和土地狀況調(diào)整
求出估價對象宗地的價格
5．補地價的測算
概念
補地價是指建設用地使用權(quán)人因改變國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益等
需要補地價的情形
改變土地用途、容積率等土地使用條件
延長土地使用期限
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權(quán)的房地產(chǎn)
測算方法
對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的
實際補地價的數(shù)額取決于政府的政策
某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（ ?。┤f元。
A.375
B.450
C.500
D.600
【答案】D
如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則補地價（單價）＝樓面地價×（新容積率-舊容積率）＝1500×（1.6-1.2）=60
6．高層建筑地價分攤
6.1高層建筑地價分攤的意義
6.2按照建筑物面積進行分攤
6.3按照房地產(chǎn)價值進行分攤
6.4按照土地價值進行分攤
6.1高層建筑地價分攤的意義
意義
解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有土地的份額，明確他們在土地中的權(quán)利與義務
高層建筑地價分攤解決的問題
確定各部分占有的土地份額
確定各部分分攤的土地面積
確定各部分分攤的地價數(shù)額
6.2按照建筑物面積進行分攤
6.3按照房地產(chǎn)價值進行
【2006年真題】
有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的105倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91％。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27％。（ ）
【答案】√
6.4按照土地價值進行分攤
【2006年真題】
高層建筑地價分攤的方法有（ ?。?。
A．按建筑物價值進行分攤
B．按房地價值進行分攤
C．按土地價值進行分攤
D．按建筑面積進行分攤
E．按樓面地價進行分攤
【答案】BCD
【2007年真題】
某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的土地份額為（ ?。?。
A.1.67％
B.2.33％
C.2.75％
D.3.33％
【答案】A
按土地價值進行分攤
概念
基準地價修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價格的方法
是一種間接的估價方法，估價結(jié)果的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學性
步驟
搜集有關(guān)基準地價的資料
查出估價對象宗地所在土地級別或地價區(qū)段的基準地價
進行市場狀況調(diào)整和土地狀況調(diào)整
求出估價對象宗地的價格
5．補地價的測算
概念
補地價是指建設用地使用權(quán)人因改變國有建設用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的地價款、土地使用權(quán)出讓金、土地收益等
需要補地價的情形
改變土地用途、容積率等土地使用條件
延長土地使用期限
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權(quán)的房地產(chǎn)
測算方法
對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的
實際補地價的數(shù)額取決于政府的政策
某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價（ ?。┤f元。
A.375
B.450
C.500
D.600
【答案】D
如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則補地價（單價）＝樓面地價×（新容積率-舊容積率）＝1500×（1.6-1.2）=60
6．高層建筑地價分攤
6.1高層建筑地價分攤的意義
6.2按照建筑物面積進行分攤
6.3按照房地產(chǎn)價值進行分攤
6.4按照土地價值進行分攤
6.1高層建筑地價分攤的意義
意義
解決在建筑物建成后地價如何合理分攤的問題，以此確定建筑物各個所有者占有土地的份額，明確他們在土地中的權(quán)利與義務
高層建筑地價分攤解決的問題
確定各部分占有的土地份額
確定各部分分攤的土地面積
確定各部分分攤的地價數(shù)額
6.2按照建筑物面積進行分攤
6.3按照房地產(chǎn)價值進行
【2006年真題】
有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的105倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91％。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27％。（ ）
【答案】√
6.4按照土地價值進行分攤
【2006年真題】
高層建筑地價分攤的方法有（ ?。?。
A．按建筑物價值進行分攤
B．按房地價值進行分攤
C．按土地價值進行分攤
D．按建筑面積進行分攤
E．按樓面地價進行分攤
【答案】BCD
【2007年真題】
某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的土地份額為（ ?。?。
A.1.67％
B.2.33％
C.2.75％
D.3.33％
【答案】A
按土地價值進行分攤