我國土地制度改革的方向，就是實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配制的目標。突破長期以來形成的土地權利單一化、凝固化的局面，充分發(fā)揮所有權之外的土地利用權的功能。土地利用權功能發(fā)揮作用的前提是首先確認各種土地權利類型，在此基礎上將土地利用權的自由流通轉讓作為新型的地產制度的基本原則。在實現(xiàn)土地利用權的自由流通轉讓的過程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各中土地利用權的設置中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權利市場化過程中和市場化以后，權利流轉無序。明確界定各種適應市場需要的土地權利，規(guī)定權利的取得、行使、變更、終止等內容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配制，調控地產市場的重要手段。在登記的內容上，完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時，借鑒發(fā)達國家預備登記和異議登記制度，對穩(wěn)定地產市場、保障交易安全具有重要的作用。
3、土地登記機關
土地登記機關主要是各級土地行政管理部門。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機關和房產登記機關乃至其他不動產登記機關的職能，需進一步協(xié)調。我國擔保法而言，第42條規(guī)定了4個不動產登記部門。《城市房地產管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產開發(fā)用地上簡稱房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記…；房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！本褪钦f，開發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產登記；轉讓房地產的，則先辦理房產登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調，加上土地部門和房產部門工作中相互不配合，造成了實踐中很多難以解決的問題。例如在辦理了房產證以后，因土地權屬或土地侵權糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權人將房屋轉移出去，受讓人辦理了房產變更登記手續(xù)，取得房產所有權證書，新的房產所有人將房產再次轉讓，新的受讓人依據(jù)法律可以再次獲得房產證書，如此進行下去，就使作為房產基礎的地產權屬爭議確定之前的空當，房產能“合法”地流轉，將地產登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產證就有了一切，地產證無關緊要。實踐中的很多房主確實只有房產證，而無地產證。
房地產登記機關不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權利退出財產法的范疇，直到1988年之后才又重新進入財產法范疇，而此時，房屋產權、林地產權等已經納入了財產法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當今世界，凡建立不動產登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產登記，總是在一個機構進行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動產登機關應當統(tǒng)一；其次，不動產登記機關的統(tǒng)一性已成國際慣例。在實踐中，當國土局和房管局分別對地產和房產進行登記時，不但會增加當事人的費用支出，而且會出現(xiàn)同一項動產中的房屋所有權和土地使用權在生效時間上不同，從而可能會損害當事人的合法權益。登記機關的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關系的理順。在登記的客體上應明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書是一證，而不是兩證或多證。
除此以外，土地登記還應該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規(guī)定，嚴格登記程序，建立土地登記文件公開查閱制度；登記責任做具體的規(guī)定，包括責任人責任的追究，對權利人損失的賠償?shù)取?BR>
3、土地登記機關
土地登記機關主要是各級土地行政管理部門。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機關和房產登記機關乃至其他不動產登記機關的職能，需進一步協(xié)調。我國擔保法而言，第42條規(guī)定了4個不動產登記部門。《城市房地產管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產開發(fā)用地上簡稱房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記…；房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！本褪钦f，開發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產登記；轉讓房地產的，則先辦理房產登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調，加上土地部門和房產部門工作中相互不配合，造成了實踐中很多難以解決的問題。例如在辦理了房產證以后，因土地權屬或土地侵權糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權人將房屋轉移出去，受讓人辦理了房產變更登記手續(xù)，取得房產所有權證書，新的房產所有人將房產再次轉讓，新的受讓人依據(jù)法律可以再次獲得房產證書，如此進行下去，就使作為房產基礎的地產權屬爭議確定之前的空當，房產能“合法”地流轉，將地產登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產證就有了一切，地產證無關緊要。實踐中的很多房主確實只有房產證，而無地產證。
房地產登記機關不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權利退出財產法的范疇，直到1988年之后才又重新進入財產法范疇，而此時，房屋產權、林地產權等已經納入了財產法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當今世界，凡建立不動產登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產登記，總是在一個機構進行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動產登機關應當統(tǒng)一；其次，不動產登記機關的統(tǒng)一性已成國際慣例。在實踐中，當國土局和房管局分別對地產和房產進行登記時，不但會增加當事人的費用支出，而且會出現(xiàn)同一項動產中的房屋所有權和土地使用權在生效時間上不同，從而可能會損害當事人的合法權益。登記機關的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關系的理順。在登記的客體上應明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書是一證，而不是兩證或多證。
除此以外，土地登記還應該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規(guī)定，嚴格登記程序，建立土地登記文件公開查閱制度；登記責任做具體的規(guī)定，包括責任人責任的追究，對權利人損失的賠償?shù)取?BR>