（三）不動產(chǎn)物權
按照不同的標準，可以對物權進行分類。
根據(jù)權利人是對自有物享有物權還是對他人所有的物享有物權，可將物權分為自物權和他物權。自物權是指權利人依法對自有物享有的物權。所有權是惟一的自物權種類。他物權是指權利人根據(jù)法律或合同的具體規(guī)定，對他人所有之物享有的物權。所有權之外的其他物權就是他物權。
根據(jù)物權是否從屬于其他權利而存在，可將物權分為主物權和從物權。主物權是指獨立存在、不從屬于其他權利的物權。如所有權、使用權等。從物權是指從屬于其他權利，并為所從屬的權利服務的物權。如抵押權等。
根據(jù)物權標的是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，可將物權分為動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權。動產(chǎn)物權是標的為動產(chǎn)的物權，不動產(chǎn)物權是標的為不動產(chǎn)的物權。土地屬不動產(chǎn)，土地權利主要屬不動產(chǎn)物權范疇，故下面對不動產(chǎn)物權作重點探討。
民法關于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的分類方法，是先決定不動產(chǎn)，然后不動產(chǎn)之外的物均屬于動產(chǎn)。我國《擔保法》第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”?？梢娢覈牟粍赢a(chǎn)范圍包括土地、房屋和林木等地上定著物。
之所以把物權劃分為動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權，是因為二者在法律上存在著諸多不同。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是權利讓與的方式不同。動產(chǎn)物權的轉讓一般不要求書面形式，依交付生效；而不動產(chǎn)物權的轉讓則一般采用書面形式，依登記生效。二是在設定擔保物權和用益物權上不同。一般說來，在動產(chǎn)之上設定質(zhì)權，在不動產(chǎn)上設定抵押權，留置權只能成立于動產(chǎn)，而用益物權只能成立于不動產(chǎn)。三是不動產(chǎn)涉訴的，一般適用不動產(chǎn)所在地法。
土地權利的特征
土地權利的特征，集中體現(xiàn)了物權的特征，特別是不動產(chǎn)物權的特征。
1、土地權利是對土地的支配權。
從土地權利的作用來看，土地權利是對土地的支配權，進一步說，土地權利的作用就是保障土地權利人能夠?qū)ν恋刂苯訉嵤└鞣N支配性行為，只憑借權利人自已的意思，而不需義務人的積極行為相配合，就能夠?qū)崿F(xiàn)作為權利內(nèi)容的利益。土地權利是物權的一種，它不同于債權等請求型財產(chǎn)權，后者必須通過義務人積極地為財產(chǎn)上的給付行為，才能實現(xiàn)利益。
2、土地權利是排他性財產(chǎn)權。
從土地權利的效力來看，土地權利是排他性財產(chǎn)權。所謂土地權利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個或兩個以上互不相容的土地權利。就土地所有權來說，任何一塊土地上都只能有一個所有權，不能有兩個所有權，即如果一個人對其塊土地享有所有權，就排除其他任何人同時對這塊土地享有另外一個所有權。就土地的物權（包括用益物權和擔保物權）來說，某一土地上不能同時有兩個或兩個以上互不相容的他物權。如一個人對其塊土地擁有使用權，則排除其他任何人對同一塊土地擁有同一內(nèi)容的使用權。這里需要指出的是，幾個人對一塊土地擁有的共有土地使用權，雖然表面上看起來是幾個人都享有使用權，但它本質(zhì)上仍然只是一個土地使用權，而不是多個土地使用權；再有，內(nèi)容互不相同的幾個土地權利可以在一塊土地上同時存在。如某塊土地為國家所有，其上附有國有土地所有權，同時，它也可以由其他人使用，享有國有土地使用權，該國有土地使用權還可以再抵押，從而其上再附設抵押權等。這幾種土地權利都是內(nèi)容互不相同的，與土地權利的排他性并不矛盾。二是土地權利的排他性還指土地權利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權利人在行使土地權利的過程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權利直接請求妨礙人排除妨礙或消除可能發(fā)生妨礙的因素。債權則與此不同，債權是請求權，客體是行為，權利的作用只是請求債務人為一定的行為或不為一定的行為，幾個債權人可以同時請求同一個債務人為同一種行為而互不影響，所以債權不具有排他性。
3、土地權利是對世權。
從土地權利的效力來看，土地權利是對世權。所謂對世權，也稱絕對權，是能夠請求一般人不為一定行為的權利，亦即以權利人之外的一切人為義務人的權利。它有兩個特點：一是權利義務人不是特定的人，而是不特定的一般人；二是義務人所要履行的義務是對該權利的容忍、尊重和不侵擾，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權利對任何人都有約束力，權利人之外的一切人都是義務人，都不得干擾權利人依法行使土地權利。債權則不同，債權不是對此權，而是對人權，債權的義務人不是一般人，而是特定人，它只對存在債權關系的某個或某些人有約束力，債權關系之外的其他人則不受債權的約束。同時，債權是相對權。債權的實現(xiàn)一般以特定義務人完成特定的積極行為為要件，債務人如果不按債的規(guī)定完成特定的積極行為，債權就無法實現(xiàn)。它是有限制條件的相對權利。
4、土地權利必須由法規(guī)定。
土地權利必須由法規(guī)定，這來源于“物權法定”原則。所謂物權法定，是指物權 （包括土地權利）的種類、效力、變動要件、保護方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當事人自行創(chuàng)設?！拔餀喾ǘā笔俏餀嗔⒎ǖ幕驹瓌t，之所以必須“物權法定”，是因為物權是支配性財產(chǎn)權，是絕對權，物權人之外的一切人都是義務人，都必須尊重而不得干預、侵擾權利人依法行使權利，因而物權的種類、變動等，對社會其他成員、對社會和國家都有直接關系。鑒于此，只有以法律形式對物權作出規(guī)定，包括對權利的歸屬、內(nèi)容、變動等做出規(guī)定，才能做到既保障物權人的利益，而又不發(fā)生當事人任意創(chuàng)設新的物權種類或濫用權利、損害第三人利益、危害社會經(jīng)濟秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎，土地的利用具有很強的社會性，一般來說價值又十分重大，因此，法律對有關土地權利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。
5、土地權利的變動一般采取登記的公示方式。
按照民法物權法的有關理論，物權的變動必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權變動的意思和內(nèi)容向社會公眾顯示。對動產(chǎn)來講，動產(chǎn)物權的變動以交付為公示方式。如在市場上買一個水杯，買方將價款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權的轉移。交付是動產(chǎn)物權的法定公式方式。土地屬不動產(chǎn)，對于土地這樣的不動產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動，買方無法將土地轉移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會經(jīng)濟的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財產(chǎn)歸屬和流轉關系，一般采用登記的方式作為土地等不動產(chǎn)的法定公示方式，即土地權利的變動必須經(jīng)國家主管機關辦理登記才能生效。如國有土地使用權的轉讓，轉讓方和受讓方簽訂轉讓合同后，還必須到國家登記機關辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權利才由轉讓方轉給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權人。
按照不同的標準，可以對物權進行分類。
根據(jù)權利人是對自有物享有物權還是對他人所有的物享有物權，可將物權分為自物權和他物權。自物權是指權利人依法對自有物享有的物權。所有權是惟一的自物權種類。他物權是指權利人根據(jù)法律或合同的具體規(guī)定，對他人所有之物享有的物權。所有權之外的其他物權就是他物權。
根據(jù)物權是否從屬于其他權利而存在，可將物權分為主物權和從物權。主物權是指獨立存在、不從屬于其他權利的物權。如所有權、使用權等。從物權是指從屬于其他權利，并為所從屬的權利服務的物權。如抵押權等。
根據(jù)物權標的是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，可將物權分為動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權。動產(chǎn)物權是標的為動產(chǎn)的物權，不動產(chǎn)物權是標的為不動產(chǎn)的物權。土地屬不動產(chǎn)，土地權利主要屬不動產(chǎn)物權范疇，故下面對不動產(chǎn)物權作重點探討。
民法關于動產(chǎn)與不動產(chǎn)的分類方法，是先決定不動產(chǎn)，然后不動產(chǎn)之外的物均屬于動產(chǎn)。我國《擔保法》第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”?？梢娢覈牟粍赢a(chǎn)范圍包括土地、房屋和林木等地上定著物。
之所以把物權劃分為動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權，是因為二者在法律上存在著諸多不同。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是權利讓與的方式不同。動產(chǎn)物權的轉讓一般不要求書面形式，依交付生效；而不動產(chǎn)物權的轉讓則一般采用書面形式，依登記生效。二是在設定擔保物權和用益物權上不同。一般說來，在動產(chǎn)之上設定質(zhì)權，在不動產(chǎn)上設定抵押權，留置權只能成立于動產(chǎn)，而用益物權只能成立于不動產(chǎn)。三是不動產(chǎn)涉訴的，一般適用不動產(chǎn)所在地法。
土地權利的特征
土地權利的特征，集中體現(xiàn)了物權的特征，特別是不動產(chǎn)物權的特征。
1、土地權利是對土地的支配權。
從土地權利的作用來看，土地權利是對土地的支配權，進一步說，土地權利的作用就是保障土地權利人能夠?qū)ν恋刂苯訉嵤└鞣N支配性行為，只憑借權利人自已的意思，而不需義務人的積極行為相配合，就能夠?qū)崿F(xiàn)作為權利內(nèi)容的利益。土地權利是物權的一種，它不同于債權等請求型財產(chǎn)權，后者必須通過義務人積極地為財產(chǎn)上的給付行為，才能實現(xiàn)利益。
2、土地權利是排他性財產(chǎn)權。
從土地權利的效力來看，土地權利是排他性財產(chǎn)權。所謂土地權利的排他性包括兩方面的意思：一是某一特定的土地上不能有兩個或兩個以上互不相容的土地權利。就土地所有權來說，任何一塊土地上都只能有一個所有權，不能有兩個所有權，即如果一個人對其塊土地享有所有權，就排除其他任何人同時對這塊土地享有另外一個所有權。就土地的物權（包括用益物權和擔保物權）來說，某一土地上不能同時有兩個或兩個以上互不相容的他物權。如一個人對其塊土地擁有使用權，則排除其他任何人對同一塊土地擁有同一內(nèi)容的使用權。這里需要指出的是，幾個人對一塊土地擁有的共有土地使用權，雖然表面上看起來是幾個人都享有使用權，但它本質(zhì)上仍然只是一個土地使用權，而不是多個土地使用權；再有，內(nèi)容互不相同的幾個土地權利可以在一塊土地上同時存在。如某塊土地為國家所有，其上附有國有土地所有權，同時，它也可以由其他人使用，享有國有土地使用權，該國有土地使用權還可以再抵押，從而其上再附設抵押權等。這幾種土地權利都是內(nèi)容互不相同的，與土地權利的排他性并不矛盾。二是土地權利的排他性還指土地權利具有直接排除不法妨礙的性能。土地權利人在行使土地權利的過程中如果遇到不法妨礙，可以憑借土地權利直接請求妨礙人排除妨礙或消除可能發(fā)生妨礙的因素。債權則與此不同，債權是請求權，客體是行為，權利的作用只是請求債務人為一定的行為或不為一定的行為，幾個債權人可以同時請求同一個債務人為同一種行為而互不影響，所以債權不具有排他性。
3、土地權利是對世權。
從土地權利的效力來看，土地權利是對世權。所謂對世權，也稱絕對權，是能夠請求一般人不為一定行為的權利，亦即以權利人之外的一切人為義務人的權利。它有兩個特點：一是權利義務人不是特定的人，而是不特定的一般人；二是義務人所要履行的義務是對該權利的容忍、尊重和不侵擾，屬于消極的不作為，而不是積極的作為。土地權利對任何人都有約束力，權利人之外的一切人都是義務人，都不得干擾權利人依法行使土地權利。債權則不同，債權不是對此權，而是對人權，債權的義務人不是一般人，而是特定人，它只對存在債權關系的某個或某些人有約束力，債權關系之外的其他人則不受債權的約束。同時，債權是相對權。債權的實現(xiàn)一般以特定義務人完成特定的積極行為為要件，債務人如果不按債的規(guī)定完成特定的積極行為，債權就無法實現(xiàn)。它是有限制條件的相對權利。
4、土地權利必須由法規(guī)定。
土地權利必須由法規(guī)定，這來源于“物權法定”原則。所謂物權法定，是指物權 （包括土地權利）的種類、效力、變動要件、保護方法等等都只能由法律規(guī)定，而不容許當事人自行創(chuàng)設?！拔餀喾ǘā笔俏餀嗔⒎ǖ幕驹瓌t，之所以必須“物權法定”，是因為物權是支配性財產(chǎn)權，是絕對權，物權人之外的一切人都是義務人，都必須尊重而不得干預、侵擾權利人依法行使權利，因而物權的種類、變動等，對社會其他成員、對社會和國家都有直接關系。鑒于此，只有以法律形式對物權作出規(guī)定，包括對權利的歸屬、內(nèi)容、變動等做出規(guī)定，才能做到既保障物權人的利益，而又不發(fā)生當事人任意創(chuàng)設新的物權種類或濫用權利、損害第三人利益、危害社會經(jīng)濟秩序的現(xiàn)象。此外，土地是人類生產(chǎn)、生活所必需的物質(zhì)基礎，土地的利用具有很強的社會性，一般來說價值又十分重大，因此，法律對有關土地權利的內(nèi)容作出規(guī)定，是十分必要的。
5、土地權利的變動一般采取登記的公示方式。
按照民法物權法的有關理論，物權的變動必須采取公示的方式。所謂公示，就是將物權變動的意思和內(nèi)容向社會公眾顯示。對動產(chǎn)來講，動產(chǎn)物權的變動以交付為公示方式。如在市場上買一個水杯，買方將價款付給賣方，賣方把水杯交付買方，即完成了水杯所有權的轉移。交付是動產(chǎn)物權的法定公式方式。土地屬不動產(chǎn)，對于土地這樣的不動產(chǎn)則不然，由于其位置固定不可移動，買方無法將土地轉移至安全的地方，加上土地的歸屬和利用對社會經(jīng)濟的發(fā)展影響重大，為了保障土地正常的財產(chǎn)歸屬和流轉關系，一般采用登記的方式作為土地等不動產(chǎn)的法定公示方式，即土地權利的變動必須經(jīng)國家主管機關辦理登記才能生效。如國有土地使用權的轉讓，轉讓方和受讓方簽訂轉讓合同后，還必須到國家登記機關辦理變更登記。只有經(jīng)辦理登記后，土地權利才由轉讓方轉給受讓方，原受讓方才能成為合法的國有土地使用權人。