（七）對集體土地位用權的轉讓缺乏層次性的認識。我們知道，即使是國有土地使用權的轉讓，也是有層次性的。何謂層次性，即根據(jù)轉受讓與主客體的不同而采取不同的對策，設定轉讓的前提條件。譬如，國有劃撥土地使用權轉讓，必須要有合法的地上建筑物的產(chǎn)權，必須具備土地使用證書等；已出讓的國有土地使用權的轉讓，必須投入一定比例的建設資金，取得國有土地使用證書等方可轉讓。由于集體建設用地情況更復雜，國家又沒有專門的法規(guī)與之相配套，其轉讓的層次性就更難把握，其轉讓問題就顯得更加敏感。
如果說，前幾年是前4種因素占據(jù)主導地位而影響了集體土地使用權轉讓手續(xù)的正常辦理，那么，后3種因素則是近幾年影響集體土地使用權轉讓手續(xù)正常辦理的主要緣由。因此，如何規(guī)范集體建設用地轉讓行為也就愈顯迫切。
三、關于集體土地使用權轉讓的層次性問題
當今社會，城市化在不斷加快，總體規(guī)劃在不斷調整，公共事業(yè)建設項目在不斷增加，如果在集體土地使用權轉讓中不分層次，不分對象，一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記，則對整個社會綜合協(xié)調發(fā)展是極為不利的。由于法律永遠滯后于實際生活，特別是在與集體土地使用權轉讓相配套的有關法規(guī)尚未出臺的情況下，在如何處置集體土地使用權轉讓的問題上，確有一個政府引導問題。
在集體建設用地轉讓中，可以不直接辦理變更登記而應當鼓勵征為國有后再辦理變更登記的大約只有兩種情況：一是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有集體非農(nóng)建設用地的轉讓；二是所有在農(nóng)村的宅基地轉讓（房屋連帶土地）給城市居民的。處于現(xiàn)代社會中的政府面對瞬息萬變的社會現(xiàn)象，任何一級政府都不可能坐等國家出臺法規(guī)后才開始著手管理某件事物，這就要求處理問題必須要有前瞻性、主動性，這是政府和法院的根本區(qū)別！我認為，最近溫州市土地局出臺的《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》，其政府主導型的大方向非常明確，也是符合城市化總體要求的，對各類集體建設用地的轉讓行為及政府應在其中扮演怎樣的角色，均考慮得較為周詳，如能按此運作，政府將掌握主動權，行為也較規(guī)范。那種將集體建設用地的轉讓簡單地套用國務院第55號令的規(guī)定進行辦理的做法，既缺乏法律依據(jù)，又易造成政府與民爭利的假象，而且，政府將因小失大，給今后為公益事業(yè)征地帶來一定程度的后患。當然，《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》也非十全十美，其中的某些措詞也有值得商榷的地方。如該《辦法》中規(guī)定，凡城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設用地使用權轉讓的，辦理轉讓手續(xù)時，其土地一律先由市、縣政府統(tǒng)一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續(xù)。我認為，一律征為國有一是法律依據(jù)不足；二是偏離了集體建設用地轉讓的本來含義。但政府在具體操作中可采取鼓勵方式要求征為國有。
總之，各類集體建設用地的轉讓是一個比較復雜的問題，正因為如此，目前各地只能根據(jù)本地區(qū)的實際自行試點。這個問題的徹底解決，有賴于國務院出臺正式的配套法規(guī)后才有可能。
如果說，前幾年是前4種因素占據(jù)主導地位而影響了集體土地使用權轉讓手續(xù)的正常辦理，那么，后3種因素則是近幾年影響集體土地使用權轉讓手續(xù)正常辦理的主要緣由。因此，如何規(guī)范集體建設用地轉讓行為也就愈顯迫切。
三、關于集體土地使用權轉讓的層次性問題
當今社會，城市化在不斷加快，總體規(guī)劃在不斷調整，公共事業(yè)建設項目在不斷增加，如果在集體土地使用權轉讓中不分層次，不分對象，一律允許其保留集體所有不變的前提下辦理變更登記，則對整個社會綜合協(xié)調發(fā)展是極為不利的。由于法律永遠滯后于實際生活，特別是在與集體土地使用權轉讓相配套的有關法規(guī)尚未出臺的情況下，在如何處置集體土地使用權轉讓的問題上，確有一個政府引導問題。
在集體建設用地轉讓中，可以不直接辦理變更登記而應當鼓勵征為國有后再辦理變更登記的大約只有兩種情況：一是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有集體非農(nóng)建設用地的轉讓；二是所有在農(nóng)村的宅基地轉讓（房屋連帶土地）給城市居民的。處于現(xiàn)代社會中的政府面對瞬息萬變的社會現(xiàn)象，任何一級政府都不可能坐等國家出臺法規(guī)后才開始著手管理某件事物，這就要求處理問題必須要有前瞻性、主動性，這是政府和法院的根本區(qū)別！我認為，最近溫州市土地局出臺的《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》，其政府主導型的大方向非常明確，也是符合城市化總體要求的，對各類集體建設用地的轉讓行為及政府應在其中扮演怎樣的角色，均考慮得較為周詳，如能按此運作，政府將掌握主動權，行為也較規(guī)范。那種將集體建設用地的轉讓簡單地套用國務院第55號令的規(guī)定進行辦理的做法，既缺乏法律依據(jù)，又易造成政府與民爭利的假象，而且，政府將因小失大，給今后為公益事業(yè)征地帶來一定程度的后患。當然，《溫州市集體建設用地使用權轉讓管理辦法（試行）》也非十全十美，其中的某些措詞也有值得商榷的地方。如該《辦法》中規(guī)定，凡城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體建設用地使用權轉讓的，辦理轉讓手續(xù)時，其土地一律先由市、縣政府統(tǒng)一征為國有，再參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續(xù)。我認為，一律征為國有一是法律依據(jù)不足；二是偏離了集體建設用地轉讓的本來含義。但政府在具體操作中可采取鼓勵方式要求征為國有。
總之，各類集體建設用地的轉讓是一個比較復雜的問題，正因為如此，目前各地只能根據(jù)本地區(qū)的實際自行試點。這個問題的徹底解決，有賴于國務院出臺正式的配套法規(guī)后才有可能。