第七章 收益法及其運(yùn)用
一、單項(xiàng)選擇題
1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A.收益能夠準(zhǔn)確預(yù)測
B.風(fēng)險(xiǎn)能夠準(zhǔn)確預(yù)測
C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以準(zhǔn)確預(yù)測
D.收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠準(zhǔn)確預(yù)測
2、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。
A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
3、某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。
A.313
B.329
C.417
D.446
4、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為( )萬元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
5、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬元。
A.536
B.549
C.557
D.816
6、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
7、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
8、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.67%，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.180
B.196
C.200
D.300
9、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.195
B.210
C.213
D.217
10、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A.13
B.15
C.16
D.17
11、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
12、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.228.23
B.229.36
C.224.74
D.223.63
13、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近( )萬元。
A.276
B.283
C.284
D.291
14、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于( )萬元。
A.280
B.285
C.290
D.295
15、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為( )萬元?！?011年真題】
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
16、某房地產(chǎn)商以2000萬元購置一幢寫字樓，當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為2%，一年后該寫字樓售出時(shí)，房地產(chǎn)商收回資金2200萬元，同類投資的平均社會(huì)報(bào)酬率是10%，則該房地產(chǎn)商投資凈收益是( )萬元。
A.40
B.-39.22
C.39.22
D.0
17、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的( )除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。
A.價(jià)格
B.租金
C.潛在毛收入
D.凈收益
18、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為( )萬元?！?011年真題】
A.500
B.750
C.800
D.1000
19、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為( )。
A.7.65%
B.8.75%
C.9.42%
D.10.19%
20、建筑物凈收益=( )×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。
A.建筑物重置價(jià)
B.建筑物現(xiàn)值
C.土地價(jià)格
D.房地產(chǎn)價(jià)格
21、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬元，建筑物重置價(jià)格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬元。
A.130.0
B.119.2
C.117.5
D.120.0
二、多項(xiàng)選擇題
1、收益性房地產(chǎn)包括( )。
A.餐館
B.旅店
C.加油站
D.農(nóng)地
E.未開發(fā)的土地
2、收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)的( )都能夠較準(zhǔn)確的量化。
A.收益
B.經(jīng)營方式
C.收益年限
D.市場狀況
E.風(fēng)險(xiǎn)
3、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括( )。【2011年真題】
A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收
B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)
C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)
D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額
E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)
4、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值包含( )。
A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
D.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
5、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括( )。
A.電費(fèi)
B.物業(yè)管理費(fèi)
C.水費(fèi)
D.供暖費(fèi)
E.房地產(chǎn)稅
6、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的( )。
A.客觀收益
B.實(shí)際收益
C.有形收益
D.無形收益
E.潛在收益
7、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是( )。
A.試錯(cuò)法
B.移動(dòng)平均法
C.曲線擬合法
D.線性內(nèi)插法
E.指數(shù)修勻法
8、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括( )。
A.市場提取法
B.累加法
C.指數(shù)調(diào)整法
D.投資報(bào)酬率排序插入法
E.收益乘數(shù)法
9、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括( )。
A.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和
B.通常只需要測算未來第一年的收益
C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系
E.計(jì)算過程較為簡單
10、剩余技術(shù)有( )。
A.建筑物剩余技術(shù)
B.土地剩余技術(shù)
C.市場剩余技術(shù)
D.房地產(chǎn)剩余技術(shù)
E.抵押貸款剩余技術(shù)
三、判斷題
1、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。( )
Y.對
N.錯(cuò)
2、對于投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是不同的。( )
Y.對
N.錯(cuò)
3、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。( )
Y.對
N.錯(cuò)
4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價(jià)格為17.12萬元。( )
Y.對
N.錯(cuò)
5、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/㎡，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/㎡，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%)。( )
Y.對
N.錯(cuò)
6、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。( )
Y.對
N.錯(cuò)
7、某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年的凈收益額遞增2%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。( )
Y.對
N.錯(cuò)
8、收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。( )
Y.對
N.錯(cuò)
9、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
Y.對
N.錯(cuò)
10、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。( )
Y.對
N.錯(cuò)
11、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯(cuò)
12、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。( )
Y.對
N.錯(cuò)
13、由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，一般是選用同一時(shí)期相對無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選用同一時(shí)期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。( )
Y.對
N.錯(cuò)
14、市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。( )
Y.對
N.錯(cuò)
15、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。( )
Y.對
N.錯(cuò)
16、凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。( )
Y.對
N.錯(cuò)
17、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。( )
Y.對
N.錯(cuò)
18、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯(cuò)
19、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。( )
Y.對
N.錯(cuò)
四、簡答題
1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。
2、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該商場2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：D
【答案解析】：收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。
2、
【正確答案】：B
【答案解析】：分兩步求解：
(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益
求得A=15.97
(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格
3、
【正確答案】：D
【答案解析】：償債基金系數(shù)，就是將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)，之所以叫償債基金系數(shù)，是因?yàn)閮攤稹榱藘斶€未來的一筆資金，平時(shí)積累的資金就叫償債基金。
4、
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%*25%=7.5%
6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于：
6、
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：該房地產(chǎn)尚可收益年限為40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40
8、
【正確答案】：B
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
9、
【正確答案】：B
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(萬元)。
10、
【正確答案】：C
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。
11、
【正確答案】：D
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
12、
【正確答案】：A
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
13、
【正確答案】：A
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，276萬元。14、
【正確答案】：A
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于：
V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)40-3]×1/(1+8%)3=281.3(萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，280萬元。
15、
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
16、
【正確答案】：B
【答案解析】：(1+名義利率)=(1+實(shí)際利率)(1+通貨膨脹率)，所以，名義利率=12.2%，房地產(chǎn)投資商的凈收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22
17、
【正確答案】：A
【答案解析】：有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。
18、
【正確答案】：C
【答案解析】：土地凈收益=1080000-540×400=864000
土地價(jià)值=864000/0.108=8000000
19、
【正確答案】：D
【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為：
20、
【正確答案】：B
【答案解析】：根據(jù)公式，得到建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率。
21、
【正確答案】：D
【答案解析】：土地的凈收益_50萬元×8%=4萬元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬元)，建筑物的價(jià)值7/10%=70(萬元)，則該宗房地產(chǎn)價(jià)值為50+70=120(萬元)。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益法適用的估價(jià)對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。
2、
【正確答案】：AE
【答案解析】：參見教材P收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。
3、
【正確答案】：ACE
【答案解析】：運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，同城不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。
4、
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
5、
【正確答案】：CDE
【答案解析】：
6、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的客觀收益、實(shí)際收益、有形收益、無形收益。
7、
【正確答案】：BCE
【答案解析】：移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。
8、
【正確答案】：CE
【答案解析】：收益乘數(shù)是求取收益法中計(jì)算估價(jià)對象價(jià)值的方法。
9、
【正確答案】：AC
【答案解析】：直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較簡單。
10、
【正確答案】：ABE
【答案解析】：剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。
三、判斷題
1、
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：對投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取信息所起的作用是相同的。
3、
【正確答案】：N
【答案解析】：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。
4、
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
5、
【正確答案】：N
【答案解析】：甲的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=1400/4=350(元/㎡)，
V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/㎡)。
乙的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=900/2.5=360(元/㎡)，
V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/㎡)。
則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。
6、
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：P=(16-8)/(10%-2%)=100萬
8、
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。
9、
【正確答案】：N
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
10、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。
11、
【正確答案】：N
【答案解析】：建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬元。
12、
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。
13、
【正確答案】：N
【答案解析】：由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以通常是選取同一時(shí)期相對無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選取同一時(shí)期的國債利率或銀行存款利率
14、
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見教材P251。
15、
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。
16、
【正確答案】：Y
【答案解析】：凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參
17、
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別所在。
18、
【正確答案】：Y
【答案解析】：資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。
19、
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實(shí)例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。
四、簡答題
1、
【正確答案】：該商場2008年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下：
(1)商店一層價(jià)格的測算
租賃期限內(nèi)年凈收益=200×240×(1-25%)×12=43.20萬元
租賃期限外年凈收益=200×270×(1-25%)×12=48.60萬元
V=43.20/(1+10%)+43.20/(1+10%)2+48.60/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.90萬元
(2)商店二層價(jià)格的測算
年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40萬元
V=32.40/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52萬元
(3)該商店在2008年10月1日出售的正常價(jià)格的測算
460.90+313.52=774.42萬元
2、
【正確答案】：該商場2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下：
(1)商店一層價(jià)格的測算：
租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)
租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)
=375.69(萬元)
(2)商店二層價(jià)格的測算：
年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)
=229.21(萬元)
該商店的正常價(jià)格=商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格=375.69+229.21=604.90(萬元)
一、單項(xiàng)選擇題
1、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A.收益能夠準(zhǔn)確預(yù)測
B.風(fēng)險(xiǎn)能夠準(zhǔn)確預(yù)測
C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以準(zhǔn)確預(yù)測
D.收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠準(zhǔn)確預(yù)測
2、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。
A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
3、某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。
A.313
B.329
C.417
D.446
4、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為( )萬元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
5、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬元。
A.536
B.549
C.557
D.816
6、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
7、某宗房地產(chǎn)的用地通過有償出讓方式獲得，土地使用期限為50年，已使用10年，不可續(xù)期(土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其他地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得)、建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
8、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.67%，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.180
B.196
C.200
D.300
9、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.195
B.210
C.213
D.217
10、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A.13
B.15
C.16
D.17
11、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
12、某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.228.23
B.229.36
C.224.74
D.223.63
13、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過預(yù)測得到其未來3年的凈收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年凈收益為25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近( )萬元。
A.276
B.283
C.284
D.291
14、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于( )萬元。
A.280
B.285
C.290
D.295
15、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為( )萬元?！?011年真題】
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
16、某房地產(chǎn)商以2000萬元購置一幢寫字樓，當(dāng)時(shí)年通貨膨脹率為2%，一年后該寫字樓售出時(shí)，房地產(chǎn)商收回資金2200萬元，同類投資的平均社會(huì)報(bào)酬率是10%，則該房地產(chǎn)商投資凈收益是( )萬元。
A.40
B.-39.22
C.39.22
D.0
17、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的( )除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。
A.價(jià)格
B.租金
C.潛在毛收入
D.凈收益
18、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為( )萬元?！?011年真題】
A.500
B.750
C.800
D.1000
19、某商品住宅總價(jià)為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為( )。
A.7.65%
B.8.75%
C.9.42%
D.10.19%
20、建筑物凈收益=( )×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。
A.建筑物重置價(jià)
B.建筑物現(xiàn)值
C.土地價(jià)格
D.房地產(chǎn)價(jià)格
21、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬元，建筑物重置價(jià)格為80萬元，房地每年的凈收益為11萬元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬元。
A.130.0
B.119.2
C.117.5
D.120.0
二、多項(xiàng)選擇題
1、收益性房地產(chǎn)包括( )。
A.餐館
B.旅店
C.加油站
D.農(nóng)地
E.未開發(fā)的土地
2、收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)的( )都能夠較準(zhǔn)確的量化。
A.收益
B.經(jīng)營方式
C.收益年限
D.市場狀況
E.風(fēng)險(xiǎn)
3、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括( )。【2011年真題】
A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收
B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)
C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)
D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額
E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)
4、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值包含( )。
A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
D.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
5、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括( )。
A.電費(fèi)
B.物業(yè)管理費(fèi)
C.水費(fèi)
D.供暖費(fèi)
E.房地產(chǎn)稅
6、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的( )。
A.客觀收益
B.實(shí)際收益
C.有形收益
D.無形收益
E.潛在收益
7、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是( )。
A.試錯(cuò)法
B.移動(dòng)平均法
C.曲線擬合法
D.線性內(nèi)插法
E.指數(shù)修勻法
8、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括( )。
A.市場提取法
B.累加法
C.指數(shù)調(diào)整法
D.投資報(bào)酬率排序插入法
E.收益乘數(shù)法
9、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括( )。
A.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和
B.通常只需要測算未來第一年的收益
C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系
E.計(jì)算過程較為簡單
10、剩余技術(shù)有( )。
A.建筑物剩余技術(shù)
B.土地剩余技術(shù)
C.市場剩余技術(shù)
D.房地產(chǎn)剩余技術(shù)
E.抵押貸款剩余技術(shù)
三、判斷題
1、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。( )
Y.對
N.錯(cuò)
2、對于投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是不同的。( )
Y.對
N.錯(cuò)
3、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。( )
Y.對
N.錯(cuò)
4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價(jià)格為17.12萬元。( )
Y.對
N.錯(cuò)
5、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/㎡，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/㎡，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%)。( )
Y.對
N.錯(cuò)
6、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。( )
Y.對
N.錯(cuò)
7、某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年的凈收益額遞增2%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。( )
Y.對
N.錯(cuò)
8、收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。( )
Y.對
N.錯(cuò)
9、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
Y.對
N.錯(cuò)
10、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。( )
Y.對
N.錯(cuò)
11、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯(cuò)
12、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。( )
Y.對
N.錯(cuò)
13、由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，一般是選用同一時(shí)期相對無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選用同一時(shí)期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。( )
Y.對
N.錯(cuò)
14、市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。( )
Y.對
N.錯(cuò)
15、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。( )
Y.對
N.錯(cuò)
16、凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。( )
Y.對
N.錯(cuò)
17、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。( )
Y.對
N.錯(cuò)
18、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。( )【2011年真題】
Y.對
N.錯(cuò)
19、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。( )
Y.對
N.錯(cuò)
四、簡答題
1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200㎡。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為240元/㎡。且每年不變二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/㎡和180元/㎡，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。
2、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請計(jì)算該商場2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：D
【答案解析】：收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。
2、
【正確答案】：B
【答案解析】：分兩步求解：
(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益
求得A=15.97
(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格
3、
【正確答案】：D
【答案解析】：償債基金系數(shù)，就是將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)，之所以叫償債基金系數(shù)，是因?yàn)閮攤稹榱藘斶€未來的一筆資金，平時(shí)積累的資金就叫償債基金。
4、
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%*25%=7.5%
6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于：
6、
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。
7、
【正確答案】：A
【答案解析】：該房地產(chǎn)尚可收益年限為40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40
8、
【正確答案】：B
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
9、
【正確答案】：B
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(萬元)。
10、
【正確答案】：C
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。
11、
【正確答案】：D
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
12、
【正確答案】：A
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
13、
【正確答案】：A
【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，276萬元。14、
【正確答案】：A
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于：
V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)40-3]×1/(1+8%)3=281.3(萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，280萬元。
15、
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44
16、
【正確答案】：B
【答案解析】：(1+名義利率)=(1+實(shí)際利率)(1+通貨膨脹率)，所以，名義利率=12.2%，房地產(chǎn)投資商的凈收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22
17、
【正確答案】：A
【答案解析】：有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。
18、
【正確答案】：C
【答案解析】：土地凈收益=1080000-540×400=864000
土地價(jià)值=864000/0.108=8000000
19、
【正確答案】：D
【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為：
20、
【正確答案】：B
【答案解析】：根據(jù)公式，得到建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率。
21、
【正確答案】：D
【答案解析】：土地的凈收益_50萬元×8%=4萬元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬元)，建筑物的價(jià)值7/10%=70(萬元)，則該宗房地產(chǎn)價(jià)值為50+70=120(萬元)。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益法適用的估價(jià)對象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。
2、
【正確答案】：AE
【答案解析】：參見教材P收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。
3、
【正確答案】：ACE
【答案解析】：運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，同城不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。
4、
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
5、
【正確答案】：CDE
【答案解析】：
6、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的客觀收益、實(shí)際收益、有形收益、無形收益。
7、
【正確答案】：BCE
【答案解析】：移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。
8、
【正確答案】：CE
【答案解析】：收益乘數(shù)是求取收益法中計(jì)算估價(jià)對象價(jià)值的方法。
9、
【正確答案】：AC
【答案解析】：直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較簡單。
10、
【正確答案】：ABE
【答案解析】：剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。
三、判斷題
1、
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：對投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取信息所起的作用是相同的。
3、
【正確答案】：N
【答案解析】：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。
4、
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
5、
【正確答案】：N
【答案解析】：甲的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=1400/4=350(元/㎡)，
V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/㎡)。
乙的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=900/2.5=360(元/㎡)，
V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/㎡)。
則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。
6、
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：P=(16-8)/(10%-2%)=100萬
8、
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。
9、
【正確答案】：N
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
10、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。
11、
【正確答案】：N
【答案解析】：建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬元。
12、
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。
13、
【正確答案】：N
【答案解析】：由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以通常是選取同一時(shí)期相對無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選取同一時(shí)期的國債利率或銀行存款利率
14、
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見教材P251。
15、
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。
16、
【正確答案】：Y
【答案解析】：凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。參
17、
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別所在。
18、
【正確答案】：Y
【答案解析】：資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。
19、
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實(shí)例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。
四、簡答題
1、
【正確答案】：該商場2008年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下：
(1)商店一層價(jià)格的測算
租賃期限內(nèi)年凈收益=200×240×(1-25%)×12=43.20萬元
租賃期限外年凈收益=200×270×(1-25%)×12=48.60萬元
V=43.20/(1+10%)+43.20/(1+10%)2+48.60/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.90萬元
(2)商店二層價(jià)格的測算
年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40萬元
V=32.40/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52萬元
(3)該商店在2008年10月1日出售的正常價(jià)格的測算
460.90+313.52=774.42萬元
2、
【正確答案】：該商場2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下：
(1)商店一層價(jià)格的測算：
租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)
租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)
=375.69(萬元)
(2)商店二層價(jià)格的測算：
年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)
=229.21(萬元)
該商店的正常價(jià)格=商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格=375.69+229.21=604.90(萬元)