§13-5 房地產(chǎn)拍賣
一、房地產(chǎn)拍賣及特征 掌握
1、含義：標(biāo)的就是房地產(chǎn)。
委托人：個人、法人、司法機關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)、執(zhí)法機關(guān)等；
2、特征：
（1）數(shù)量多，價值高；
（2）法律性強；
（3）拍賣結(jié)束后續(xù)工作多。
二、房地產(chǎn)拍賣的條件 掌握
1、標(biāo)的應(yīng)具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣
（1）法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；沒房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有沒同意的、權(quán)屬有爭議、處分權(quán)受限、不符合轉(zhuǎn)讓條件、被查封、收回土地使用權(quán)；
（2）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉(zhuǎn)讓條件；
（3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋拍賣：經(jīng)批準(zhǔn)、出讓金；土地收益繳國家；
（6）抵押的，先獲得抵押權(quán)人同意，否則承擔(dān)責(zé)任。
2、競買人條件：
（1）國內(nèi)；
（2）國外；
（3）集體的：
A．居住房屋——房屋所在地的
B．非居住房屋——房屋所在地的
三、程序 掌握
1、房地產(chǎn)估價機拍賣保留價確定：房地產(chǎn)估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；
2、產(chǎn)權(quán)過戶：在拍賣行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
四、注意事項 掌握 注意產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)有問題的
1、不同權(quán)屬狀況：
（1）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；非抵押人之間，誰先起訴，誰先受償；
（2）國有、集體的：上級許可意見；
（3）用途轉(zhuǎn)換的：進(jìn)一步收集原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件；
（4）共有的：書面同意轉(zhuǎn)讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；
（5）有租賃的：告知承租人；
（6）分層、分套的：按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)；
（7）附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備：說明、辦理有關(guān)規(guī)定；
（8）成套的不得分割拍賣。
2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）
7、有瑕疵的房地產(chǎn)：指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)協(xié)商、政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。
[判斷題] 08年考題
拍賣有共有人的房地產(chǎn)，可由共有人出具書面轉(zhuǎn)讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。（ √ ）
一、房地產(chǎn)拍賣及特征 掌握
1、含義：標(biāo)的就是房地產(chǎn)。
委托人：個人、法人、司法機關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)、執(zhí)法機關(guān)等；
2、特征：
（1）數(shù)量多，價值高；
（2）法律性強；
（3）拍賣結(jié)束后續(xù)工作多。
二、房地產(chǎn)拍賣的條件 掌握
1、標(biāo)的應(yīng)具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣
（1）法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；沒房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有沒同意的、權(quán)屬有爭議、處分權(quán)受限、不符合轉(zhuǎn)讓條件、被查封、收回土地使用權(quán)；
（2）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉(zhuǎn)讓條件；
（3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋拍賣：經(jīng)批準(zhǔn)、出讓金；土地收益繳國家；
（6）抵押的，先獲得抵押權(quán)人同意，否則承擔(dān)責(zé)任。
2、競買人條件：
（1）國內(nèi)；
（2）國外；
（3）集體的：
A．居住房屋——房屋所在地的
B．非居住房屋——房屋所在地的
三、程序 掌握
1、房地產(chǎn)估價機拍賣保留價確定：房地產(chǎn)估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；
2、產(chǎn)權(quán)過戶：在拍賣行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
四、注意事項 掌握 注意產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)有問題的
1、不同權(quán)屬狀況：
（1）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；非抵押人之間，誰先起訴，誰先受償；
（2）國有、集體的：上級許可意見；
（3）用途轉(zhuǎn)換的：進(jìn)一步收集原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件；
（4）共有的：書面同意轉(zhuǎn)讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；
（5）有租賃的：告知承租人；
（6）分層、分套的：按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)；
（7）附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備：說明、辦理有關(guān)規(guī)定；
（8）成套的不得分割拍賣。
2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）
7、有瑕疵的房地產(chǎn)：指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)協(xié)商、政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。
[判斷題] 08年考題
拍賣有共有人的房地產(chǎn)，可由共有人出具書面轉(zhuǎn)讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。（ √ ）