3.房地產(chǎn)債務(wù)融資
3.1 概念與特點(diǎn)
概念
通過(guò)舉債方式融資，資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，
所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用
需要還本付息，其支付利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可在稅前扣除
特點(diǎn)（四性）
短期性
可逆性－負(fù)有到期還本付息的義務(wù)
負(fù)擔(dān)性－需要支付利息
流通性－債券可在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓
【2009年真題】
無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（ ）
【答案】X
【解析】權(quán)益融資需要承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)融資不承擔(dān)。
3.2 債務(wù)融資的類(lèi)型（四類(lèi)）
銀行信貸
按用途分為流動(dòng)資金貸款和固定資產(chǎn)貸款
按期限分為短期貸款和中長(zhǎng)期貸款
按貸款方式分為信用貸款、擔(dān)保貸款（保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款）和票據(jù)貼現(xiàn)
商業(yè)信用
指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式
商業(yè)作用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種
優(yōu)點(diǎn)是方便和及時(shí)
缺點(diǎn)是存在信用規(guī)模、信用方向等局限
企業(yè)債券
哪些企業(yè)可以發(fā)行債券
股份有限公司
國(guó)有獨(dú)資公司
兩上以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司
特點(diǎn)
企業(yè)債券由于具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，利率通常高于國(guó)債
租賃融資
實(shí)質(zhì)
轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃
主要應(yīng)用于大型設(shè)備租賃領(lǐng)域
房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用
回租租賃或售后回租模式
【2009年真題】
租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ ）。
A．置業(yè)投資
B．設(shè)備租賃
C．售后回租
D．權(quán)益融資
【答案】C
3.3 債務(wù)融資來(lái)源
商業(yè)銀行和銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)
【2006年真題】
下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（ ）。
A．發(fā)行企業(yè)債券
B．向銀行借入信用貸款
C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
D．在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票
E．土地儲(chǔ)備貸款
【答案】ABCE
【解析】D股票屬于權(quán)益融資。
3.1 概念與特點(diǎn)
概念
通過(guò)舉債方式融資，資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，
所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費(fèi)用
需要還本付息，其支付利息進(jìn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，可在稅前扣除
特點(diǎn)（四性）
短期性
可逆性－負(fù)有到期還本付息的義務(wù)
負(fù)擔(dān)性－需要支付利息
流通性－債券可在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓
【2009年真題】
無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（ ）
【答案】X
【解析】權(quán)益融資需要承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)融資不承擔(dān)。
3.2 債務(wù)融資的類(lèi)型（四類(lèi)）
銀行信貸
按用途分為流動(dòng)資金貸款和固定資產(chǎn)貸款
按期限分為短期貸款和中長(zhǎng)期貸款
按貸款方式分為信用貸款、擔(dān)保貸款（保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款）和票據(jù)貼現(xiàn)
商業(yè)信用
指工商企業(yè)之間相互提供的，與商品交易直接相聯(lián)系的信用形式
商業(yè)作用的工具是商業(yè)票據(jù)，商業(yè)票據(jù)分為期票和匯票兩種
優(yōu)點(diǎn)是方便和及時(shí)
缺點(diǎn)是存在信用規(guī)模、信用方向等局限
企業(yè)債券
哪些企業(yè)可以發(fā)行債券
股份有限公司
國(guó)有獨(dú)資公司
兩上以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司
特點(diǎn)
企業(yè)債券由于具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，利率通常高于國(guó)債
租賃融資
實(shí)質(zhì)
轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃
主要應(yīng)用于大型設(shè)備租賃領(lǐng)域
房地產(chǎn)領(lǐng)域中的應(yīng)用
回租租賃或售后回租模式
【2009年真題】
租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是（ ）。
A．置業(yè)投資
B．設(shè)備租賃
C．售后回租
D．權(quán)益融資
【答案】C
3.3 債務(wù)融資來(lái)源
商業(yè)銀行和銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)
【2006年真題】
下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（ ）。
A．發(fā)行企業(yè)債券
B．向銀行借入信用貸款
C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
D．在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票
E．土地儲(chǔ)備貸款
【答案】ABCE
【解析】D股票屬于權(quán)益融資。