第九 章 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資
【本章主要內(nèi)容】
第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)
第二節(jié) 公開資本市場(chǎng)融資
第三節(jié) 銀行信貸融資
第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金
第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資
第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)
關(guān)系
隨著房地產(chǎn)價(jià)值的提高，需要金融機(jī)構(gòu)提供貸款
隨著信貸規(guī)模增大，金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施抵押貸款證券化
所需資金量增大，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化
房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的組成部分
私人權(quán)益融資
私人債務(wù)融資
公開權(quán)益融資
公開債務(wù)融資
私人市場(chǎng)融資與公開市場(chǎng)融資的區(qū)別
主要在于資本投資是否可以公開交易
2．房地產(chǎn)權(quán)益融資
2.1 房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)
是所有者權(quán)益而非債務(wù)
資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)
最典型的是股票
當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過(guò)小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過(guò)分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)
【2006年真題】
債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。 （ ）
【答案】x
【解析】表述的是權(quán)益融資。
2.2 私慕股權(quán)投資
概念
是對(duì)非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資
種類
發(fā)展融資
夾層融資
基本建設(shè)權(quán)益基金
管理層收購(gòu)或杠桿收購(gòu)
重組和合伙制投資基金
特點(diǎn)
資金募集和使用絕少涉及公開市場(chǎng)操作，無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)
多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資
一般投資于私有公司即非上市公司
比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報(bào)
投資期限較長(zhǎng)，3－5年
流動(dòng)性差，無(wú)直接交易
資金來(lái)源廣泛
多采取有限合伙制，避免雙重征稅
投資退出渠道多樣化
優(yōu)缺點(diǎn)
私慕股權(quán)融資比上市和債務(wù)融資成本高
但在銀行收緊信貸時(shí)可解決企業(yè)資金鏈緊張的燃眉之急
【本章主要內(nèi)容】
第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)
第二節(jié) 公開資本市場(chǎng)融資
第三節(jié) 銀行信貸融資
第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金
第五節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資
第一節(jié) 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)
關(guān)系
隨著房地產(chǎn)價(jià)值的提高，需要金融機(jī)構(gòu)提供貸款
隨著信貸規(guī)模增大，金融機(jī)構(gòu)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施抵押貸款證券化
所需資金量增大，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)權(quán)益的證券化
房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的組成部分
私人權(quán)益融資
私人債務(wù)融資
公開權(quán)益融資
公開債務(wù)融資
私人市場(chǎng)融資與公開市場(chǎng)融資的區(qū)別
主要在于資本投資是否可以公開交易
2．房地產(chǎn)權(quán)益融資
2.1 房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)
是所有者權(quán)益而非債務(wù)
資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)
最典型的是股票
當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過(guò)小，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過(guò)分依賴預(yù)售收入或借款，不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)
【2006年真題】
債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。 （ ）
【答案】x
【解析】表述的是權(quán)益融資。
2.2 私慕股權(quán)投資
概念
是對(duì)非上市公司進(jìn)行的股權(quán)投資
種類
發(fā)展融資
夾層融資
基本建設(shè)權(quán)益基金
管理層收購(gòu)或杠桿收購(gòu)
重組和合伙制投資基金
特點(diǎn)
資金募集和使用絕少涉及公開市場(chǎng)操作，無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)
多采取權(quán)益型投資方式，絕少涉及債權(quán)投資
一般投資于私有公司即非上市公司
比較偏向于已形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)，有較高的投資回報(bào)
投資期限較長(zhǎng)，3－5年
流動(dòng)性差，無(wú)直接交易
資金來(lái)源廣泛
多采取有限合伙制，避免雙重征稅
投資退出渠道多樣化
優(yōu)缺點(diǎn)
私慕股權(quán)融資比上市和債務(wù)融資成本高
但在銀行收緊信貸時(shí)可解決企業(yè)資金鏈緊張的燃眉之急