（二）一物一權(quán)原則
一物一權(quán)原則是指一物之上不得設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上在內(nèi)容上相互沖突的物權(quán)。從房地產(chǎn)物權(quán)角度來看，這一原則可以從兩個(gè)方面理解：
一方面指一幢房屋之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)。即一幢房屋只能有一個(gè)所有權(quán)人，不能說某一人擁有該房屋所有權(quán)，同時(shí)另一人也擁有該房屋的所有權(quán)。但是數(shù)人可以共有房屋的一個(gè)所有權(quán)，而不是由數(shù)人對共有房屋分別享有所有權(quán)。物權(quán)法的這一原則，可以使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易中產(chǎn)生的一物多主糾紛，充分發(fā)揮物權(quán)法的定分止?fàn)幾饔谩?BR> 另一方面是在一房地產(chǎn)之上不允許設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上在內(nèi)容上相互沖突的物權(quán)。物權(quán)法允許在一物之上可以設(shè)立多個(gè)物權(quán)。例如，國有土地使用權(quán)出讓以后，在土地之上可以形成土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個(gè)物權(quán)，國有土地使用權(quán)人還可以將通過出讓合同獲得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，形成抵押權(quán)，這樣在一宗土地上就形成了多項(xiàng)物權(quán)。但是物權(quán)法不允許當(dāng)事人設(shè)立的物權(quán)在內(nèi)容上相互矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，數(shù)個(gè)物權(quán)相互沖突的現(xiàn)象是時(shí)有發(fā)生的。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的住宅樓工程發(fā)包給某建筑公司進(jìn)行建設(shè)，在工程建成過程中，開發(fā)商為借款而將該住宅樓工程及土地使用權(quán)抵押給某銀行，同時(shí)開發(fā)商委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理預(yù)售該住宅樓期房。但是由于開發(fā)商沒有按照合同約定向承包人支付工程款，因此，承包人依法享有對該住宅樓工程的法定抵押權(quán)，有權(quán)要求對該住宅樓公開拍賣并依法優(yōu)先受償；而銀行也因?yàn)榘l(fā)包人沒有到期還本付息而有權(quán)要求行使抵押權(quán)，對該住宅樓工程進(jìn)行拍賣；同時(shí)購買期房的產(chǎn)權(quán)人又擁有該住宅樓的所有權(quán)。這樣就發(fā)生了銀行抵押權(quán)、承包人抵押權(quán)以及購房者房屋所有權(quán)之間的相互沖突。因此，物權(quán)法中解決物權(quán)矛盾和沖突的規(guī)則，有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)踐中產(chǎn)生的各種產(chǎn)權(quán)糾紛問題。
（三）公示、公信原則
1.公示原則
物權(quán)公示是指通過一定的公示方法，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實(shí)向社會(huì)公開，以使第三人知道物權(quán)的變動(dòng)情況。物權(quán)公示是物權(quán)變動(dòng)的特有制度，一方面可以顯示權(quán)利人擁有權(quán)利的真實(shí)狀況，使權(quán)利人獲得對抗不法侵害的物僅效力；另一方面也可以使第三人得知權(quán)利的真實(shí)情況，了解轉(zhuǎn)讓物權(quán)之上可能存在的某種負(fù)擔(dān)，防止無處分權(quán)的人非法轉(zhuǎn)讓，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和秩序。物權(quán)的公示方法不能由當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，必須由法律明確規(guī)定，各國民法對其規(guī)定基本相同，即動(dòng)產(chǎn)以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)則以登記為準(zhǔn)。物權(quán)公示制度的核心是物權(quán)公示的效力，包括物權(quán)變動(dòng)的效力和對于第三人的公信力兩個(gè)方面。
物權(quán)法公示制度的重點(diǎn)在于完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。房地產(chǎn)物權(quán)的登記目的是將權(quán)利設(shè)立和變動(dòng)的信息向社會(huì)公開，使第三人了解有關(guān)房地產(chǎn)物權(quán)的信息。基于公示制度，房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系清晰透明，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和交易當(dāng)事人可以直接從外部認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)物權(quán)的存在。否則，在房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)頻繁的市場交易中，不僅損害交易安全，危害第三人利益，而且使房地產(chǎn)交易秩序陷于混亂。這是因?yàn)?，登記是房地產(chǎn)物權(quán)得失變更成立的要件，是物權(quán)法律關(guān)系形成的標(biāo)志。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能夠通過登記了解房地產(chǎn)權(quán)利的狀況以及權(quán)利上是否存在負(fù)擔(dān)等信息，就能為房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人提供安全的服務(wù)，避免交易欺詐行為，從而可以決定能否與登記的權(quán)利人從事有關(guān)房地產(chǎn)的各種交易。由于登記制度既是房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)定的條件，又是房地產(chǎn)物權(quán)有秩序移轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，所以法律必須明確規(guī)定物權(quán)公示制度和公示方法。
目前我國大部分省市有關(guān)房屋、土地的登記分別是由建設(shè)主管部門和土地管理部門進(jìn)行的，在給當(dāng)事人查詢登記信息和從事登記造成不便的同時(shí)，也為從事欺詐行為的不法行為人提供了機(jī)會(huì)，而且容易造成房地產(chǎn)權(quán)利的重復(fù)登記，從而危害了當(dāng)事人從事的房地產(chǎn)交易行為。
所以物權(quán)法的頒布實(shí)施，對建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，改變政出多門，完善登記程序，公開登記內(nèi)容，加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，建立登記的實(shí)質(zhì)審查制度，以及規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2.公信原則
“物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對于此信賴表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。（梁慧星、陳華彬編著，《物權(quán)法》，第75頁，法律出版社，1997年9月）。公信是與公示聯(lián)系在一起的，公示的公信力使物權(quán)表征的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系相分離，并發(fā)生獨(dú)立的法律效力。其主要內(nèi)容包括：第一，登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真正的權(quán)利人；第二，任何人在相信登記記載權(quán)利的基礎(chǔ)上，與權(quán)利人從事移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易就應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。例如，甲將乙的房屋登記在自己名下，并賣與丙，事后發(fā)現(xiàn)登記有錯(cuò)誤，但甲將該登記的產(chǎn)權(quán)出讓給丙時(shí)，丙并不知道登記有錯(cuò)誤，丙信賴登記的內(nèi)容是合法、真實(shí)的，因此丙與甲訂立買賣該房產(chǎn)的合同，即使以后發(fā)現(xiàn)登記內(nèi)容有錯(cuò)誤，甲和丙之間的交易也是有效的，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法保護(hù)。而乙因登記的公信力切斷了其對該房屋物權(quán)的追及權(quán)，乙的真正權(quán)利因沒有登記，法律上不享有該房屋物權(quán)，只能向甲提起債權(quán)損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。如果錯(cuò)誤登記是由國家登記機(jī)關(guān)引起的，乙享有向國家登記機(jī)關(guān)請求賠償?shù)臋?quán)利。
所以，如果對登記所產(chǎn)生的效力不予以確認(rèn)，登記制度就形同虛設(shè)，將不利于維護(hù)房地產(chǎn)交易的安全。公信原則對于鼓勵(lì)和保護(hù)房地產(chǎn)交易具有十分重要的作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和交易當(dāng)事人不用擔(dān)心處分人是否為真正的房地產(chǎn)權(quán)利人，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力去調(diào)查交易房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，不僅可以節(jié)省交易成本，而且可以提高房地產(chǎn)交易的效率。
一物一權(quán)原則是指一物之上不得設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上在內(nèi)容上相互沖突的物權(quán)。從房地產(chǎn)物權(quán)角度來看，這一原則可以從兩個(gè)方面理解：
一方面指一幢房屋之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)。即一幢房屋只能有一個(gè)所有權(quán)人，不能說某一人擁有該房屋所有權(quán)，同時(shí)另一人也擁有該房屋的所有權(quán)。但是數(shù)人可以共有房屋的一個(gè)所有權(quán)，而不是由數(shù)人對共有房屋分別享有所有權(quán)。物權(quán)法的這一原則，可以使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，杜絕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易中產(chǎn)生的一物多主糾紛，充分發(fā)揮物權(quán)法的定分止?fàn)幾饔谩?BR> 另一方面是在一房地產(chǎn)之上不允許設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上在內(nèi)容上相互沖突的物權(quán)。物權(quán)法允許在一物之上可以設(shè)立多個(gè)物權(quán)。例如，國有土地使用權(quán)出讓以后，在土地之上可以形成土地所有權(quán)和土地使用權(quán)兩個(gè)物權(quán)，國有土地使用權(quán)人還可以將通過出讓合同獲得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，形成抵押權(quán)，這樣在一宗土地上就形成了多項(xiàng)物權(quán)。但是物權(quán)法不允許當(dāng)事人設(shè)立的物權(quán)在內(nèi)容上相互矛盾。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，數(shù)個(gè)物權(quán)相互沖突的現(xiàn)象是時(shí)有發(fā)生的。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的住宅樓工程發(fā)包給某建筑公司進(jìn)行建設(shè)，在工程建成過程中，開發(fā)商為借款而將該住宅樓工程及土地使用權(quán)抵押給某銀行，同時(shí)開發(fā)商委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理預(yù)售該住宅樓期房。但是由于開發(fā)商沒有按照合同約定向承包人支付工程款，因此，承包人依法享有對該住宅樓工程的法定抵押權(quán)，有權(quán)要求對該住宅樓公開拍賣并依法優(yōu)先受償；而銀行也因?yàn)榘l(fā)包人沒有到期還本付息而有權(quán)要求行使抵押權(quán)，對該住宅樓工程進(jìn)行拍賣；同時(shí)購買期房的產(chǎn)權(quán)人又擁有該住宅樓的所有權(quán)。這樣就發(fā)生了銀行抵押權(quán)、承包人抵押權(quán)以及購房者房屋所有權(quán)之間的相互沖突。因此，物權(quán)法中解決物權(quán)矛盾和沖突的規(guī)則，有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)踐中產(chǎn)生的各種產(chǎn)權(quán)糾紛問題。
（三）公示、公信原則
1.公示原則
物權(quán)公示是指通過一定的公示方法，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)的事實(shí)向社會(huì)公開，以使第三人知道物權(quán)的變動(dòng)情況。物權(quán)公示是物權(quán)變動(dòng)的特有制度，一方面可以顯示權(quán)利人擁有權(quán)利的真實(shí)狀況，使權(quán)利人獲得對抗不法侵害的物僅效力；另一方面也可以使第三人得知權(quán)利的真實(shí)情況，了解轉(zhuǎn)讓物權(quán)之上可能存在的某種負(fù)擔(dān)，防止無處分權(quán)的人非法轉(zhuǎn)讓，以利于保護(hù)第三人的利益，維護(hù)交易的安全和秩序。物權(quán)的公示方法不能由當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)，必須由法律明確規(guī)定，各國民法對其規(guī)定基本相同，即動(dòng)產(chǎn)以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)則以登記為準(zhǔn)。物權(quán)公示制度的核心是物權(quán)公示的效力，包括物權(quán)變動(dòng)的效力和對于第三人的公信力兩個(gè)方面。
物權(quán)法公示制度的重點(diǎn)在于完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。房地產(chǎn)物權(quán)的登記目的是將權(quán)利設(shè)立和變動(dòng)的信息向社會(huì)公開，使第三人了解有關(guān)房地產(chǎn)物權(quán)的信息。基于公示制度，房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系清晰透明，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和交易當(dāng)事人可以直接從外部認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)物權(quán)的存在。否則，在房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)頻繁的市場交易中，不僅損害交易安全，危害第三人利益，而且使房地產(chǎn)交易秩序陷于混亂。這是因?yàn)?，登記是房地產(chǎn)物權(quán)得失變更成立的要件，是物權(quán)法律關(guān)系形成的標(biāo)志。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能夠通過登記了解房地產(chǎn)權(quán)利的狀況以及權(quán)利上是否存在負(fù)擔(dān)等信息，就能為房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人提供安全的服務(wù)，避免交易欺詐行為，從而可以決定能否與登記的權(quán)利人從事有關(guān)房地產(chǎn)的各種交易。由于登記制度既是房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)定的條件，又是房地產(chǎn)物權(quán)有秩序移轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，所以法律必須明確規(guī)定物權(quán)公示制度和公示方法。
目前我國大部分省市有關(guān)房屋、土地的登記分別是由建設(shè)主管部門和土地管理部門進(jìn)行的，在給當(dāng)事人查詢登記信息和從事登記造成不便的同時(shí)，也為從事欺詐行為的不法行為人提供了機(jī)會(huì)，而且容易造成房地產(chǎn)權(quán)利的重復(fù)登記，從而危害了當(dāng)事人從事的房地產(chǎn)交易行為。
所以物權(quán)法的頒布實(shí)施，對建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，改變政出多門，完善登記程序，公開登記內(nèi)容，加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，建立登記的實(shí)質(zhì)審查制度，以及規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理，都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2.公信原則
“物權(quán)的存在既然以登記或占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對于此信賴表征之人也不生任何影響，稱為公信原則。（梁慧星、陳華彬編著，《物權(quán)法》，第75頁，法律出版社，1997年9月）。公信是與公示聯(lián)系在一起的，公示的公信力使物權(quán)表征的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系相分離，并發(fā)生獨(dú)立的法律效力。其主要內(nèi)容包括：第一，登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真正的權(quán)利人；第二，任何人在相信登記記載權(quán)利的基礎(chǔ)上，與權(quán)利人從事移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易就應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。例如，甲將乙的房屋登記在自己名下，并賣與丙，事后發(fā)現(xiàn)登記有錯(cuò)誤，但甲將該登記的產(chǎn)權(quán)出讓給丙時(shí)，丙并不知道登記有錯(cuò)誤，丙信賴登記的內(nèi)容是合法、真實(shí)的，因此丙與甲訂立買賣該房產(chǎn)的合同，即使以后發(fā)現(xiàn)登記內(nèi)容有錯(cuò)誤，甲和丙之間的交易也是有效的，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法保護(hù)。而乙因登記的公信力切斷了其對該房屋物權(quán)的追及權(quán)，乙的真正權(quán)利因沒有登記，法律上不享有該房屋物權(quán)，只能向甲提起債權(quán)損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。如果錯(cuò)誤登記是由國家登記機(jī)關(guān)引起的，乙享有向國家登記機(jī)關(guān)請求賠償?shù)臋?quán)利。
所以，如果對登記所產(chǎn)生的效力不予以確認(rèn)，登記制度就形同虛設(shè)，將不利于維護(hù)房地產(chǎn)交易的安全。公信原則對于鼓勵(lì)和保護(hù)房地產(chǎn)交易具有十分重要的作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和交易當(dāng)事人不用擔(dān)心處分人是否為真正的房地產(chǎn)權(quán)利人，特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力去調(diào)查交易房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，不僅可以節(jié)省交易成本，而且可以提高房地產(chǎn)交易的效率。