一、物權(quán)法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易關(guān)系進(jìn)行的法律基礎(chǔ)
物權(quán)主要是源自大陸法系的民法概念，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一般可以分為三類，包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在各種物權(quán)客體中，不動(dòng)產(chǎn)作為國(guó)家立國(guó)和人民立身的物質(zhì)前提，具有基礎(chǔ)性的作用。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是我國(guó)物權(quán)法立法的重心。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的交易對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益本身就完全屬于物權(quán)，同樣也包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。委托人作為房屋所有人有權(quán)占用、使用其房屋，并有權(quán)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將其房屋出售、出租，轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)和使用權(quán)等。
在民法中，物權(quán)是債權(quán)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利，這兩種權(quán)利構(gòu)成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)兩項(xiàng)基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。債權(quán)主要通過(guò)合同法進(jìn)行調(diào)整，而物權(quán)則由物權(quán)法來(lái)加以規(guī)范。物權(quán)法的任務(wù)是規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)的歸屬秩序，只有通過(guò)物權(quán)法鞏固財(cái)產(chǎn)的歸屬秩序以后，才能使基于信賴的商品交換成為可能。而債權(quán)法的任務(wù)則是規(guī)范財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，只有通過(guò)債權(quán)法確保財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序后，才能使財(cái)產(chǎn)歸屬得以實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理中，合同法只能調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的交易關(guān)系，而對(duì)于交易的前提和結(jié)果，就難以發(fā)揮其調(diào)整的作用。而物權(quán)法則具有能夠確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的作用，從而使其成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)交易關(guān)系得以進(jìn)行的法律基礎(chǔ)。
二、物權(quán)法是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序的根本前提
物權(quán)法是規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法律規(guī)則，通過(guò)物權(quán)法確認(rèn)各類物權(quán)，就可以確認(rèn)交易的基本前提。這是因?yàn)槿魏谓灰椎那疤岫际墙灰桩?dāng)事人享有物權(quán)，而交易結(jié)果則是物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)。另外，物權(quán)法中的一系列規(guī)則，如公示公信原則、所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則、善意取得制度等都是直接服務(wù)于交易關(guān)系的。目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，存在著一些不規(guī)范現(xiàn)象，其重要原因在于物權(quán)法的缺位。例如，在房屋交易中，由于我國(guó)房地產(chǎn)登記制度不完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)，不能通過(guò)查閱房地產(chǎn)登記的方式，來(lái)知悉該房屋是否已經(jīng)出售或設(shè)定了抵押等情況，從而使購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易中遭受巨大的財(cái)產(chǎn)損失。更有甚者將一套房屋賣給數(shù)人，或拿已經(jīng)出售的房屋作抵押，進(jìn)行金融欺詐，騙取他人財(cái)產(chǎn)，造成房地產(chǎn)交易安全得不到保障，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易秩序混亂。所以說(shuō)物權(quán)法是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序的根本前提。
三、物權(quán)法立法原則與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)范化管理
制定物權(quán)法的基本原則主要包括三個(gè)方面：一是物權(quán)法定原則，二是一物一權(quán)原則，三是公示、公信原則。這些立法原則與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理規(guī)范化的關(guān)系十分緊密。
（一）物權(quán)法定原則
物權(quán)法定是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法只能由法律明確規(guī)定，當(dāng)事人不能通過(guò)合同自由創(chuàng)立。物權(quán)法貫徹這一原則的原因：一是物權(quán)的直接支配性，物權(quán)作為一種對(duì)物直接支配的權(quán)利，可以排除他人的干涉，不允許當(dāng)事人通過(guò)合同方法自由創(chuàng)設(shè)，因此物權(quán)“有極強(qiáng)的效力，得對(duì)抗一般之人，如許其以契約或習(xí)慣創(chuàng)設(shè)，則有害公益?！保ㄌ瞻俅ǖ?，《最新綜合六法全書(shū)》，第225頁(yè)，臺(tái)北三民書(shū)局，1986年。）二是物權(quán)是基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是債權(quán)發(fā)生的前提，它直接反映了社會(huì)所有制關(guān)系，并在很大程度上影響著對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)整，所以也不能允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)。三是為保障交易的安全和便利，必須明確物權(quán)的種類和內(nèi)容，只有這樣，才能使一般人明確了解財(cái)產(chǎn)的歸屬，使物權(quán)的得失變更清晰透明，從而保障交易的安全，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的正常與穩(wěn)定。所以根據(jù)物權(quán)法定原則，房地產(chǎn)權(quán)益的種類、內(nèi)容、效力和公示方法都必須依物權(quán)法明確規(guī)定，不能由房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人通過(guò)合同任意設(shè)定房地產(chǎn)權(quán)益，從而可以有效保證房地產(chǎn)的交易安全，避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的交易秩序出現(xiàn)混亂。
物權(quán)主要是源自大陸法系的民法概念，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一般可以分為三類，包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。在各種物權(quán)客體中，不動(dòng)產(chǎn)作為國(guó)家立國(guó)和人民立身的物質(zhì)前提，具有基礎(chǔ)性的作用。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是我國(guó)物權(quán)法立法的重心。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的交易對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益本身就完全屬于物權(quán)，同樣也包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。委托人作為房屋所有人有權(quán)占用、使用其房屋，并有權(quán)委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將其房屋出售、出租，轉(zhuǎn)讓其房屋所有權(quán)和使用權(quán)等。
在民法中，物權(quán)是債權(quán)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利，這兩種權(quán)利構(gòu)成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)兩項(xiàng)基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。債權(quán)主要通過(guò)合同法進(jìn)行調(diào)整，而物權(quán)則由物權(quán)法來(lái)加以規(guī)范。物權(quán)法的任務(wù)是規(guī)范財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)的歸屬秩序，只有通過(guò)物權(quán)法鞏固財(cái)產(chǎn)的歸屬秩序以后，才能使基于信賴的商品交換成為可能。而債權(quán)法的任務(wù)則是規(guī)范財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系和保障財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，只有通過(guò)債權(quán)法確保財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序后，才能使財(cái)產(chǎn)歸屬得以實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理中，合同法只能調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)中的交易關(guān)系，而對(duì)于交易的前提和結(jié)果，就難以發(fā)揮其調(diào)整的作用。而物權(quán)法則具有能夠確認(rèn)房地產(chǎn)歸屬的作用，從而使其成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)交易關(guān)系得以進(jìn)行的法律基礎(chǔ)。
二、物權(quán)法是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序的根本前提
物權(quán)法是規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法律規(guī)則，通過(guò)物權(quán)法確認(rèn)各類物權(quán)，就可以確認(rèn)交易的基本前提。這是因?yàn)槿魏谓灰椎那疤岫际墙灰桩?dāng)事人享有物權(quán)，而交易結(jié)果則是物權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)。另外，物權(quán)法中的一系列規(guī)則，如公示公信原則、所有權(quán)移轉(zhuǎn)規(guī)則、善意取得制度等都是直接服務(wù)于交易關(guān)系的。目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，存在著一些不規(guī)范現(xiàn)象，其重要原因在于物權(quán)法的缺位。例如，在房屋交易中，由于我國(guó)房地產(chǎn)登記制度不完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)，不能通過(guò)查閱房地產(chǎn)登記的方式，來(lái)知悉該房屋是否已經(jīng)出售或設(shè)定了抵押等情況，從而使購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易中遭受巨大的財(cái)產(chǎn)損失。更有甚者將一套房屋賣給數(shù)人，或拿已經(jīng)出售的房屋作抵押，進(jìn)行金融欺詐，騙取他人財(cái)產(chǎn)，造成房地產(chǎn)交易安全得不到保障，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)交易秩序混亂。所以說(shuō)物權(quán)法是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)秩序的根本前提。
三、物權(quán)法立法原則與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)范化管理
制定物權(quán)法的基本原則主要包括三個(gè)方面：一是物權(quán)法定原則，二是一物一權(quán)原則，三是公示、公信原則。這些立法原則與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理規(guī)范化的關(guān)系十分緊密。
（一）物權(quán)法定原則
物權(quán)法定是指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力和公示方法只能由法律明確規(guī)定，當(dāng)事人不能通過(guò)合同自由創(chuàng)立。物權(quán)法貫徹這一原則的原因：一是物權(quán)的直接支配性，物權(quán)作為一種對(duì)物直接支配的權(quán)利，可以排除他人的干涉，不允許當(dāng)事人通過(guò)合同方法自由創(chuàng)設(shè)，因此物權(quán)“有極強(qiáng)的效力，得對(duì)抗一般之人，如許其以契約或習(xí)慣創(chuàng)設(shè)，則有害公益?！保ㄌ瞻俅ǖ?，《最新綜合六法全書(shū)》，第225頁(yè)，臺(tái)北三民書(shū)局，1986年。）二是物權(quán)是基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)，是債權(quán)發(fā)生的前提，它直接反映了社會(huì)所有制關(guān)系，并在很大程度上影響著對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的調(diào)整，所以也不能允許當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)。三是為保障交易的安全和便利，必須明確物權(quán)的種類和內(nèi)容，只有這樣，才能使一般人明確了解財(cái)產(chǎn)的歸屬，使物權(quán)的得失變更清晰透明，從而保障交易的安全，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的正常與穩(wěn)定。所以根據(jù)物權(quán)法定原則，房地產(chǎn)權(quán)益的種類、內(nèi)容、效力和公示方法都必須依物權(quán)法明確規(guī)定，不能由房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人通過(guò)合同任意設(shè)定房地產(chǎn)權(quán)益，從而可以有效保證房地產(chǎn)的交易安全，避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的交易秩序出現(xiàn)混亂。