四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場價(jià)值、抵押價(jià)值、租賃價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值等目的而委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。居住房地產(chǎn)估價(jià)既有單套或幾套的零散評估，也有整體的評估，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn)，因此估價(jià)人員在對居住房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)充分了解和分析估價(jià)對象的基本事項(xiàng)，遵循相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。
（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
商品房由于市場交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用市場法進(jìn)行估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，商品房個體即零散的單套住宅的估價(jià)情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價(jià)，單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線比較簡單，因?yàn)閱翁咨唐贩康慕灰讓?shí)例很多，可直接通過對交易實(shí)例的修正測算出待估對象的價(jià)格。在涉及商品住宅拆遷、商品房預(yù)售定價(jià)業(yè)務(wù)時，常常會遇到商品房的整體估價(jià)，即整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)。由于整幢商品房的成交個案很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其估價(jià)技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價(jià)思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實(shí)例，利用市場法修正測算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。
（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價(jià)時，先估算估價(jià)對象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時，應(yīng)評估估價(jià)對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。
由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市場價(jià)值、抵押價(jià)值、租賃價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值等目的而委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。居住房地產(chǎn)估價(jià)既有單套或幾套的零散評估，也有整體的評估，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn)，因此估價(jià)人員在對居住房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)充分了解和分析估價(jià)對象的基本事項(xiàng)，遵循相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。
（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
商品房由于市場交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用市場法進(jìn)行估價(jià)。在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，商品房個體即零散的單套住宅的估價(jià)情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價(jià)，單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線比較簡單，因?yàn)閱翁咨唐贩康慕灰讓?shí)例很多，可直接通過對交易實(shí)例的修正測算出待估對象的價(jià)格。在涉及商品住宅拆遷、商品房預(yù)售定價(jià)業(yè)務(wù)時，常常會遇到商品房的整體估價(jià)，即整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)。由于整幢商品房的成交個案很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其估價(jià)技術(shù)路線相對比較復(fù)雜，通常采用從個體到整體的估價(jià)思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對象，選取與待估對象類似的成交實(shí)例，利用市場法修正測算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。
（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價(jià)時，先估算估價(jià)對象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時，應(yīng)評估估價(jià)對象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。