房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》重點要點（9）

第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法
    1．傳統(tǒng)投資決策方法的局限性
    傳統(tǒng)投資決策方法
    財務(wù)評價方法，必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準(zhǔn)確的預(yù)測和推斷
    兩個假定
    投資可逆性，可收回投資或轉(zhuǎn)售收回投資
    不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響，不考慮時滯
    財務(wù)評價容易低估的表現(xiàn)
    忽視了投資項目中的柔性價值，假設(shè)未來仍是決策時的市場情況
    忽視了投資機會的選擇
    忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長
    2．房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)（兩性）
    房地產(chǎn)投資決策的兩種性質(zhì)
    不可逆性（有可能投資無法收回）
    房地產(chǎn)位置固定，流動性較差
    房地產(chǎn)交易稅費高，阻礙流動
    可延期性（可以不馬上投資）
    選擇投資的時機不同，投資收益與風(fēng)險就不同
    延期投資可能規(guī)避風(fēng)險
    房地產(chǎn)投資的期權(quán)性
    房地產(chǎn)投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)
    具有期權(quán)性使決策問題轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題
    期權(quán)價格是獲得這種權(quán)利所投入的人財物
    執(zhí)行期權(quán)相當(dāng)于在有利的投資機會下進一步投資
    【2009年真題】
    實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（ ）。
    A．可預(yù)測性
    B．不可控制性
    C．不可逆性
    D．可延期性
    E．不可變更性
    【答案】CD
    【解析】兩大基本特性決定了具有實物期權(quán)性質(zhì)。