第三節(jié) 盈虧平衡分析
1．盈虧平衡分析的基本原理
1.1 概念及分類(lèi)
概念
對(duì)于投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷(xiāo)量的變化，盈利與虧損之間有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱(chēng)為盈虧平衡點(diǎn)，也就是利潤(rùn)為零時(shí)的點(diǎn)
在這一點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入等于總成本費(fèi)用，既不虧本也不盈利
基本方法
建立成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售量之間的函數(shù)關(guān)系
盈虧平衡分析分類(lèi)一
線性盈虧平衡分析
非線性盈虧平衡分析
盈虧平衡分析分類(lèi)二
臨界點(diǎn)分析－利潤(rùn)達(dá)到最低要求時(shí)
保本點(diǎn)分析－利潤(rùn)為零時(shí)
【2006年真題】
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來(lái)顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。 （ ）
【答案】X
【解析】臨界點(diǎn)分析是利潤(rùn)達(dá)到最低要求時(shí)，而非利潤(rùn)為零時(shí)。利潤(rùn)為零時(shí)為保本點(diǎn)。
1.2 線性函虧平衡分析
【2008年真題】
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元／㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（ ）元／㎡．
A．2350.00
B．2937.50
C．3250.00
D．4062.50
【答案】A
【解析】
總建筑面積=10000×4=40000
可銷(xiāo)售面積=40000×80%=32000
銷(xiāo)售單價(jià)×銷(xiāo)售量=固定成本+單位可變成本×銷(xiāo)售量
設(shè)單位變動(dòng)成本為x
X=0.235（萬(wàn)元）
本題的難點(diǎn)在于，計(jì)算銷(xiāo)售收入要用可銷(xiāo)售面積，而計(jì)算變動(dòng)成本要用建筑面積
【2007年真題】
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)㎡，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元㎡（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元／㎡（按建筑面積計(jì)）的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（ ）元/㎡.
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
【答案】C
【解析】作此類(lèi)題一定要注意單位，有的是萬(wàn)元，有的是元，要統(tǒng)一。
土地面積=10000平方米 建筑面積=土地面積×容積率=10000×1.5=15000平方米
設(shè)土地價(jià)格為x，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式 銷(xiāo)售收入=總成本，列出下式
80000×15000=10000x×15000
X=7500
1．盈虧平衡分析的基本原理
1.1 概念及分類(lèi)
概念
對(duì)于投資項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷(xiāo)量的變化，盈利與虧損之間有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱(chēng)為盈虧平衡點(diǎn)，也就是利潤(rùn)為零時(shí)的點(diǎn)
在這一點(diǎn)上，銷(xiāo)售收入等于總成本費(fèi)用，既不虧本也不盈利
基本方法
建立成本與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售量之間的函數(shù)關(guān)系
盈虧平衡分析分類(lèi)一
線性盈虧平衡分析
非線性盈虧平衡分析
盈虧平衡分析分類(lèi)二
臨界點(diǎn)分析－利潤(rùn)達(dá)到最低要求時(shí)
保本點(diǎn)分析－利潤(rùn)為零時(shí)
【2006年真題】
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來(lái)顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。 （ ）
【答案】X
【解析】臨界點(diǎn)分析是利潤(rùn)達(dá)到最低要求時(shí)，而非利潤(rùn)為零時(shí)。利潤(rùn)為零時(shí)為保本點(diǎn)。
1.2 線性函虧平衡分析
【2008年真題】
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷(xiāo)售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售單價(jià)為4500元／㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（ ）元／㎡．
A．2350.00
B．2937.50
C．3250.00
D．4062.50
【答案】A
【解析】
總建筑面積=10000×4=40000
可銷(xiāo)售面積=40000×80%=32000
銷(xiāo)售單價(jià)×銷(xiāo)售量=固定成本+單位可變成本×銷(xiāo)售量
設(shè)單位變動(dòng)成本為x
X=0.235（萬(wàn)元）
本題的難點(diǎn)在于，計(jì)算銷(xiāo)售收入要用可銷(xiāo)售面積，而計(jì)算變動(dòng)成本要用建筑面積
【2007年真題】
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬(wàn)㎡，容積率為1.5，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為3000元㎡（按建筑面積計(jì)），預(yù)測(cè)能夠以8000元／㎡（按建筑面積計(jì)）的銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷(xiāo)售則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（ ）元/㎡.
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
【答案】C
【解析】作此類(lèi)題一定要注意單位，有的是萬(wàn)元，有的是元，要統(tǒng)一。
土地面積=10000平方米 建筑面積=土地面積×容積率=10000×1.5=15000平方米
設(shè)土地價(jià)格為x，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式 銷(xiāo)售收入=總成本，列出下式
80000×15000=10000x×15000
X=7500