第三節(jié) 盈虧平衡分析
1．盈虧平衡分析的基本原理
1.1 概念及分類
概念
對于投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點，也就是利潤為零時的點
在這一點上，銷售收入等于總成本費用，既不虧本也不盈利
基本方法
建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷售量之間的函數(shù)關(guān)系
盈虧平衡分析分類一
線性盈虧平衡分析
非線性盈虧平衡分析
盈虧平衡分析分類二
臨界點分析－利潤達到最低要求時
保本點分析－利潤為零時
【2006年真題】
房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項目風(fēng)險程度。 （ ）
【答案】X
【解析】臨界點分析是利潤達到最低要求時，而非利潤為零時。利潤為零時為保本點。
1.2 線性函虧平衡分析
【2008年真題】
某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（ ）元／㎡．
A．2350.00
B．2937.50
C．3250.00
D．4062.50
【答案】A
【解析】
總建筑面積=10000×4=40000
可銷售面積=40000×80%=32000
銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量
設(shè)單位變動成本為x
X=0.235（萬元）
本題的難點在于，計算銷售收入要用可銷售面積，而計算變動成本要用建筑面積
【2007年真題】
某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元㎡（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元／㎡（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價格（按占地面積計）為（ ）元/㎡.
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
【答案】C
【解析】作此類題一定要注意單位，有的是萬元，有的是元，要統(tǒng)一。
土地面積=10000平方米 建筑面積=土地面積×容積率=10000×1.5=15000平方米
設(shè)土地價格為x，根據(jù)盈虧平衡點的公式 銷售收入=總成本，列出下式
80000×15000=10000x×15000
X=7500
1．盈虧平衡分析的基本原理
1.1 概念及分類
概念
對于投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間有一個轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點，也就是利潤為零時的點
在這一點上，銷售收入等于總成本費用，既不虧本也不盈利
基本方法
建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷售量之間的函數(shù)關(guān)系
盈虧平衡分析分類一
線性盈虧平衡分析
非線性盈虧平衡分析
盈虧平衡分析分類二
臨界點分析－利潤達到最低要求時
保本點分析－利潤為零時
【2006年真題】
房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合來顯示項目風(fēng)險程度。 （ ）
【答案】X
【解析】臨界點分析是利潤達到最低要求時，而非利潤為零時。利潤為零時為保本點。
1.2 線性函虧平衡分析
【2008年真題】
某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／㎡，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（ ）元／㎡．
A．2350.00
B．2937.50
C．3250.00
D．4062.50
【答案】A
【解析】
總建筑面積=10000×4=40000
可銷售面積=40000×80%=32000
銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量
設(shè)單位變動成本為x
X=0.235（萬元）
本題的難點在于，計算銷售收入要用可銷售面積，而計算變動成本要用建筑面積
【2007年真題】
某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元㎡（按建筑面積計），預(yù)測能夠以8000元／㎡（按建筑面積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價格（按占地面積計）為（ ）元/㎡.
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
【答案】C
【解析】作此類題一定要注意單位，有的是萬元，有的是元，要統(tǒng)一。
土地面積=10000平方米 建筑面積=土地面積×容積率=10000×1.5=15000平方米
設(shè)土地價格為x，根據(jù)盈虧平衡點的公式 銷售收入=總成本，列出下式
80000×15000=10000x×15000
X=7500